Z dát portálu nehnutelnosti.sk za posledné roky vidno jasný sezónny trend (čierna čiara): ponuka voľných bytov v hlavnom meste pravidelne vrcholí v jarných mesiacoch (marec až apríl) a dosahuje svoje dno na konci leta a začiatkom jesene (august až september).
Pohľad nájomníka: Kedy hľadať ideálny domov?
Ak ste v pozícii nájomníka, vaším cieľom je mať čo najväčší výber a teoreticky priestor na vyjednávanie o cene či podmienkach prenájmu.
Zlaté okno (Jar – Marec až Máj): Toto je pre vás najlepšie obdobie v roku. Ponuka bytov je na svojom ročnom maxime. Teoreticky najvyššia ponuka a konkurencia medzi prenajímateľmi vám môže umožniť dosiahnuť lepšie podmienky pripadne cenu nájmu.
Kritická zóna (Koniec leta – August až September): V tomto období prichádza na trh masívna vlna študentov vysokých škôl a nových zamestnancov. Ponuka bytov klesá a dobré ponuky miznú v priebehu niekoľkých dní. Dá sa predpokladať že študenti vyberú ponuku v nižšej cenovej kategórii a v lokalitách okolo vysokých skôl.
Taktické odporúčanie: Ak vám to zmluva umožňuje, naplánujte si sťahovanie alebo hľadanie nového bývania na jar. Vyhnete sa jesennému stresu a získate lepšiu hodnotu za svoje peniaze.
Pohľad prenajímateľa: Kedy prenajať za najlepších podmienok?
Pre majiteľa bytu je kľúčové minimalizovať obdobie, kedy byt stojí prázdny, a dosiahnuť čo najvyššie trhové nájomné. Pre majiteľa/prenajímateľa platí úplný opak ako pre nájomnika. Nastavujte dĺžku nájomných zmlúv (alebo ich obnovu) tak, aby končili v júli alebo auguste. Tým si zabezpečíte, že prípadný nový nájomník bude byt hľadať v čase najvyššieho dopytu na trhu.
Nárast počtu inzerovaných bytov na prenájom v Bratislave počas roka 2025 (s priemerom takmer 2 490 ponúk oproti cca 1 845 v roku 2024) bol spôsobený najmä kombináciou ekonomických, legislatívnych a trhových faktorov na slovenskom realitnom trhu:
Možné kľúčové príčiny vysokej ponuky v roku 2025:
Príliv novostavieb na trh (dokončenie projektov): V rokoch 2024 a 2025 sa v Bratislave dokončilo a skolaudovalo viacero veľkých rezidenčných projektov. Mnoho z týchto bytov bolo kupovaných investormi na prenájom, čo nárazovo zvýšilo ponuku voľných bytov.
Ochladenie dopytu po kúpe z dôvodu úrokových sadzieb: Hoci úrokové sadzby hypoték začali mierne klesať, zostali na relatívne vysokej úrovni (okolo 3,5 % – 4 %). Časť investorov a majiteľov preto radšej uprednostnila prenájom pred predajom, prípadne ponúkala oboje.
Konsolidácia a zvýšenie DPH od roku 2025: Oznámené a zavedené konsolidácie verejných financií (zvýšenie základnej sadzby DPH na 23 % od 1. 1. 2025) a celková neistota ohľadom rastu životných nákladov viedli časť domácností k odloženiu kúpy vlastného bývania a zotrvaniu v nájme, čo vyvolalo väčšiu rotáciu a ponuku na trhu.
Sezónny a špekulatívny nahromadený dopyt po nájomcoch: Po silnom roku 2023/2024 vzrástli očakávania prenajímateľov ohľadom výšky nájomného. Nastavenie vyšších cien nájmov predĺžilo čas, za ktorý sa byt prenechal novému nájomníkovi, čím inzeráty ostávali aktívne dlhšiu dobu a kumulovali sa v celkovej ponuke.
