Nejedná sa o firmy, kam prúdia denne desiatky či stovky zákazníkov v naleštených biznis centrách. Mám na mysli malé firmičky s 2 až 5 pracovníkmi – účtovníci, projektanti, programátori, konzultanti. Proste tí, ktorí na svoju prácu používajú jednu-dve kancelárie a internet. Často sú takí maličkí, že nie sú ani platiteľmi DPH. Tlak na ceny a efektivitu je v malých firmách výraznejší, ich flexibilita prispôsobiť sa je väčšia a rýchlosť prispôsobenia expresná. Týchto firiem je mnoho, určite viac ako tých naleštených.
Tam, kde sa pridaná hodnota firmy či služba vytvára čistou prácou, sú častejšie náklady na prevádzku kancelárie druhou alebo treťou položkou hneď po personálnych nákladoch.
Vytvoril som si pre prepočet modelovú firmu so 4 ľuďmi a kanceláriou s výmerou 40 m², ku ktorej prislúchajú spoločné toalety a kuchynka na chodbe menšej kancelárskej budovy. Ako ekvivalent kancelárie použijem bežný dvojizbový byt v Bratislave. Ako fikciu použijem tvrdenie, že nájomné je v byte aj v kancelárii rovnaké. Čo je však rozdielne, sú energie a daň z nehnuteľností. Dáta v čánku sú aktuálne pre rok 2026.
Skutočný zabijak: Energie
Netradične hneď na úvod článku dám zistenia v prospech sťahovania sa do bytu pre tých, ktorým sa nechce čítať ďalej. Čísla sú v ročnom vyjadrení s DPH:
Elektrická energia: úspora 473 € (+78 %)
Teplo / kúrenie: úspora 972 € (+56 %)
Daň z nehnuteľností: úspora 160 € (+400 %)
SPOLU ÚSPORA: 1 605 € ročne (takmer dva mesačné nájmy)
Výpočet cien energií a nákladov na teplo je veľmi rozsiahly a je viazaný na konkrétne mesto, obchodníka s energiou či distribútora. Zvolil som teda Bratislavu. Stále pracujem s fikciou 4 ľudí vo firme a 40 m² kancelárie/bytu.
Kancelárska budova, kde sídlila modelová firma, je bežného B-štandardu: veľkosť 3 až 4 poschodia, 2 000 až 3 000 m² prenajímateľnej plochy – taký bežný sivý priemer. Nič výnimočné, ale zároveň slušné.
1. Elektrický šok: Ako vyzerá dvojitá cenovka za svetlo a počítače?
Uvažujme firmu so spotrebou okolo 4 MWh elektrickej energie ročne (cca 330 kWh mesačne – teda bežný chod niekoľkých notebookov, monitorov, kávovaru a občasnej klimatizácie). Zjednodušme si to: dodávateľom energie je ZSE a distribučnou spoločnosťou ZSD (Západoslovenská distribučná).
Alternatíva A (Kancelárska budova): Firma sídli v kancelárskej budove a energiu na základe skutočných nákladov vyúčtováva pravdepodobne raz ročne správca budovy. Budova nie je zaradená ako „zraniteľný odberateľ“, nakoľko jej celková spotreba je vyššia ako limit 30 MWh ročne. Pri vyúčtovaní zahrnie aj podielovú časť elektrickej energie spotrebovanej v spoločných priestoroch (dajme tomu metodikou podľa podielu prenajatých m²). Pre zjednodušenie spotrebu spoločných priestorov ignorujeme.
Alternatíva B (Byt – firemná zmluva C2): Firma sídli v byte, bytový elektromer je legálne napísaný na firmu s tarifou C2 (zraniteľný odberateľ). Správca bytového domu v rámci správcovských poplatkov ročne vyúčtuje spotrebu v spoločných priestoroch metodikou ako pre ostatné byty. Pre zjednodušenie túto spotrebu ignorujeme a predpokladáme, že je obdobná ako v Alternatíve A.
Alternatíva C (Byt – domáca zmluva DD2): Firma sídli v byte, no bytový elektromer je napísaný na fyzickú osobu (dajme tomu na majiteľa) s tarifou DD2 (automaticky zraniteľný odberateľ / domácnosť). Spoločnú spotrebu opäť ignorujme. Nejdem polemizovať o legalite zmluvy na elektromer s firemnou spotrebou na nepodnikateľský subjekt – na Slovensku je to jednoducho tak. Možno majiteľ oželie odpočet DPH (ak je platiteľom) či nákladovú faktúru. Nie som účtovník, no počul som o metódach, ako to mať aspoň čiastočne v nákladoch.
Porovnanie nákladov na elektrinu (4 MWh / rok)
Zložka nákladu (4 MWh / rok) | Firma v biznis budove (alokovaný podiel z 50 MWh) | Firma s vlastným C2 tarifom (zraniteľný odberateľ) | Firma v byte / dome (rezidenčný tarif DD2) |
|---|---|---|---|
Silová elektrina(komodita) | ~ 520 € (trhová cena ~130 €/MWh) | ~ 412 € (regulovaný strop ~103 €/MWh) | ~ 244 € (dotovaný strop ~61 €/MWh) |
Fixná časť distribúcie(istič / kapacita) | ~ 120 € (podiel z 3x100A prívodu) | ~ 180 € (vlastný istič 3x20A, sadzba C2) | ~ 21,60 € (domáci istič 3x20A, sadzba DD2) |
Variabilná distribúcia + TPS + TSS + NJF | ~ 260 € (~ 65 € / MWh) | ~ 380 € (~ 95 € / MWh pri C2) | ~ 240 € (~ 60 € / MWh pri DD2) |
Spolu BEZ DPH | ~ 900 € | ~ 972 € | ~ 505,60 € |
Spolu S DPH (20 %) | ~ 1 080 € | ~ 1 166,40 € | ~ 606,72 € |
ROZDIEL OPROTI BYTU | + 473,28 € / rok (+78 %) | + 559,68 € / rok (+92 %) | (Najnižšia cena) |
Čo z toho vyplýva? Len na drobnej spotrebe elektriny pre pár počítačov zaplatíte v biznis centre ročne o viac ako 470 € viac než v byte. Ak by bola firma superčestná a zvolila tarif C2, výhoda sa stráca a navyše pribúda administratívny proces pri prípadnom budúcom návrate bytového priestoru do tarify DD2.
2. Vykurovací paradox: Keď chladenie a teplo stoja majetok
Elektrina je však len rozcvička. Skutočné finančné Eldorado nastáva v zime, keď treba priestory vykúriť.
V kancelárskych budovách sa neplatí len za teplo vo vašej kancelárii. Zatiahnete aj vykurovanie recepcií, chodieb, schodísk a podobných priestorov, rozsiahlejších ako v bytových domoch.
Porovnajme si náklady na vykurovanie a plyn pri ročnej spotrebe tepla 15 MWh ročne (cca 54 GJ) a zabudnime na chodby. Opäť zjednodušujeme: v prípade plynového kúrenia vlastnou kotolňou je obchodníkom SPP a distribútorom SPP-D. Zvážime aj alternatívu pripojenia na centrálny zdroj tepla (CZT), napríklad dodávateľa Veolia v Petržalke.
Pri kancelárii v byte odpadá diskusia, či je užívateľom bytu firma/kancelária, alebo sa v ňom býva. Náklady vyúčtováva správca bytového domu všetkým rovnako, čiže za regulované ceny. Či je to tak správne, neviem posúdiť – ak by kvôli jednej firme stratil celý bytový dom regulované ceny, asi by to znamenalo revolúciu tých, čo v bytovom dome reálne bývajú.
Možnosť A: Centrálne teplo (napr. CZT Veolia v Bratislave)
Zložka tepla (15 MWh / rok) | Firma v biznis budove (CZT komerčný tarif) | Byt v bytovom dome (CZT regulované pre domácnosti) |
|---|---|---|
Variabilná zložka tepla | ~ 1 450 € (~ 27 €/GJ) | ~ 720 € (~ 13,3 €/GJ) |
Fixná zložka tepla (objednaný výkon) | ~ 420 € (za prevádzku systemu) | ~ 210 € (rozpočítaný podiel fixnej časti) |
Spolu S DPH (20 %) | ~ 2 244 € | ~ 1 116 € |
ROZDIEL OPROTI BYTU | + 1 128 € / rok (+101 %) | (Najnižšia cena) |
Možnosť B: Vykurovanie vlastným plynovým kotlom (SPP + SPP-D)
Zložka plynu (15 MWh / rok) | Firma v biznis budove (komerčný tarif SPP) | Byt / Rodinný dom (rezidenčný tarif D2) |
|---|---|---|
Cena plynu (komodita) | ~ 1 050 € (trhová cena ~70 €/MWh) | ~ 390 € (dotovaný strop ~26 €/MWh) |
Distribúcia a fixné poplatky | ~ 390 € | ~ 240 € |
Spolu S DPH (20 %) | ~ 1 728 € | ~ 756 € |
ROZDIEL OPROTI BYTU / DOMU | + 972 € / rok (+128 %) | (Najnižšia cena) |
Keď tieto čísla spojíme, matematika nepustí. Záver o kúrení si urobte sami podľa vhodnej alternatívy.
3. Ó, tie dane: Daň z nehnuteľností nech platia podnikatelia
Asi najčastejšie diskutovaná daň v médiách a v podstate jediná efektívna daň z majetku platená na Slovensku aj nepodnikateľmi. O zvyšovaní dane z nehnuteľností sa píše hlavne kvôli investičným bytom, to je ale iná téma. Málo sa hovorí o tom, ako sú nastavené dane z nehnuteľností pre podnikateľov.
Pri prenájme bytu daň zatiaľ prenajímateľ zahrnie do ceny nájmu a nevyúčtováva ju priamo nájomníkovi. V podnikateľských priestoroch je to však mierne inak – hlavne kvôli jej periodickému zvyšovaniu je už takmer bežne položkou vo vyúčtovaní ročných nákladov.
Pri podnikateľoch samozrejme daň nerieši efektívne m² budovy, ale je tam prepočet cez zastavanú plochu, index podlaží a podobne, čiže podnikateľ platí daň aj za schodiská, recepcie a pod. Opäť zjednodušíme a porovnáme – zostaneme pri 40 m².
Daň z nehnuteľností (40 m² v Bratislave)
Typ priestoru (40 m² v Bratislave) | Sadzba dane za m² (podľa pásma MČ) | Ročná daň za 40 m² |
|---|---|---|
Byt (na bývanie) | 1,00 € – 1,20 € / m² | 40 € – 48 € / rok |
Kancelária / Nebytový priestor (na podnikanie) | 5,00 € – 6,00 € / m² | 200 € – 240 € / rok |
ROZDIEL OPROTI BYTU | + 160 € až + 192 € / rok (+400 %) | (Najnižšia cena) |
Keďže podkladom pre vyrubenie dane je účel zapísaný na liste vlastníctva, pri byte to asi ani inak nejde.
Záver na záver
Každá z týchto tém má množstvo podtém ako DPH, správcovský poplatok, legalita užívania a podobne. Obsiahnuť túto problematiku do jedného blogu by znamenalo 20 strán a to by nik nedočítal.
Ak ste sa dočítali až sem, môj záver je jasný: ak trend sťahovania firmičiek bude pokračovať, ubudnú byty na bývanie.
