Okolo mestskej tržnice pri dnešnom obchodnom centre Novum sa roky vytváral dojem, že mesto nemohlo konať. Raz boli problémom majetkové vzťahy, inokedy investor alebo pamiatkari. Archívne dokumenty však ukazujú opak: investor mal od roku 2006 povinnosť zachovať tržnicu na pôvodnom mieste a od roku 2012 malo mesto všetky pôvodné pozemky v nájme.
To už nebola iba vzdialená možnosť na papieri. Mesto malo právny vzťah k celému pôvodnému priestoru a mohlo vrátiť aspoň dočasné trhovisko, kým by pripravilo trvalé riešenie. Bývalé vedenia túto možnosť mali. Nevyužili ju.
2006: Tržnica bola priamo v kúpnej zmluve
Kúpnu zmluvu č. 126/2006 uzatvorilo mesto Prešov, zastúpené vtedajším primátorom Milanom Benčom, so spoločnosťou Multi Veste Czech Republic 4. Súčasťou predaja boli aj pozemky pôvodnej mestskej tržnice.
Kupujúci sa v zmluve zaviazal, že „objekt centrálnej tržnice ostane umiestnený“ na pôvodnom mieste a bude upravený tak, aby zapadol do nového projektu a okolitého územia. Tržnica teda nebola iba verejným prísľubom. Bola súčasťou záväzkov investora pri predaji mestského majetku.
Prvý problém však vznikol už pri texte zmluvy. Nebolo presne určené, akú má mať tržnica podobu, výmeru a vybavenie. Chýbal samostatný termín výstavby aj osobitná sankcia za nesplnenie záväzku. Pôvodná urbanisticko-architektonická štúdia navyše pracovala s náhradou trhoviska s plochou približne 776 m² v obchodnom centre, zatiaľ čo zmluva hovorila o zachovaní tržnice na pôvodných pozemkoch. Záväzok teda existoval, ale nebol napísaný dostatočne presne.
2007 až 2014: Menili sa vlastníci a termíny, záväzok zostal
Po prevode pozemkov na ďalšiu spoločnosť prešli na nového vlastníka aj záväzky z pôvodnej kúpnej zmluvy. Za primátora Pavla Hagyariho sa následne dvoma dodatkami predlžovali lehoty na dokončenie hlavného projektu: najprv do novembra 2013 a neskôr do novembra 2018. Oba dodatky výslovne ponechali ostatné ustanovenia zmlúv v platnosti.
Investor teda dostal ďalší čas, ale povinnosť týkajúca sa tržnice nezanikla. Každý dodatok bol zároveň príležitosťou doplniť presnú podobu tržnice, samostatný harmonogram a účinnú záruku jej realizácie. Ani táto príležitosť sa nevyužila.
2012 až 2020: Osem rokov nájmu pôvodných pozemkov
Dňa 22. marca 2012 uzatvorilo mesto Nájomnú zmluvu č. 5/2012. Mesto sa stalo nájomcom všetkých šiestich pôvodných pozemkov tržnice s celkovou výmerou 2 724 m² za účelom obnovenia tržnice. Malo teda nielen zmluvný záväzok vlastníka, ale aj konkrétny majetkový vzťah k celému pôvodnému priestoru.
KĽÚČOVÝ FAKT Mesto malo od 22. marca 2012 do 30. júna 2020 v nájme všetkých šesť pôvodných pozemkov tržnice – spolu 2 724 m². Napriek tomu na nich tržnicu neobnovilo. |
Nájom trval teda viac ako osem rokov. Za primátora Pavla Hagyariho malo mesto tieto pozemky k dispozícii takmer tri roky a za Andrei Turčanovej ďalších viac ako päť rokov. Mesto malo všetko podstatné na začatie: nájom, zmluvný záväzok vlastníka, celý pôvodný priestor a dostatok času. Nemuselo čakať na veľkú stavbu. Mohlo obnoviť pôvodné trhovisko a súčasne pripravovať trvalé riešenie.
Na pôvodných pozemkoch však nevznikla ani trvalá tržnica, ani dočasné trhovisko. Nešlo teda o vedenia, ktoré nemali možnosť konať. Išlo o vedenia, ktoré túto možnosť mali, ale nepremenili ju na výsledok.
2020: Namiesto pôvodného miesta vzniklo neúspešné provizórium
Spoločnosť OC PREŠOV s mestom Prešov (za primátorky Andrei Turčanovej) podpísala nájomnú zmluvu na iné pozemky a z tohto dôvodu vypovedala nájomnú zmluvu 12. marca 2020 a nájom pôvodných parciel zanikol 30. júna 2020. Podľa následného preverenia mesta výpoveď súvisela s aktivitou mesta a snahou o presun tržnice na iné pozemky tej istej spoločnosti.
Nové miesto bolo menšie, horšie umiestnené a prevádzkovo nevyhovujúce. Plechové stánky nevytvorili kvalitné mestské trhovisko a ani servis pre predajcov nebol nastavený tak, aby bola prevádzka dlhodobo životaschopná. Záujem postupne klesal, priestor prestal plniť svoj účel a v roku 2023 boli stánky na žiadosť obyvateľov a podnikateľov tejto lokality odstránené.
Výsledkom bolo, že mesto stratilo nájom pôvodných pozemkov, neúspešné provizórium zaniklo a pôvodný priestor začal slúžiť ako parkovisko. Dnes preto musíme nanovo vyjednávať prístup k pozemkom, ktoré malo mesto osem rokov prenajaté. To je cena za roky, počas ktorých sa o tržnici hovorilo viac, ako sa pre jej návrat konalo.
2024: Konkrétny projekt, ktorý zastavilo stanovisko pamiatkarov
V rokoch 2024 a 2025 mesto koordinovalo rokovania s vlastníkom pozemkov a so súkromným investorom, ktorý pripravoval administratívne a IT centrum pre nadnárodnú poisťovaciu spoločnosť. Podmienkou mesta bolo, aby projekt neobsahoval iba kancelársku budovu, ale aj kvalitný verejný priestor, podzemné parkoviská a návrat trhovej funkcie.
Architektonická kancelária zerozero pripravila konkrétnu štúdiu pre pôvodné pozemky. Návrh počítal s verejným priestorom s výmerou 1 542 m², pavilónom a technickým zázemím pre trhovisko, podzemným parkovaním a administratívnou budovou pre 300 až 318 pracovných miest. Projekt mal investora, architekta, presné bilancie aj reálnu prevádzkovú náplň.
Krajský pamiatkový úrad Prešov však rozhodnutím z 12. novembra 2024 vyhodnotil administratívnu budovu ako neprípustnú. Následné požiadavky na zníženie podlažnosti a rozsahu znížili využiteľnú kapacitu natoľko, že projekt prestal byť pre investora ekonomicky realizovateľný. Investor preto od zámeru koncom roka 2025 ustúpil.
Prešov tak neprišiel iba o možnosť vrátiť trhovisko na pôvodné miesto, ale aj o investíciu a viac ako 300 pracovných miest pre IT odborníkov. Rozdiel oproti minulosti je podstatný: tentoraz už nešlo iba o verejnú debatu. Existoval investor, architektonická štúdia, prevádzková náplň aj konkrétne riešenie trhoviska. Projekt sa dostal do pokročilého štádia projektovej prípravy a pripravené boli zmluvy, no zastavilo ho negatívne stanovisko pamiatkového úradu.
Čo ďalej
Právne stanovisko mesta vychádza z toho, že spoločnosť OC PREŠOV ako právny nástupca pôvodného investora zostáva viazaná záväzkom z Kúpnej zmluvy č. 126/2006. Keďže pri tržnici nebola určená samostatná lehota, mesto preveruje, či možno požadovať splnenie záväzku, primeranú kompenzáciu alebo náhradu škody.
1. aktualizujeme právnu analýzu;
2. po analýze znovu vyzveme spoločnosť OC PREŠOV na splnenie a/alebo vysporiadanie záväzku;
3. určite budeme znovu rokovať o dlhodobom nájme, prevode alebo návrate pôvodných pozemkov;
4. pracujeme na novom riešení tržnice a verejného priestoru a v prípade neúspechu rokovaní urobíme aj právne kroky.
Na záver
Prešov nestratil tržnicu preto, že by sa na ňu v zmluvách zabudlo. Tržnica bola priamo v Kúpnej zmluve č. 126/2006, záväzok prešiel na ďalšieho vlastníka a dodatky ho nezrušili. Od roku 2012 malo mesto všetky pôvodné pozemky v nájme.
Pavol Hagyari mal túto možnosť takmer tri roky a Andrea Turčanová viac ako päť rokov. Ani jedno vtedajšie vedenie mesta tržnicu na pôvodné miesto nevrátilo. Namiesto toho vzniklo neúspešné provizórium na inom mieste a pôvodný nájom v roku 2020 zanikol. Problém teda nebol v tom, že sa nedalo konať. Problém bol, že sa reálna možnosť nepremenila na projekt a projekt na tržnicu.
