Úvod
Popíšem čo možno najpresnejší postup, ako sme kúpili byt v Rakúsku. Byt, ktorý sme kupovali, nebol zaťažený hypotékou. Kupovali sme ho od manželov, ktorí neboli občanmi Rakúska a kupovali sme ho ako dvaja Slováci s prechodným pobytom v Rakúsku.
Dozviete sa aj, koľko to celé trvalo a najmä koľko sme museli zaplatiť na poplatkoch.
Nehnuteľnosť na Slovensku som nikdy nekupoval, neviem teda porovnať, v ktorom štáte je to jednoduchšie.
Výber banky
Výber banky viac menej prebehol už jeden rok vopred, keď sme začali nad kúpou bytu uvažovať. Obvolal som ich niekoľko zavolaním na zákaznícke číslo. Cez operátora som dohodol termín v dvoch bankách. Vtedy sme ešte žiadny byt vyhliadnutý nemali. Išlo mi iba o to zistiť, koľko nám pri našich príjmoch a výdavkoch vedia požičať.
Banky v Rakúsku by som rozdelil na flexibilné a tie, ktoré sú presným opakom flexibility. V tých prvých si ľahko dohodnete termín, nadiktujete im výšku mzdy, výdavky a záväzky a okamžite vám vypočítajú, koľko vám môžu maximálne požičať. V tých menej flexibilných si dohodnete termín, na ktorom vám nič nevypočítajú, avšak na mieste dostanete krásne tlačivo, ktoré musíte doma ako domácu úlohu vypísať úplne dopodrobna - všetky príjmy a výdavky.
Potom tu bola ešte tretia banka, tá sa však vyjadrila, že poskytuje hypotéky iba osobám, ktoré majú v Rakúsku aspoň 1 rok trvalý pobyt (Hauptwohnsitz), čo nebol náš prípad. Obaja máme v Rakúsku iba prechodný, resp. vedľajší pobyt (Nebenwohnsitz).
Vybrali sme samozrejme tú flexibilnejšiu banku. V porovnaní so Slovenskom sú ale rakúske banky dosť skostnatelé.
Hľadanie bytu
Podmienky na byt boli dobrá dostupnosť do Viedne a Bratislavy autom, vlaková stanica s vlakovým spojením do Viedne s maximálnou cestovnou dobou cca. 30 minút, balkón a garáž, resp. parkovacie miesto. No a obmedzený rozpočet, čo bol hlavný kameň úrazu. Okrem toho začala koronakríza a inzerátov bolo veľmi málo.
Byty sme hľadali cez inzertné portály na internete, kde inzerujú súkromníci, developeri aj realitky. Ak kupujete byt či dom nad 48 000 EUR, provízia realitnej kancelárie je 3 % z ceny nehnuteľnosti. Oplatí sa teda hľadať súkromný predaj bez realitky alebo realitku, ktorá si neberie províziu. Takýchto inzerátov je ale úplné minimum, skoro všetko sa predáva cez realitky.
Hľadanie bytu bolo zdĺhavé. Buď chýbal balkón, byt bol príliš malý, príliš drahý, bez možnosti parkovania, v obci chýbala vlaková stanica a.t.ď. Niektoré byty mali zlú dispozíciu, alebo boli vyslovene škaredé, napr. nevkusný interiér. Rekonštrukcia a výmena zariadenia by zasa bola cez rozpočet.
Občas sa nejaký byt objavil, ale bolo potrebné konať rýchlo - dobré byty boli okamžite preč, zatiaľ čo horšie byty na inzerátoch tvrdli ako staré fosílie aj niekoľko mesiacov. Niekoľko dobrých bytov nám tesne uniklo, niekto bol proste rýchlejší.
Nakoniec sa nám podarilo nájsť byť splňujúci všetky požiadavky, dokonca bez realitnej kancelárie. Náhodou sme však zistili, že priamo nad bytom, ktorý sme boli pozerať, býva rodina, ktorú poznáme. Všimli sme si to podľa mena na zvončeku. Spojili sme sa s nimi a informovali nás, že aj oni zhodou náhod idú predávať svoj byt, ktorý ale ešte nedali na inzerát. Boli sme ho teda tiež pozrieť a bol ešte lepší, tak sme sa rovno dohodli.
Keďže sme byt chceli kupovať na hypotéku a schválenie hypotéky v banke nebolo isté, spísali sme kúpnu ponuku - jednoduchú jednostranovú zmluvu obsahujúcu základné informácie ako cenu, stav bytu, osobné údaje a lehota, do ktorej táto ponuka platí. Doplnili sme zmienku o tom, že v prípade, ak banka neschváli hypotéku, môžeme od kúpy odstúpiť bez sankcií.
Vybavovanie hypotéky v banke
Do banky som mailom poslal sken ponuky na kúpu bytu so žiadosťou o termín stretnutia. Bolo pred Vianocami, najbližší voľný termín bol 4.1.2021. Schôdzka trvala asi hodinu, kde sme prediskutovali základné veci a vytlačili nám ponuku s presnými podmienkami hypotéky.
Čo som do banky priniesol sám od seba na prvú schôdzku 4.1.2021:
Pozn.: Predpokladal som, že oba dokumenty popísané nižšie by mohli byť dôležité pre posúdenie žiadosti o hypotéku. Priniesol som ich teda automaticky a neviem posúdiť, či by ich banka žiadala ak by som ich nepriniesol sám.
- Faktúru s rozpisom vedľajších mesačných nákladov bytu, ktorú mi poslal predávajúci. Sú v nej rozpísané platby do fondu opráv, za spoločné energie, odvoz odpadu a.t.ď., aby banka mala prehľad, koľko budú naše mesačné náklady spolu so splátkou hypotéky.
- Výpočet úžitkovej hodnoty z roku 2006, ktorý mi taktiež poslal predávajúci. Je to dokument, ktorý ohodnocuje byt nie podľa aktuálnej finančnej hodnoty, ale na zaklade použitia určitých vzorcov. Výsledkom je úžitková hodnota na meter štvorcový.
Pozn.: Štandardná úžitková hodnota bytu sa rovná číslu 1. To zodpovedá bytu s normálnym vybavením, nachádzajúcom sa na prvom poschodí, je to teda nejaký teoretický byt, z ktorého sa vychádza. Následne sa k číslu 1 pripočítava alebo odpočítava hodnota podľa reálných vlastností ohodnocovaného bytu. Napríklad ak je byt na prízemí, ide o menej obľúbené byty a odpočíta sa časť užitočnej hodnoty podľa presne stanoveného vzorca. Ak ide o byt v podkroví, má body naviac, a.t.ď. Plochy ako terasa, balkón, záhrada a.t.ď. dostanú tiež vypočítanú hodnotu na m2 osobitne. Nakoniec sa táto užitočná hodnota bytu na m2 vynásobí rozlohou bytu v m2. Rovnaký výpočet sa urobí osobitne aj pre iné plochy, napr. terasu, ktorá ma oveľa nižšiu užitočnú hodnotu, ako samotný byt. Nakoniec sa všetko sčíta do jedného čísla, ktoré reprezentuje celkovú užitočnú hodnotu bytu vrátane k nemu prisláchajúcich plôch ako napr. spomínaná terasa. Stačilo im to, žiadne ocenenie znalcom som nemusel riešiť.
Doklady a dokumenty, ktoré bolo potrebné banke predložiť:
- výplatné pásky za posledných 6 mesiacov (obaja máme zamestnanie v Rakúsku, neviem, čo by banka vyžadovala v prípade zamestnania na Slovensku)
- občiansky preukaz, resp. pas
- ročné potvrdenie o výške prijímov za posledné 3 roky. Toto poskytne zamestnávateľ, prípadne sa dá dokument tiež stiahnuť z portálu finančného úradu. Keďže v Rakúsku pracujem menej ako 3 roky, poskytol som im len 2 ročné potvrdenia o prijíme. Nebol to problém.
- výpis z účtu, na ktorý chodí mzda, za posledné 3 mesiace. Mzda nám chodí do slovenských bánk. S výpisom stiahnutým v PDF z internetbankingu a v slovenčine nebol žiadny problém. V Rakúsku sme doteraz nemali žiadny bankový účet a teda ani žiadnu bankovú, resp. úverovú históriu.
- fotky bytu. Poskytli sme nie úplne kvalitné fotky od predávajúceho, bolo to ale postačujúce. Dohromady 5 fotiek interéru.
- plán bytu, na ktorom vidieť výmeru jednotlivých miestností
- návrh kúpnej zmluvy
Pozn.: Všetky tieto dokumenty, samozrejme okrem dokladov totožnosti, sme poslali mailom, odfotené alebo naskenované. Nič nebolo treba overovať alebo nosiť originály.
Hypotéka bola schválená asi do 5 dní po zaslaní všetkých dokumentov, napriek tomu, že návrh kúpnej zmluvy stále chýbal. Stačí teda objednať notára či advokáta na vypracovanie zmluvy až vtedy, keď budete mať hypotéku schválenú. Návrh kúpnej zmluvy bol ale potrebný neskôr - bola to formalita, bez ktorej nám nemohli dať na podpis zmluvu o hypotéke.
Iné informácie, ktoré sa v banke pýtali:
- koľko platíme za telefón
- koľko máme áut
- aké sú naše záväzky na Slovensku (dlh na úveroch, úverové rámce na kreditkách a výška mesačných splátok)
Toto všetko stačilo iba približne nadiktovať, nebolo potrebné nosiť nijaké potvrdenia či výpisy.
Kúpna zmluva
Tu máte 2 možnosti. Vybaviť všetko u notára, ktorý vám navrhne zmluvu, bude vystupovať ako dôverník a prevedie peniaze a zapíše nových vlastníkov do katastra.
Druhá možnosť je, že si nájdete advokáta, ktorý vie tiež vybaviť všetky úkony. Nevýhodou je, že musíte nakoniec tak či tak na konci navštíviť notára kvôli overeniu podpisov na zmluve.
My sme na základe odporúčania od známych rozhodli pre advokáta, ktorý hovoril aj po Slovensky, čo značne uľahčilo komunikáciu. Poskytol nám tiež dobrú cenu, o cenách sa však rozpíšem podrobne neskôr.
Advokát nám vypracoval kúpnu zmluvu. Zmluva sa ešte niekoľkokrát dolaďovala a upravovala kvôli pripomienkam predávajúceho, čo nás dosť zdržalo - zabili sme tým cca. 2 týždne. Návrh zmluvy sme teda poslali do banky až 25.1.2021. Návrh kúpnej zmluvy bol bankou vyžadovaný na prípravu úverovej zmluvy. Trvalo to ďalšie 3 pracovné dni, pokiaľ nás z banky kontaktovali, že zmluva je pripravená - čakalo sa totiž na podpis pána riaditeľa pobočky. :-) Avšak termín podpisu nám dali až o ďalšie 3 pracovné dni, keďže pracovníčka nemala skôr voľný termín. Kopa stratených dní.
Druhá návšteva banky
Druhá a zároveň posledná návšteva banky bola teda 5.2.2021. Na mieste sme podpísali úverovú zmluvu a prebrali sme asi 1 kg papiera, nejaké darčeky a debetnú kartu k účtu. Hypotéka sa dala síce zriadiť aj bez otvorenia účtu v banke, účet sme ale otvorili kvôli lepšiemu prehľadu o stave hypotéky v Internet Bankingu.
V banke nás ešte upozornili, že do 4 týždňov si musíme zriadiť poistenie domácnosti, čo je podmienka k hypotéke. Zdržali sme sa tam asi 40 minút a z banky nás poslali rovno k ich zmluvnému notárovi vo vedľajšom meste. U notára sme museli overiť podpisy na tzv. Pfandurkunde, čo je zmluva o zápise vecného bremena. U tohto notára sme sa zdržali do 5 minút a zaplatili sme poplatok "smiešnych" 248,54 EUR. Bol potrebný len doklad totožnosti a schopnosť podpísať sa. Notár určite prerobil, keďže dokument s overenými podpismi ešte posielal drahou poštou spať do banky.
Návšteva notára
Od lacného bankového notára sme sa rovno presunuli k ďalšiemu notárovi, ktorého zajednal advokát, ktorý nám pripravoval kúpnu zmluvu. Stretli sme sa tam všetci - kupujúci, predávajúci aj advokát. Podpísali sme kúpnu zmluvu a niekoľko ďalších dokumentov týkajúcich sa poverenia advokáta ako dôverníka.
Na kúpnej zmluve bolo potrebné overiť podpisy. Zdržali sme sa asi 30 minút. Notár neskôr poslal faktúru vo výške 338,84 EUR.
Ďalší postup
Po podpísaní kúpnej zmluvy sme sa už o nič nestarali, iba čakali na korešpondenciu, ktorá prebiehala medzi bankou a advokátom poštou.
Pozn.: Banka poslala advokátovi zmluvu o zápise vecného bremena a tiež zmluvu o dôverníctve medzi bankou a advokátom. Toto trvalo asi 3 pracovné dni. Túto zmluvu advokát podpísal a poslal spať. Po doručení podpísanej zmluvy do banky si advokát mohol stiahnuť peniaze na dôvernícky účet.
V kúpnej zmluve sme mali dohodnuté, že predávajúci bude mať na svojom účte peniaze do 2 týždňov. (Nakoniec sa nám to ale aj tak nepodarilo dodržať.)
Pozn.: Vraj je obvyklé peniaze na účet predávajúceho poslať až vtedy, keď sú v katastri zapísaní noví vlastníci. Náš predávajúci s tým však nesúhlasil, pretože sa bál, že zápis bude trvať príliš dlho. Úrady nemajú zákonom stanovenú lehotu na zápis nových vlastníkov do katastra, avšak obvykle je zápis vykonaný do cca. 2 týždňov. My sme sa teda dohodli tak, že peniaze dostane už do dvoch týždňov od podpisu zmluvy. My ako kupujúci sme boli chránení tím, že na kataster sa poslala informácia o predaji, pravdepodobne niečo ako tzv. plomba, ktorú poznáme na Slovensku.
Povinné poistenie domácnosti a správca domu
Kým prebiehala korešpondencia medzi bankou a advokátom, zriadili sme si zatiaľ poistenie domácnosti. Dohodli sme sa s predávajúcim, že preberieme jeho poistku, ak nám bude vyhovovať.
On kontaktoval svojho poisťováka, ten nám poslal mailom na výber z dvoch variánt poistenia.
Podmienky boli v poriadku, tak sme si teda vybrali jeden z variantov. Poisťovák nám poslal SMS s odkazom na podpis dokumentov. Dokumenty sme podpísali na telefóne prstom a poistka bola týmto vybavená. Bolo mu potrebné zaslať iba dátum narodenia a adresu.
Písal som do banky, či požadujú potvrdenie o tom, že už sme uzavreli poistenie. (poistenie bolo vyžadované bankou). Vyjadrili sa, že potvrdenie nepotrebujú, mal som teda o starosť menej.
Bankové prevody
Od poslednej návštevy banky a notára prešlo už 10 dní, keď ma dňa 15.2.2021 kontaktoval advokát, aby sme previedli náš diel peňazí na dôvernícky účet, keďže nám banka nezafinancovala 100 % ceny bytu, ale iba okolo 80 percent. Okrem toho sme previedli poplatok za dôverícky účet vo výške 100 EUR a daň, ktorú potom advokát odvedie štátu. Presné vyčíslenie bude v texte nižšie.
Po tomto prevode sme opäť čakali do 22.2.2021 - vtedy nám advokát potvrdil, že má kompletnú sumu na dôverníckom účte (peniaze od nás + peniaze od banky + peniaze od nás na zaplatenie dane).
25.2.2021 predávajúci potvrdil, že celá dohodnutá suma prišla na jeho účet.
10.3.2021 nás kontaktoval advokát, že nás súd už zapísal ako nových vlastníkov do katastra a je to teda z jeho strany kompletne uzatvorené. Poslal nám aj výpis z katastra, potvrdenie o zápise a faktúru za jeho služby. Ešte sme s predávajúcim spísali veľmi stručný a jednoduchý protokol o prebratí bytu, čo už bola len formalita. Po vyše dvoch mesiacoch od prvej návštevy banky sme teda konečne celú procedúru mali za sebou.
Prečo to tak dlho trvalo?
Neviem. Banka bola relatívne pomalá, niektoré veci som zdržal aj ja a niektoré veci tiež zdržal advokát, celkovo sme sa nejako extra neponáhľali. Najviac zdržania spôsobil predávajúci, s ktorým sa dolaďovala zmluva niekoľko krát a stratili sme kvôli tomu asi 2 týždňe.
Myslím si, že ak by sme mali naponáhlo, dalo by sa to celé sprocesovat asi za 1,5 mesiaca od prvej návštevy banky až po zápis do katastra.
Koľko to celé stálo?
Banky v Rakúsku majú väčšinou limit a požičajú vám maximálne 80 % z hodnoty nehnuteľnosti. Sú aj určité výnimky a pri dobrej bonite (avšak iba v niektorých bankách) sa možete na výnimku dostať na 90 %. To ale neznamená, že vám stačí zo svojich zdrojov zaplatiť 20 %, resp. 10 % z ceny nehnuteľnosti, pripravte si viac.
Cena nášho bytu bola 185 500 EUR. Úver sme brali v banke, ktorá nepožičiavala viac ako 80 % z ceny nehnuteľnosti.
Konkrétne nám banka požičala 154 530 EUR. Reálne však z toho bolo na samotný byt určených len 150 000 EUR. 4530 EUR sme si musel požičať navyše - z tohto boli zaplatené niektoré dane a poplatky.
V spomenutých 4530 EUR bolo obsiahnuté nasledovné:
- poštovné 29 EUR, poplatok za úverový register 29 EUR, poplatok za výťah z katastra 12 EUR, poplatok za dôvernícku zmluvu 100 EUR, poplatok za poskytnutie úveru 2200 EUR a nakoniec vklad hypotéky do katastra. Tento posledný poplatok sa neplatí banke, príjemca je kataster, štát alebo obec, toto presne neviem. Je to 1,2 % hypotéky, v našom prípade 2160 EUR, teda 1,2 % z 180 000, ktoré si banka zapísala do katastra.
Ďalej sme platili vyššie spomínaného notára za 248,54 EUR a neskôr ďalšieho notára za 338,84 EUR. Potom sme platili poplatok za dôvernícky účet 100 EUR.
Kto chce sociálny štát, musí si ho najskôr zaplatiť. Museli sme teda uhradiť aj daň z nadobudnutia majetku 3,5 % z ceny bytu a poplatok za zápis do katastra 1,1 % z ceny bytu, teda spolu ďalších 8533 EUR.
Nakoniec sme platili advokátovi za jeho služby, spolu s daňou 2668,47 EUR, čo v tomto prípade predstavuje asi 1,44 % z ceny bytu. A to je veľmi lacné. Bežne tieto služby v Rakúsku začínajú od 2 % a niekedy môžu predstavovať až 4 % z ceny nehnuteľnosti.
Obrovské štastie je, že sme byt nekupovali cez realitku. Ich provízia môže ukrojiť ďaľšie tisíce EUR.
Na poplatkoch sme teda zaplatili spolu "iba" 16 418,85 EUR, okrem toho sme museli 35 500 EUR z ceny bytu zaplatit zo svojho, viac by nám banka nepožičiala.
Ak budete teda v Rakúsku kupovať nehnuteľnosť, pripravte sa na to, že budete potrebovať pri braní úveru v bežnej banke (a ak nepôjdete cez realitku) bokom minimálne 28 % z ceny nehnuteľnosti. Tieto potom miniete na poplatky a doplatenie tej časti kúpnej ceny, ktorú vám banka nepožičia.
