Platiť nájomné v zakázaných prevádzkach?

Koronavírus spôsobil, že štát zakázal niektoré typy prevádzok, napr. krčmy a bary. Čo to znamená pre nájomníkov priestorov a nehnuteľností?

Písmo: A- | A+
Diskusia  (11)

Prenajaté priestory nemôžu užívať dohodnutým spôsobom, sú teda povinní platiť nájom?

Nájomná zmluva

Väčšina prevádzkarov má písomnú nájomnú zmluvu na nebytové priestory, prípadne na celú nehnuteľnosť (stavbu, či pozemok). V tejto zmluve je zvyčajne dohodnutý aj účel nájmu, napr. na účely prevádzky baru, kancelárie a pod.

Prenajímateľ (majiteľ priestorov) sa v nájomnej zmluve zaväzuje, že nájomcovi (prevádzkovateľovi podniku) prenecháva priestory na užívanie za určitým účelom. Štátne orgány však v čase epidémie zakázali užívanie priestorov na niektoré účely, nájomca prenajímateľ je teda zaviazaný k niečomu, čo nie je možné splniť.

 

Skryť Vypnúť reklamu
Článok pokračuje pod video reklamou
Obrázok blogu


Nemožnosť užívania priestorov

Zákazom prevádzky zo strany štátu sa stalo de iure nemožným, aby majiteľ priestorov splnil svoj záväzok a ďalej umožňoval užívanie priestorov nájomcovi na dohodnutým účel. De facto možno prevádzku naďalej užívať protiprávne, z pohľadu práva je však každé protiprávne plnenie nemožné.

Máme tu teda nájomný vzťah medzi prevádzkovateľom podniku a majiteľom priestorov, pričom majiteľ už nemôže plniť to, na čo sa zaviazal. Plnenie sa stalo nemožným, čo Občiansky zákonník rieši jednoznačne: Ak sa plnenie stane nemožným, povinnosť dlžníka plniť zanikne (§ 575 ods. 1).

V tomto prípade za dlžníka považujeme majiteľa priestorov, keďže on má povinnosť umožniť užívanie priestorov na dohodnutý účel. Strany nájomnej zmluvy majú navzájom postavenie dlžníka aj veriteľa podľa toho, o ktorú povinnosť ide. Prevádzkovateľ je dlžník pokiaľ ide o povinnosť platiť nájom, no na druhej strane má aj majiteľ priestoru postavenie dlžníka pokiaľ ide o povinnosť umožniť užívanie priestorov. Povinnosti jednej strany zodpovedá povinnosť druhej strany (povinnosť platiť nájomné – povinnosť umožniť užívanie).

Povinnosť platiť nájomné zanikla

Hoci majú strany v nájomnej zmluve dohodnuté aj iné súvisiace záväzky (povinnosti), je zrejme, že zanikla jedna z najpodstatnejších častí ich zmluvného vzťahu, a preto tento nájomný vzťah zaniká úplne (analogicky podľa § 41), vrátane všetkých zmluvných práv a povinností. Zaniká teda aj povinnosť platiť nájomné.

Ako ďalej?

Z právneho hľadiska teda zanikol nájomný vzťah medzi majiteľmi priestorov a prevádzkovateľmi podnikov a v súčasnosti medzi nimi neplatí žiadna zmluva. Je teda v záujme obidvoch strán, aby novou zmluvou ošetrili svoje budúce vzťahy (skladovanie tovarov, vypratanie priestorov a pod).

Do úvahy prichádza napríklad uzavretie zmluvy o budúcej zmluve, kde by sa strany dohodli, že po zrušení zákazu uzavrú novú nájomnú zmluvu za rovnakých alebo nových podmienok.

Skryť Vypnúť reklamu

Aktualizácia: Iný právny názor (21.08.2020)

Na danú vec som sa stretol aj s iným relevantným právnym názorom, ktorý tvrdí, že ide len o dočasnú nemožnosť plnenia v zmysle § 575 ods. 2 Občianskeho zákonníka (pozri diskusiu, alebo tu). Ak budeme uvažovať v rámci tohto právneho názoru, nájomný vzťah by nezanikol, ale dočasne by sa neuplatňoval, t. j. rovnako by prevádzkovatelia nemuseli za toto obdobie platiť nájomné. Po zrušení zákazu by pokračovali v nájomnom vzťahu ako pred zákazom.

Pokiaľ sa nájomná zmluva spravuje Ochodným zákonníkom, do úvahy prichádza aj aplikácia § 352 ods. 2 Obchodného zákonníka.

Skryť Vypnúť reklamu

Aktualizácia II (07.05.2019)

Opatrenia Úradu verejného zdravotníctva SR neboli doteraz publikované tak, ako to prikazuje zákon o Zbierke zákonov (§ 19), takže to celú vec ešte viac komplikuje. Z právneho hľadiska by nemali byť platné ani účinné... Viac TU.


Ďalšie články a návody z oblastí nehnuteľností nájdete v knihe Pozemky, Stavby, Byty.

Tagy: #nájomné #korona #koronavírus #prevádzka #bary #krčmy #podniky #prenájom #platenie #zákaz

Ondrej Halama

Ondrej Halama

Bloger 
  • Počet článkov:  53
  •  | 
  • Páči sa:  5x

O mne: Právnik píšuci odbornú a náučnú literatúru zameranú na pozemkové právo, stavebné právo a na zvyšovanie právneho vedomia verejnosti. Sedem rokov som pôsobil ako štátny úradník - hlavný radca na úseku katastra nehnuteľností a krátko aj v realitnej kancelárii. S mojimi príspevkami sa možno stretnúť na blogu, v novinách, na odborných konferenciách, či v televízii. Vydané knihy: Komentár ku katastrálnemu zákonu (2014, 2021), Pozemky, Stavby, Byty (2019), Základy práva pre každého (2020), Zákon č. 180/1995 Z. z. - komentár (2014), Kataster nehnuteľností - judikatúra s komentárom (2021). Zoznam autorových rubrík:  Stavby, byty, pozemkyPrávoNezaradené

Prémioví blogeri

Róbert Ďurec

Róbert Ďurec

1 článok
Matúš Sarvaš

Matúš Sarvaš

1 článok
Pavol Koprda

Pavol Koprda

3 články
Adam Valček

Adam Valček

6 článkov
Milota Sidorová

Milota Sidorová

2 články
Skryť Zatvoriť reklamu