O praktikách, ktoré by ešte pred pár rokmi zneli ako konšpirácia, som prvýkrát počul asi pred štyrmi rokmi. Nezávisle na sebe mi o nich rozprávali dvaja poisťováci pracujúci pre developerov a jeden realitný agent. Tvrdili, že v niektorých novostavbách chodili brigádnici rozsvecovať a zhasínať svetlá v prázdnych bytoch, aby projekt pôsobil zabývane a vytváral dojem úspešného predaja. Išlo hlavne o tie nové mrakodrapy na "Bratislavskom Manhattane".
Úprimne? Ako syn dvoch architektov(mame, učiacej na Fakulte architektúry STU aj kolegyniam som robieval prekladateľa dávno pred transatorom) som tomu najskôr nechcel veriť. Prišlo mi absurdné, že by sa realitný trh dostal až do štádia divadelnej scenérie. Lenže dnes, keď sa človek večer prejde okolo niektorých nových komplexov v Bratislave či iných mestách, začne si klásť otázku: koľko z tých bytov sú skutočné domovy a koľko len investičné schránky?
Najväčší problém totiž nie je len cena bytov. Problém je, že bývanie prestalo byť bývaním. Byty sa zmenili na finančný produkt. Na investičné aktívum. Na parkovanie kapitálu. A zatiaľ čo mladé rodiny počítajú, či vôbec dosiahnu na hypotéku, tisíce bytov ostávajú prázdne.
A teraz si položme nepríjemnú otázku. Je toto ešte normálny trh, ktorého som priaznivcom s minimálnymi zásahmi štátu? Alebo sa tu roky ticho toleruje niečo, čo už začína pripomínať kartel veľkých developerov, ktorí nemajú záujem ceny reálne znižovať, pretože všetkým vyhovuje udržiavať ilúziu nekonečne rastúcej hodnoty?
Nie, toto nie je útok na súkromné vlastníctvo ani nejaký návrat ku komunizmu. Nie som komanč ani sociálny inžinier, ktorý chce ľuďom diktovať, čo môžu vlastniť. Práve naopak. Som človek, ktorý upozorňuje na problém a hľadá riešenie, pretože stav, kde sú byty prázdne a zároveň cenovo nedostupné pre normálnych ľudí, je jednoducho chorý.
O to absurdnejšie pôsobí predstava nekonečného rastu cien v krajine, kde podľa prieskumov plánujú dve tretiny mladých po škole odísť zo Slovenska. Kto tie byty v budúcnosti kúpi? Kto ich bude splácať? Kto v nich bude žiť?
Presne toto je moment, ktorý mnohí ignorujú. Realitná bublina nestojí len na betóne, ale hlavne na psychológii a viere, že ceny môžu rásť donekonečna. Rovnakú vieru mala Amerika pred hypotekárnou krízou v roku 2008. Potom prišiel pád a dominový efekt, ktorý otriasol celým svetom.
Naozaj sme si istí, že Slovensko je voči tomu imúnne? Že dvojizbový byt za 350-tisíc eur v Bratislave je normálny stav? Že mladý človek má byť zadlžený na 30 rokov len preto, aby mal kde bývať? OK, hypotéka áno, ale nemôže ten byt v Bratislave alebo Košiciach preboha stáť toľko, čo v centre Prahy!
Niektoré krajiny už začali prázdne investičné byty extra zdaňovať, pretože pochopili, že bývanie nemôže fungovať iba ako kasíno pre investorov. Na Slovensku sa však stále tvárime, že problém neexistuje, zatiaľ čo mnohí politici sami vlastnia investičné nehnuteľnosti. Symbolom tejto mentality je aj poslanec Richard Ferenčák, ale buďte si istí, že to nie je ani len vrchol ľadovca.
Otázka dnes už podľa mňa neznie, či je realitný trh na Slovensku nafúknutý. Otázka znie, kedy sa táto ilúzia stretne s realitou. Pretože krajina, z ktorej odchádzajú mladí ľudia, nemôže donekonečna stavať prázdne byty za ceny luxusných apartmánov v západnej Európe.
A nebude to pekný budíček. Totiž do tých realít neinvestovali len nejakí Ferenčákovia alebo Bašternákovia, ale aj kopa hedghových fondov, normálni investori, ktorí naskočili na vlnu, ale breh, kde sa zlomí vlna aj tento surf, na ktorom sa vezú sa nemilosrdne blíži.
