Bratislava a developeri - verejné a súkromné záujmy v súhre

Na ostatnom zastupiteľstve bola vzatá na vedomie aktualizácia metodiky zmien územného plánu. Na túto aktualizáciu sa zniesla vlna kritiky, na ktorú by som, ako spolutvorca týchto pravidiel, rád zareagoval.

Podľa nás – tvorcov - je potrebné vyvažovať záujmy. Prvým, verejným záujmom je udržateľný mestský rozvoj, na ktorý je potrebné získať adekvátne finančné prostriedky. Druhým záujmom je súkromný záujem spočívajúci vo výstavbe developerských projektov na súkromných pozemkoch.

Pôvodná metodika zmien územného plánu zachytávala časť nadhodnoty zo zmeny plnenej vo forme nájomných bytov poskytnutých mestu na rozvoj nájomného bývania. Jej hlavným zmyslom je rýchlejšie a flexibilnejšie meniť územný plán v prospech výstavby bytov a tým pádom zvýšiť dostupnosť bývania a súčasne budovať fond mestského nájomného bývania.

Do prvej výzvy na zmenu územného plánu sa prihlásilo veľké množstvo developerov so 128 žiadosťami. Niektoré z nich boli koncentrované a tvorili prirodzený cluster – transformačné územie. Pri veľkých transformačných územiach je však potreba investícií do verejnej infraštruktúry širšia ako len vo forme bytov.

Touto aktualizáciou sa možnosti plnenia rozširujú aj o iné formy plnenia – o formu finančnú a nefinančnú. V lokalite urbanistickej štúdie Mlynské nivy sa táto potreba javí ako nevyhnutná vzhľadom k tomu, že ide o transformáciu územia bývalých brownfieldov, kde je veľký nedostatok verejnej občianskej vybavenosti. Bez vybudovania nevyhnutnej občianskej vybavenosti by samotná zmena územného plánu nebola možná, pretože by sme nevedeli garantovať dostatočne kvalitnú mestskú štvrť s dostatkom zelene, primeranej dopravnej infraštruktúry, škôl či komunitných priestorov.

Všetky výnosy z kontribúcie sú účelovo viazané na územie zasiahnuté zmenou územného plánu. V súvislosti s touto zmenou a potrebou finančného vyjadrenia kontribúcie sa pristúpilo aj k úprave (zjednodušeniu) vzorcu na výpočet a zaviedol sa nový pojem “koeficient“, ktorý výšku kontribúcie prenáša do finančného vyjadrenia. Koeficient je zavedený pre rok 2024 vo výške 130 EUR/m2 HPP získanej hrubej podlažnej plochy využiteľnej na stavbu bytov (po zmene územného plánu). Súčasťou aktualizácie sú aj aktualizované pravidlá o indexácii koeficientu.

Pre správne pomenovanie potrieb nevyhnutných k zmene územného plánu bola vytvorená a vzatá na vedomie aj Stratégia rozvoja a financovania územia MUŠ Mlynské nivy, ktorá vychádza z urbanistickej štúdie Mlynské nivy. Táto Stratégia pomenováva investičné potreby do nultej infraštruktúry (cesty a siete), predpokladané príjmy z poplatku za rozvoj a výnosy z kontribúcií developerov a ich využitie a nevyhnutné investície do verejnej infraštruktúry potrebné pre zmenu územného plánu. Práve tieto identifikované potreby slúžia ako podklad pre rokovania o kontribúciách s investormi v lokalite Mlynské nivy.

Niektorým kritikom vadí samotný fakt, že sa územný plán vôbec aktualizuje, v kontraste s bojom proti povoľovaniu apartmánov. Problém pri povoľovaní apartmánov v minulosti bol ten, že vo funkčnej ploche, ktorá nie je určená na bývanie, sa povoľovalo bývanie bez toho, aby bola možnosť umiestniť bývanie vôbec overená. Tieto praktiky sa od zmeny vedenia mesta v roku 2018 zmenili a takýto typ občianskej vybavenosti sa už nepovoľuje.

Naopak, pri zmenách územného plánu, sa možnosť umiestniť v lokalite bývanie overuje urbanistickou štúdiou a je podmienená doplnením novej verejnoprospešnej infraštruktúry. Ak sa bývanie v lokalite umiestniť môže, tak sa zmení aj kód funkcie, avšak súčasne so zabezpečením verejnej infraštruktúry. Tým pádom sa v lokalite môže postaviť "oficiálne" bývanie a nie apartmánové.

"Oficiálne" bývanie má množstvo benefitov – je to predsa normálna vec, že ľudia potrebujú niekde bývať (a ideálne nie na okrajoch mesta a v satelitoch) a mesto tomu má zabezpečovať podmienky. Okrem toho, verejnoprospešná infraštruktúra sa na základe aktualizácie metodiky „internalizuje“ v projektoch developerov práve cez kontribúciu. Mesto vytvorilo nástroj, ako sa developeri v zvýšenej miere zúčastňujú na rozvoji potrebnej infraštruktúry. Zároveň obyvatelia si môžu legitímne a legálne prihlásiť trvalý pobyt, čo má pozitívny vplyv na mestský rozpočet (v kontraste s apartmánmi).

Kritici v zásade spochybňuje samotnú filozofiu aktualizácie územného plánu – čo ale je jednou zo základných povinností mesta - priebežne riešiť zmeny a reagovať a meniace sa podmienky. Významnou politikou, ktorú v rámci rozvoja mesta presadzujeme, je transformácia brownfieldov - práve o to ide na Mlynských Nivoch – kde mesto nechce legalizovať apartmány, ale umožňovať normálny, kvalitný a  udržateľný rozvoj dnes už dožívajúcej industriálnej zóny.

Terčom kritiky je aj miera kontribúcie a výška schváleného koeficientu. Treba zdôrazniť, že zmyslom aktualizácie nie je navyšovať, ani znižovať mieru kontribúcie – ale ju transformovať.  Aktualizácia nemôže zásadne meniť podmienky pôvodnej metodiky - developeri sa prihlasovali do výzvy na základe zverejnenej metodiky – preto sa ani táto miera nemenila.

Jediným cieľom aktualizácie metodiky je rozšíriť možnosti plnenia tak, aby sa dalo plniť aj v inej forme ako bytmi a na to je potrebné preniesť výšku kontribúciu do jednotiek v € zo súčasnej formy v m2. Pri transformácii kontribúcie z formy v m2 na € sme vychádzali z priemerných cien za byty v Bratislave (tak aby bol koeficient rovnaký pre celé mesto). Zároveň mesto muselo vychádzať zo v súčasnosti platnej metodiky, kde bol podiel mesta zo zisku developera vo forme kontribúcie už zadefinovaný (na úrovni 25%) a odhadu vyššej profitabilnosti bytov ako občianskej vybavenosti (na úrovni 20%). Výpočtom sa dostaneme k výške koeficientu nasledovne: 3 800 €/m2 (priemerná cena nového bytu čistej podlažnej plochy bez DPH[1]) 20 % (predpokladaný zvýšený zisk developera oproti výstavbe OV) 25 % (percento, ktoré si mesto nárokuje zo zvýšeného zisku) * 68% (pomer medzi hrubými a čistými podlažnými plochami) = 130 €/m2.

Obvinenia, že tieto informácie nie sú verejné, nie sú pravdivé. Jednak boli k dispozícii na prezentáciách komisiám a zároveň boli prezentované aj priamo na rokovaní zastupiteľstva.

Je potrebné dodať, že výška kontribúcie nemôže byť odtrhnutá od reality ani v porovnaní s inými, susednými mestami. Inšpiráciou pre aktualizáciu metodiky nám bol prístup Prahy, ktorá má porovnateľný v roku 2024 koeficient na úrovni 123 €/m2 [2].

Ďalej je terčom kritiky aj mylná informácia, že po novom sa do nefinančnej formy kontribúcie budú môcť započítavať aj „napríklad aj cesty vo vnútroblokoch, chodníky či zeleň, ktoré doteraz stavali na vlastné náklady“. Toto zásadne odmietame a nikdy tomu nebolo inak. Nefinančným spôsobom môže developer prispievať iba po dohode s mestom a nikdy nepôjde o vyvolané investície vyplývajúcich zo záväzných stanovísk, zeleň vyžadovanú v rámci koeficientu zelene, či inú občiansku vybavenosť, ktorá ostane vo vlastníctve developera. Vždy iba o celomestsky významné objekty, ktoré by za nijakých okolností nemohli spadať pod vyvolané investície. V prípade Mlynských nív je v diskusii potenciálna aplikácia tohto mechanizmu na celomestský bulvár s prislúchajúcimi verejnými priestormi, dva parky veľkostne porovnateľné s parkom A. Hlinku a zisk pozemkov pod parky a školu.

Ďalej je mesto kritikmi označované za „výpalníka“ ktorý „obchoduje“ s územným plánom“, vďaka ktorému budú byty buď drahé, alebo sa vôbec nepostavia. Mesto si vraj neplní svoju základnú funkciu a týmto spôsobom vytvára privilegovanú vrstvu developerov, „ktorí na to majú“.

Pre začiatok je dobré poznamenať, že do ceny bývania prispieva obrovské množstvo faktorov. Cena pozemku určite je jedným z nich (7 % – 15% nákladov) a Bratislava naozaj má v územnom pláne lokality, kde je vhodná jeho aktualizácia na bývanie. Mesto sa má kam rozrastať dovnútra a to aj chce. Čím je viac lokalít na bývanie k dispozícii, tým sú ceny týchto pozemkov nižšie a teda aj bývanie by malo byť lacnejšie.

Do cenotvorby ďalej zasahuje čas. Dlhé povoľovacie procesy (aj, ale nielen, na strane mesta), a dlhé a neflexibilné zmeny územného plánu prispievajú k predražovaniu projektov cez finančné náklady (10% – 15% nákladov). Systém, vďaka ktorému sú pravidlá pri zmene územného plánu jasné a v rámci možností rýchle, ceny bytov znižuje. O podobné sa mesto snaží, a aj v rámci novej stavebnej legislatívy musí, aj pri štandardných povoľovacích procesoch.

Podľa analýz mesta, by samotný koeficient mal byť zodpovedný za zvýšenie nákladov developmentu o maximálne 5%. Toto % nákladov je v čase relatívne rýchlo internalizované trhovým vývojom iných premenných. Za posledných 5 rokov sa cena nových bytov zvýšila o približne 50%[3]. Samozrejme s tým sa zmenili aj ceny stavebných prác, materiálov a výrobkov (cca 40%[4]), avšak hovorí to o tom, koľko faktorov vplýva na cenotvorbu. Náklady koeficientu sú z nášho pohľadu v tomto procese primerané.

Nehovoríme však, že vplyv nemá a áno, cena do určitej miery môže byť prenesená na konečného spotrebiteľa (jej miera nie je určiteľná). Avšak ak aj bude čiastočne prenesená, považujeme to za férové.

V hypotetickom scenári, kde mesto má dostatok financií na všetky svoje kapitálové aktivity (čo ale, ako všetci dobre vieme, nemá) - kto by mal platiť za novú infraštruktúru v území? Sú to súčasní obyvatelia celého mesta zo svojich daní? Alebo sú to noví obyvatelia, ktorí budú danú infraštruktúru primárne využívať? My si myslíme, že by miera zapojenia spolufinancovania cez nových obyvateľov mala byť vyššia ako súčasných obyvateľov.

Mesto potrebuje hľadať strednú cestu tak, aby vyšlo z bublaniny na každého. Na jednej strane kontribúcia predstavuje zvýšený náklad developera, ktorý ak je príliš vysoký, tak sa buď môže preniesť do predajnej ceny bytu, alebo môže zastaviť/oneskoriť samotnú výstavbu. To by mohlo dlhodobo znižovať dostupnosť bývania v meste. Na druhej strane mesto potrebuje zabezpečiť adekvátnu občiansku vybavenosť v lokalite tak, aby zmena územného plánu na bývanie bola vôbec možná. Toto je výzva, ktorú, veríme, sa nám týmto nástrojom podarí vyriešiť.

Pre viac info odporúčam dôvodovú správu metodiky: https://zastupitelstvo.bratislava.sk/data/att/73062.pdf

[1]

 [2] https://praha.eu/metodika-spolu%C3%BA%C4%8Dasti-investor%C5%AF

[3] Podľa NBS – ponukové ceny bytov v BA kraji

[4] ŠÚ SR – index cien stavebných prác, materiálov a výrobkov spotrebovávaných v stavebníctve SR