Kúpili ste si byť a začali ho prenajímať, platíte dane, ale nájomca zrazu prestal posielať nájomné. Niekoľko mesiacov sa vám vyhýbal, nedvíhal telefón a neustále sa vyhováral. Zrazu z hrôzou zisťujete, že nájomná zmluva vypršala a on sa odmieta vysťahovať. Čo robiť v takejto situácii?
Právne najčistejším riešením je podanie žaloby o vypratanie, ktorej by mala predchádzať výzva na vypratanie. Potom je prípadne možné žiadať od nájomcu nezaplatený nájom aj náhradu škody, za užívanie bytu po skončení nájmu tzn. môžete podať návrh na vydanie platobného rozkazu. Najčastejšie sa to robí súčasne so žalobou na vypratanie.
Aktívne legitimovaným pre jej podanie je oprávnený vlastník bytu, pasívne ten, kto sa v byte neoprávnene zdržiava (napr. nájomca naďalej byt obýva alebo tu má uskladnené svoje veci, pričom nájomná zmluva už dávno zanikla).
Ak v súdnom spore uspejete a nájomca povinnosť uloženú súdom nesplní v stanovenej lehote, nadobudne rozhodnutie súdu vykonateľnosť, kedy sa navrhovateľ, resp. prenajímateľ môže obrátiť na exekútora a podať návrh na výkon exekúcie.
Následne, súdom poverený exekútor upovedomí prenajímateľa a nájomcu o začatí exekúcie vyprataním bytu. Ak zúčastnené strany nevznesú námietky, alebo ak súd zamietne vznesené námietky, exekútor vydá exekučný príkaz - príkaz na vykonanie exekúcie vyprataním bytu alebo jej časti a určí lehotu vypratania.
Vypratané veci sa odovzdajú nájomcovi alebo jeho plnoletému rodinnému príslušníkovi. Ak nie je pri vypratávaní prítomný nikto, kto by mohol tieto veci prevziať alebo ich prevziať nechce, spíšu sa a dajú obci do úschovy.
V tejto súvislosti chcem upozorniť, že automatické obnovenie nájomnej zmluvy zo zákona v prípade bytov neplatí. To znamená, že uplynutím doby nájmu nájomný vzťah skončil aj napriek tomu, že v byte nájomca aj naďalej býva.
Povinnosť spojená s bytovou náhradou
Predchádzať povinnosti poskytnúť bytovú náhradu sa dá dojednaním nájmu na dobu určitú alebo uzatvorením zmluvy o krátkodobom nájme bytu podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu, kde sa ustanovenia o bytovej náhrade neaplikujú.
Bytová náhrada však nepatrí nájomcovi v prípade, ak prenajímateľ vypovedal nájom bytu z dôvodu neplatenia nájomného, úhrad za služby, nedovolený prenájom a iné prípady hrubého porušenia povinností z nájmu. Z uvedeného existujú dve výnimky, a to pokiaľ uvedený nájomca preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov. Vtedy bude mať nárok na náhradné ubytovanie. Druhá výnimka zakladá nárok na prístrešie, ak ide o dôvody osobitného zreteľa.
Ustanovenie Občianskeho zákonníka pripúšťa aj a nárok na náhradný byt za splnenia niekoľkých predpokladov. Prvým predpokladom je, že nájomca sa stará o maloleté dieťa alebo o bezvládnu osobu, ktorá je členom jeho domácnosti. Druhým predpokladom je, že to umožňujú pomery prenajímateľa.
Pokiaľ pomery prenajímateľa neumožňujú zabezpečiť náhradný byt, prenajímateľ bude zabezpečovať náhradné ubytovanie. Za splnenia týchto predpokladov vzniká nárok na náhradný byt. Náhradný byt, ale nemusí zodpovedať svojou výmerou, kvalitou, umiestnením vypratávanému bytu a nemusí byť ani umiestnený v tom istom meste ako je vypratávaný byt.
Náhradný byt sa musí nachádzať na mieste, ktoré umožňuje nájomcovi (teda osobe vypratávanej) denne dochádzať do práce. Zabezpečenie však neznamená zaplatenie, preto ak vysťahovaný nájomca bezdôvodne odmietne zabezpečenú bytovú náhradu, jeho nárok zaniká.
Ako sa vyhnúť sudu ?
V prípade, ak sa chcete vyhnúť zdĺhavému súdnemu konaniu pri vyprataní, spíšte zmluvu o prenájme do notárskej zápisnice, kde bude uvedené, že povinná osoba s vykonateľnosťou súhlasila. Teda oprávnená osoba má právo domáhať sa splnenia povinnosti dlžníka výkonom rozhodnutia podľa Exekučného poriadku v prípade, že uzavrela s povinnou osobou právny úkon formou notárskej zápisnice, a povinná osoba (dlžník) si nesplnila svoju povinnosť z tohto právneho úkonu (notárskej zápisnice) riadne a včas. Takéto notárske zápisnice možno spísať v prípade peňažného, ako aj nepeňažného záväzku dlžníka, ktorým môže byť aj povinnosť vypratať nehnuteľnosť.
Pozor na „svojpomoc“!
Pokiaľ nájomca odmieta vypratať byt, vzniká otázka, či máte právo vypratať nehnuteľnosť na náklady nájomcu sám. V praxi sa vyskytli mnohé prípady, v ktorých prenajímatelia v záujme ochrany svojho vlastníckeho práva pristúpili k svojpomocnému vyprataniu. Prevláda všeobecne prijatý záver vyplývajúci aj z rozhodovacej praxi súdov, že svojpomocné vypratanie bytu po skončení nájomného vzťahu je neprípustné a nezákonné a dokonca môže vám privodiť trestné stíhanie.
Takýto záver je odôvodnený tým, že svojpomoc prichádza do úvahy len v prípade, ak hrozí bezprostredný zásah do práva. V tomto prípade do vlastníckeho práva prenajímateľa. Ak však nájomca odmieta vydať vec alebo vypratať priestory, ktoré užíval, nehrozí bezprostredný zásah do práva prenajímateľa a z tohto dôvodu neprichádza vypratanie svojpomocou do úvahy.
Ak ste sa predsa len s „kamošmi“ rozhodli pre svojpomoc, dodržte podmienku bezprostrednosti. Pod ňou treba rozumieť priamu časovú súvislosť medzi porušením práva bývalým nájomcom, prípadne inou osobou neoprávnene sa zdržiavajúcou v byte, a svojpomocným zásahom ohrozeného prenajímateľa. Treba si uvedomiť, že počas výpovednej doby nájom bytu trvá. Neoprávnený zásah rušiteľa nastane spravidla v prvý deň po uplynutí výpovednej lehoty, ak bývalý nájomca dobrovoľne byt neuvoľní.
Trestné oznámenie
V prípade, ak ostatné kroky nebudú postačujúce, máte právo obrátiť sa na políciu alebo na prokuratúru podaním trestného oznámenia na základe § 218 Trestného zákona, podľa ktorého, kto protiprávne obsadí alebo užíva dom alebo byt iného, alebo kto oprávnenej osobe v užívaní domu alebo bytu neoprávnene bráni, sa trestá odňatím slobody až na dva roky, a ten kto protiprávne vnikne, obsadí alebo užíva nebytový priestor iného, alebo kto oprávnenej osobe v užívaní nebytového priestoru neoprávnene bráni, sa trestá odňatím slobody až na jeden rok.
Odhadujem, že sa vám zdá zvláštne, aká nízka je u nás reálna miera právnej ochrany dobromyseľného vlastníka. Nechcel som Vám ťahať medové motúzy popod nos, pretože realita je skôr šedá z hľadiska reálnych praktických možností, preto vám odporúčam obrňte sa trpezlivosťou a využite jeden s vyššie uvedených inštitútov.
Ak sa Vám článok páčil, zdieľajte ho ďalej cez fb stránku a podporte ho svojím hlasom pod textom. Ak máte nejaké doplňujúce otázky, napíšte mi ich do správy, prípadne do diskusie.
fb stránka: https://www.facebook.com/trestnyadvokatnitra/
web stránka: http://www.cimmermann.com/
