V predchádzajúcom článku som napísal:
„Dlhy majú viac menej „konštantné" splátky. Splátka hypotéky sa síce mení podľa výšky úrokovej sadzby a príslušnej fixácie, ale v zásade sa pohybuje v určitom pásme. Napríklad ak je dnes splátka hypotéky vo výške 1 milión Sk na 30 rokov 5800 korún mesačne, počas celej doby splácania sa bude splátka pohybovať niekde okolo tejto sumy. Ak by sa úroková miera počas celého obdobia nemenila, splátka by bola 30 rokov rovnaká."
Dodávam: Splátka sa bude vždy odvíjať od požičanej sumy, ktorá ostáva rovnaká. Preto som napísal „viac menej konštantné". Nebolo to z toho možné pochopiť? Niektorí diskutujúci s tým mali enormný problém.
Napísal som: „Týchto 2330 Sk mesačne Vám za 20 rokov spraví pri výnose od 4 % do 10 % p.a. v najhoršom prípade 866 000 Sk, v najlepšom 1,76 milióna."
Dodávam: V sumách sú samozrejme zarátané aj vklady. Uznávam, že si to bolo možné vyložiť aj tak, že ide o čistý výnos. Moja chyba.
Napísal som: „Veľa ľudí si myslí, že ak platíte úrok na hypotéke napríklad 6 %, tak aj Vaše zhodnotenie musí byť minimálne 6 %, inak ste zákonite v strate. Nie je to pravda. Kým Váš dlh sa v čase stále znižuje, t.z. platíte tých 6 % zo stále nižšej sumy, pri investovaní sa Vám zhodnocuje stále vyššia suma. Každý rok sa Vám zhodnocujú aj predchádzajúce výnosy, funguje efekt úrokov z úrokov. Vďaka tomu funguje - čím dlhšia doba, tým vyššie zhodnotenie. Pri 6 % úrokovej sadzbe by Vám už 4 % mali bohato stačiť."
Dodávam: Platí pre prípad, že si zoberiete hypotéku a hotovosť, ktorú ste vďaka hypotéke neminuli, necháte zhodnocovať. Neplatí to pre zhodnocovanie rozdielu v splátkach. Pri zhodnocovaní rozdielu v splátkach potrebujete rovnaké zhodnotenie ako je úroková sadzba úveru, aby bol Váš cash flow "na nule".... Mal som to napísať už v pôvodnom článku.
Môj pôvodný článok hovorí o:
- znehodnocovaní dlhu infláciou
- rezerve na splácanie hypotéky
- o možnom zhodnotení ušetrených peňazí
Výsledkom je, že hypotéka vyššia a na dlhšiu dobu je podľa mňa vo všeobecnosti lepším riešením ako hypotéka krátka a čo najnižšia.
Dobrým dodatkom k môjmu článku je článok jedného z diskutujúcich, Petra Jacka, alias -PJ-. Ten ma najskôr v diskusii nazval klamárom, vymývačom mozgov a úprimne poľutoval mojich klientov. Neskôr keď som ho usmernil do príslušných medzí, na moje prekvapenie vyšiel z anonymity a napísal ako odpoveď na môj článok blog s názvom „Prečo úver čo najnižší a na čo najkratšiu dobu" .
Názov článku síce vôbec nekorešponduje s obsahom, ale v každom prípade je to výborné zhrnutie všetkých rizík, ktoré si musí človek zvážiť pred tým ako si zoberie hypotéku. Peter z toho na konci nelogicky vyvodil, že práve preto si je potrebné hypotéku zobrať čo najnižšiu a na čo najkratšiu dobu.
Vôbec nemyslel nato, čo sa stane, ak sa predsa len naplní niektoré z rizík, ktoré vymenoval. Čo budete robiť ak ste si podľa jeho rady zobrali hypotéku s čo najvyššou splátkou akú ste zvládali a zrazu prídete o prácu? Alebo sa Vám pri výročí fixácie výrazne zdvihne úrok a s ním aj splátka? Ak nemáte rezervu, môžete mať seriózny problém.
Peter Jacko má vo svojom článku ešte ďalšie dve chyby, respektíve nepresnosti.
Najprv tvrdí, že progresívna splátka úveru je zákerná. Progresívna splátka nie je zákerná, keďže človek presne vie o aké percento sa jeho splátka každý rok zvýši.
Ďalej tam má Peter jednu radu, ktorou sa určite neriaďte:"Jedinou výnimkou, kedy je výhodnejšie vziať si vyšší ako nevyhnutný úver je, keď môžeme tieto nadbytočné peniaze vložiť do bezpečnej investície, napr. na termínovaný vklad, ktorý je (v čistom) úročený vyššie ako náš úver."
Veľká, fatálna chyba. Toto si môže človek myslieť iba vtedy, ak považuje terminovaný vklad v dlhodobom horizonte za bezpečnú investíciu. Bohužiaľ, nie je to tak. Výnosy bezpečných úložiek sú vždy nižšie ako inflácia. Inflácia istinu priam zožerie. Na dlhodobé sporenie sú z bežne dostupných prostriedkov na uloženie peňazí, resp. sporenie, vhodné iba akcie. Dlhodobé sporenie do akcií vôbec nie je "rizikové". Koniec sporenia (investovania) je možné zabezpečiť pred nečakanými prepadmi a finančnými krízami ako je táto, postupným odkupom aktív v posledných rokoch sporenia do dlhopisov, terminovaných vkladov a podobne.
Vráťme sa k môjmu článku. Peter Jacko nedokázal ani vo svojom článku, ani v diskusii pomenovať, aký má vlastne problém s mojim blogom. Nebol však sám, nedokázal to prakticky ani jeden z diskutujúcich.
Diskusia k článku ..
Diskusia pod článkom má 8 strán a až na výnimky sú to všetko príspevky, ktoré so mnou o niečom polemizujú. Bohužiaľ som zistil, že mnohí ľudia si niečo prečítajú a vyložia si to po svojom, bez toho aby sa nad tým zamysleli. Dokonca, sú schopní polemizovať a vyčítať Vám veci, o ktorých ste v článku nenapísali ani slovo :)
Výpočet vecí, o ktorých som v článku nehovoril:
Nikde som netvrdil, že výnos bude v budúcnosti taký a taký. Uviedol som iba ukážkové rozpätie a čísla k danému rozpätiu.
Nikde som netvrdil, že týmto spôsobom človek neuveriteľne zbohatne.
Nikde som nehovoril o konkrétnom spôsobe sporenia.
Nikde som nič nehovoril a ani som neuvažoval o sporeniach typu terminovaný vklad.
Nikde som nič nehovoril o hypotékach, o vývoji úrokových sadzieb, ani o fixáciách.
Nikde v článku som nič nehovoril o vývoji cien nehnuteľností.
Nikde som netvrdil, že mzda bude každému rásť rovnako. Dokonca ani o raste reálnej mzdy som nič nehovoril.
A nakoniec, nikde som netvrdil ani to, že hypotéka je vhodným riešením pre každého.
Pre väčšinu je asi najväčší problém samotný názov článku. Jednoducho nedokážu prekusnúť, že niekto si dovoľuje tvrdiť, že hypotéku by si mal niekto zobrať čo najvyššiu a na čo najdlhšiu dobu. A ešte by to bola nebodaj pravda a zrútilo by sa im celé ich doterajšie vnímanie sveta.
Veľká skupina diskutujúcich z toho spravila matematickú olympiádu a začali rátať rôzne scenáre.
V článku vraj tvrdím, že ak sporím rozdiel v splátkach medzi 20 - 30 ročnou hypotékou, tak mi stačí nižšie zhodnotenie ako je úroková sadzba úveru, aby som bol v pluse. Nič také v článku nemám. Jediné čo v článku mám, sú nasporené sumy pri zhodnocovaní od 4 až do 10 % s poukázaním na to, že aj pri zhodnotení 4 % je rozdiel medzi preplatením a nasporenou sumou minimálny.
Potom sa objavili matematici, ktorí najprv s veľkou slávou vypočítali a „dokázali", že v mojom článku tvrdím hlúposti a nakoniec sa zistilo, že v ich výpočtoch sú chyby alebo počítali niečo úplne iné.
A nakoniec sa skupina diskutujúcich snažila dokázať, že pri zohľadnení Net present value, t.z. súčasnej hodnoty budúcej sumy, nič z toho čo tvrdím vraj nemá zmysel. Práve táto skupina si z môjho článku vybrala to, čo sa im práve hodilo. Odmietli zobrať do úvahy nasledujúce faktory:
Inflačné znehodnocovanie splátok hypotéky, ktoré je mimochodom prakticky nemožné odhadnúť (vo svojich výpočtoch brali do úvahy vždy iba znehodnotenie nasporenej sumy);
Potenciál vyššieho zhodnotenia, ktorý vôbec nepripúšťali (akoby výnos nemohol byť vyšší ako inflácia);
Faktor, že nasporená suma tvorí rezervu.
Jednoducho, úspešne ignorovali celú podstatu môjho článku.
Prečo ma diskusia sklamala
Odpovedzte si prosím každý sám: Môže si niekto s aspoň jednou fungujúcou hemisférou myslieť, že niekto s ním bude o niečom diskutovať, ak ho hneď v prvej vete, priamo či nepriamo, nazve klamárom a idiotom ?
Samozrejme sú medzi nami aj takí, ktorým príroda jednoducho nenadelila a preto sa správajú tak ako sa správajú. Takí si zaslúžia naše poľutovanie a s ich existenciu sa treba jednoducho zmieriť.
Bohužiaľ podobne sa najprv odprezentovali aj diskutujúci, ktorí neskôr ukázali, že v hlave niečo majú. Tí, ktorých sa to týka a zatiaľ nepochopili: Ľudia, prosím Vás, ak chcete diskutovať, nesprávajte sa ako hovädá.
Ďakujem
