Na prvý pohľad rozumné zmýšľanie, určite je lepšie mať pred pôžičkami prirodzený rešpekt, ako pravidelne využívať služieb rýchlych požičovní. Pri kúpe bývania to však až tak rozumné nie je. Dôvodov je viacero. Začnem od Adama. V prvom rade si treba uvedomiť, že dlhy majú viac menej „konštantné" splátky. Splátka hypotéky sa síce mení podľa výšky úrokovej sadzby a príslušnej fixácie, ale v zásade sa pohybuje v určitom pásme. Napríklad ak je dnes splátka hypotéky vo výške 1 milión Sk na 30 rokov 5800 korún mesačne, počas celej doby splácania sa bude splátka pohybovať niekde okolo tejto sumy. Ak by sa úroková miera počas celého obdobia nemenila, splátka by bola 30 rokov rovnaká.
Ďalej si treba uvedomiť, že naše mzdy sa postupom času zvyšujú. Spomeňte si, aký ste mali plat pred desiatimi rokmi. Priemerná mzda sa za 10 rokov viac než zdvojnásobila a sú predpoklady, že tento trend bude pokračovať. Súvisí to s infláciou. Ako sa postupne zvyšujú ceny tovarov a služieb, zvyšujú sa aj platy. Síce pomalšie, respektíve oneskorene, ale zvyšujú.
Splátky dlhov však ostávajú rovnaké. Takže ak dnes splátka hypotéky pohltí napríklad 40 % Vášho príjmu, za 10 rokov to už bude výrazne menej. Splátka bude mať za 10, 20, 25 rokov čoraz menšiu hodnotu. Inflácia hrá s dlžníkmi. Veľkú časť dlhu za Vás splatí inflácia.
Na čím dlhšiu dobu si požičiate, tým dlhšie bude inflácia „hrať" s Vami. „No dobre, ale na čím dlhšiu dobu si požičiam, tým dlhšie budem platiť banke úroky a o to viac hypotéku preplatím."
Áno, to je pravda. Ak si zoberiete hypotéku 2 milióny na 20 rokov, preplatíte ju o 1,5 milióna. Ak si ju zoberiete na 30 rokov, preplatíte už o 2,4 milióna. Zaplatí ten rozdiel 900 tisíc inflácia za tých 10 rokov, čo je rozdiel v dobe splácania ? To neviem, ale čo viem určite, je fakt, že ak budete mať hypotéku na 30 rokov, Vaša splátka bude nižšia ako keby ste mali hypotéku na 20 rokov.
V tomto konkrétnom príklade by sa mesačná splátka líšila o 2330 Sk, ktoré môžete použiť rozumnejšie ako na splátky hypotéky. Niekto si pod slovom rozumnejšie vybaví kino a popcorn, iný pivo a utopencov, v našej branži tým však väčšinou myslíme nejaký typ pravidelného sporenia a nie dodatočnú spotrebu. Ale aj pivo môže padnúť na úžitok.
Ak by ste sa však predsa len rozhodli pre pravidelné sporenie, týchto 2330 Sk mesačne Vám za 20 rokov spraví pri výnose od 4 % do 10 % p.a. v najhoršom prípade 866 000 Sk, v najlepšom 1,76 milióna. Takže ak nie ste absolútny pesimista, ktorý očakáva nižšie zhodnotenie ako 4 % ročne, tak už pri tomto zhodnotení ste preplatenú sumu zarobili naspäť.
Upozorňujem, že to som hovoril o 20 rokoch, nie o tridsiatich. Ak by ste sporili celých 30 rokov, dostanete sa k číslam od 1,63 milióna (4 % p.a.) do 5 miliónov (10 % p.a.). Samozrejme, hypotéku môžete z nasporených peňazí kedykoľvek splatiť, takže nemusíte sa báť, že budete zadĺžený na večné veky.
Ďalšia výhoda takéhoto postupu spočíva v tom, že si vytvárate rezervu, na ktorú budete môcť v prípade nepredvídateľnej udalosti siahnuť. Ak budete mať vyššiu splátku úveru, túto možnosť mať nebudete bez ďalšieho obmedzenia svojej spotreby.
Dúfam, že som Vás presvedčil, že hypotéka na dlhú dobu nie je taký zlý nápad. A čo keď máte vlastnú hotovosť ? Zdedili ste po babičke, zarobili ste v zahraničí, rodičia Vám našetrili, vyhrali ste tretiu cenu v Lote alebo ste len proste naškrečkovali. Použiť ich a zobrať si hypotéku napríklad len na 50 % hodnoty nehnuteľnosti ? Nie, ak Vám dá banka rozumné podmienky, berte určite 100 %. Vlastné peniaze si nechajte, cudzie sú lacnejšie.
Ak ich vrazíte do bývania, premeníte ich na kusy stien a nábytku, ktoré za XY rokov budú stále len kusmi bytu a nábytku (len podstatne staršími). Ak ich však všetky neminiete na popcorn, pivo a utopence a nenecháte si ich ani zožrať infláciou niekde v ponožke, môžete v budúcnosti zistiť, že sa Vám prekvapujúco rozmnožili. Rovnako tvoria rezervu a rovnako ich môžete v budúcnosti použiť na predčasné splatenie celého alebo časti dlhu.
Veľa ľudí si myslí, že ak platíte úrok na hypotéke napríklad 6 %, tak aj Vaše zhodnotenie musí byť minimálne 6 %, inak ste zákonite v strate. Nie je to pravda. Kým Váš dlh sa v čase stále znižuje, tz. platíte tých 6 % zo stále nižšej sumy, pri investovaní sa Vám zhodnocuje stále vyššia suma. Každý rok sa Vám zhodnocujú aj predchádzajúce výnosy, funguje efekt úrokov z úrokov. Vďaka tomu funguje - čím dlhšia doba, tým vyššie zhodnotenie. Pri 6 % úrokovej sadzbe by Vám už 4 % mali bohato stačiť.
Na záver si dovolím malé ekonomické okienko v súvislosti s finančnou krízou: ako ste si určite všimli v poslednej dobe nastal vo svete taký menší kolaps finančného systému. Vlády zachraňujú banky a veľké podniky finančnými injekciami. Zjednodušene, tlačia peniaze. Veľa peňazí. A veľa peňazí znamená infláciu. Čím viac peňazí, tým vyššia inflácia. Ak sa Vám zdalo, že ceny u nás rástli rýchlo, tak sa pripravte, že budú rásť ešte rýchlejšie.
Ak ste veľmi pozorný čitateľ ekonomických stĺpčekov, tak ste si možno všimli, že v novinách sa spomína niečo iné - deflácia, tz. opak inflácie, zhodnocovanie peňazí, pokles cien tovarov a služieb. Veľmi príjemná správa pre bežného konzumenta až kým nezistí, že vďaka deflácií krachuje jeho zamestnávateľ. Áno, deflácia v svetovom merítku momentálne hrozí. Je to jeden z dôsledkov krízy. Ale čo sa bude diať ak sa tak stane ? Bankovky sa začnú tlačiť ešte rýchlejšie. Ben Bernake, šéf FEDu, povedal: „Najlepším liekom na defláciu je zhadzovať peniaze priamo z vrtuľníkov"
Inflácia je neodvrátiteľná. Ide len o to, kedy príde.
