Prečo to vôbec vzniklo?
Úrokové sadzby na hypotékach:
Postupom času sa úroky znižovali až na svoje aktuálne minimá, dnes 08/2018 sme sa dostali na najnižšsí úrok 1,00% (0,69% po splnení podmienok)
Zdroj dát: nbs.sk, graf zobrazuje priemerné výšky úrokovej sadzby pre úvery na bývanie poskytnuté domácnostiam.
Objem poskytnutých úverov:
Pokles úrokov na hypotékach a pôžičkách na bývanie malo za následok, že ľudia si začali viac požičiavať.
Zdroj dát: nbs.sk, graf zobrazuje Úvery na bývanie v tisícoch EUR, v objeme sú započítané(1): hypotekárne úvery(2), iné úvery na nehnuteľnosti, úvery stavebného sporenia(3). V grafe sú uvedené iba účelové úvery zabezpečené nehnuteľnosťou.
1.Celkový objem úverov na bývanie je súčtom objemu hypotekárnych úverov, iných úverov na nehnuteľnosti a úverov stavebného sporenia.
2.Objemy hypotekárnych úverov v tomto členení sú odlišné ako objemy uvádzané pri nesplatených istinách z hypotekárnych úverov získané od hypotekárnych správcov. Dôvodom je, že v tejto tabuľke sú uvedené objemy hypotekárnych úverov poskytnutých obyvateľstvu, nie celkových hypotekárnych úverov. Rozdiel vzniká aj tým, že v hlásení od hypotekárneho správcu sú uvedené len tie hypotekárne úvery, u ktorých už došlo k zápisu záložného práva katastrálnym úradom, zatiaľ čo v tejto tabuľke je uvedený celkový objem nesplatených istín hypotekárnych úverov bez ohľadu na to, či už došlo k zápisu práva na katastrálnom úrade.
3.Údaje zahŕňajú stavebné úvery a medziúvery.
Regulácia Národnej banky Slovenska:
Objem poskytnutých úverov na bývanie sa dostáva na "nebezpečnú hranicu" a preto Národná banka Slovenska (NBS) musela zareagovať.
A reakcia bola v podobe regulácie, ktorá obmedzuje poskytnutie hypoték / úverov na bývanie:
LTV do 80%
skratka LTV znamená Loan To Value , teda výška hypotéky voči hodnote bytu/domu podľa znaleckého posudku
ak je znalecký posudok 100 000€, banka dá hypotéku 80 000€
aj dnes je stále možné sa dostať na 90% až 100% hypotéky, banky však majú limity stanovené 1/4 ročne ktoré musia spĺňať
LTV 90%-100% = maximálne 10%, tzn. zo 100 hypoték poskytnutých môže byť len 10 nad 90%
LTV 80%-90% = maximálne 40%, tzn. zo 100 hypoték poskytnutých môže byť len 40 nad 80%
Zavedenie finančnej rezervy
rezerva sa postupne zvyšovala z 10%
od 01/2018 bola rezeva vo výške 15%
a aktuálne od 07/2018 sa zastavila na 20%
Stres test
týmto krokom sa NBS snaží počitať s prípadným nárastom úroku
ak sa pôžička bude splácať dlhšie ako 8 rokov počíta sa s navýšením o 2% (max do výšky 6%)
ak je hypotéka 40 000€ na 30rokov s úrokom 1,50% splátka vychádza 138,05€, do prepočtu pôjde splátka pri úroku 3,50% teda 179,62€
ak ide o hypotéku so Štátnym Príspevkom pre Mladých (ŠPM) stres test sa pripočíta k úroku bez zvýhodnenia. Ak je úrok so ŠPM 0,05% plný úrok je 3,05% a stres test bude počítaný pri úroku 5,05%
pri fixácii nad 10rokov počíta sa stres test/ navýšenie úroku o 1%
pri úveroch s fixnou úrokovou sadzbou počas celej doby splácania sa stres test neuplatňuje
Priemerný príjem
príjem je v čistom za posledných 6 mesiacov
ak zamestnanie trvá 4 mesiace je to (0+0+600+600+600+600 = 400€ priemerný príjem)
počita sa len aktuálny zamestnávateľ, do priemeru nevstupuje príjem od predchádzajúceho zamestnávateľa
u živnostníka sa vychádza zo vzorca (základ dane - daň)/12 = čístý mesačný príjem
u jedno osobovej s.r.o. prípadne manželov vlastniacich s.r.o. je možné vychádzať z výpočtu: 10% z obratu/12
Tieto opatrenia sú minimálne odporúčané, ktoré majú banky sledovať. Nevzťahujú sa na refinančné pôžičky / hypotéky, ktorými sa splácajú iné úvery na bývanie.
Ako sa to počíta?
1. Od príjmov sa odpočíta životné minimum.
Životné minimum(1.7.2018-30.6.2019):
hlavný žiadateľ = 205,07€
spolu žiadateľ = 143,06€ (manžel/ka, druh/ka, ručiteľ)
dieťa = 93,61€
ak máme manželov a 2 deti a príjmy sú 600€ a 400€, tak potom:
príjmy 1 000€
životné minimum 205,07€ + 143,06€ + 93,61€ + 93,61€ = 535,35€
ROZDIEL je 1 000€ - 535,35€ = 464,65€
2.Od zostatku sa odpočíta rezerva.
aktuálne 20%
rezerva 20% zo 464,65€ = 92,93€
OSTANE 1 000€(príjem) - 535,35€(živ.minimum) - 92,93€(rezerva) = 371,72€
pre splátky ostáva suma 371,72€
3.Spočitajú sa všetky splátky spolu
splátky sa počítajú so stres testom opísaným vyššie
ak chcem hypotéku 50 000€ na 30 rokov a dnes mi dávajú úrok 1,50% budem mať splátku 172,56€, či hypotéku dostanem potrebujem pripočítať stres test teda na úroku 3,50% a splátka je 224,52€
z 2 kroku vidím sumu 371,72€ a splátky mi vyšli 224,52€ = 147,20€ ja rozdiel
NBS hovorí o tom že rozdiel výšky splátok a "suma z príjmov" musí byť aspoň 1€
ak by som mal z minulosti pôžičku so splatkou 140€ tak by to bolo 140€ + 224,52€(nová hypotéka) = 364,52€
pôžička je do 8 rokov, takže stres test nepripočítam
371,72€ - 364,52€ = 7,20€ - ešte stále je to v banke priechodné
Pre vizuálne typy:
ja mám v exeli túto kalkuláciu uloženú, aby bola po ruke
príklad: manželia, 2deti, pôvodná pôžička 140€ splátka, nová hypotéka 50 000€ na 30 rokov, úrok 1,50%
Na záver:
Verím, že sa mi podarilo Vám trochu objasniť túto problematiku, ak by sa Vám to stále zdalo komplikované / nezrozumiteľné neváhajte sa obrátiť na profesionála, ktorý Vám pomôže takýto prepočet urobiť šitý Vám na mieru.
Hypotéka je závažný krok a preto by mal byť premyslený. Je jednoduché sa zadĺžiť na 30rokov, vždy je však potrebné a zodpovedné pozrieť sa na tento životný krok komplexne a prihliadnúť aj na svoj aktuálny životný štandard a výdavky. Finančná analýza je veľmi dôležitý krok, ktorý Vám v tomto vie pomôcť.
Ak sa Vám môj článok páčil lajkujte ho, zdieľajte a zanechajte mi komentár. Ak by som Vám, mohol byť v niečom nápomocný, neváhajte ma kontaktovať, rád Vám o tejto problematike poviem viac. Môžete využiť aj email tibor@csunyocska.sk alebo mi zavolajte 0901 920 636.
