Na Slovensku zažívame vyľudňovanie niektorých miest, čo z pohľadu investora nie je práve pozitívna správa. Osobne sa snažím vyhýbať investíciám v mestách, kde počet obyvateľov výrazne klesá. Prečo? Nechcem riskovať, že o 15-20 rokov budem mať na rukách nehnuteľnosť, ktorá stráca na hodnote. Môj investičný horizont je totiž „navždy“ – preto volím miesta, ktoré majú dlhodobý potenciál.
Pri investíciách sa zameriavam na dlhodobý rast. Mojím cieľom nie je rýchlo otočiť peniaze, ale vlastniť aktívum, ktoré mi bude prinášať stabilný príjem z nájmu a dlhodobo rásť na hodnote. Pre mňa je kľúčové, aby som mal istotu, že aj o 10-20 rokov budem mať záujemcov o prenájom alebo kúpu. Práve vtedy – o 15-20 rokov – budú vyľudnené regióny ešte viac postihnuté poklesom.
Ceny nehnuteľností v regiónoch
Keď sa pozrieme na súčasné ceny nehnuteľností v mestách s klesajúcim počtom obyvateľov, vidíme, že sú výrazne nižšie ako v stabilných alebo rastúcich mestách. Zaujímavé však je, že nájmy v týchto mestách neklesajú tak dramaticky. To môže lákať vyššími výnosmi, no nižší rast hodnoty nehnuteľnosti môže tieto výnosy rýchlo znížiť. Práve preto treba byť náročnejší na výnosové percento.
A čo keď sa v týchto mestách začnú hromadiť prázdne byty? Môžu ceny nehnuteľností vtedy klesnúť pod dnešné nominálne ceny v regiónoch s klesajúcou populáciou? V každom prípade to naznačuje jedno. Pokiaľ by som investoval v regiónoch s klesajúcou populáciou, musím byť náročnejší na výnos z nájmov (8% - 10% ročne) a počítať s veľmi konzervatívnym (pomalým) rastom nehnuteľnosti (3% ročne). Druhou možnosťou je inestovať do stabilných regiónov, kde mi stačí výnosové percento na úrovni úrokových sadzieb (dnes 4,5%), aby mi hypotéku splácal nájom. Vtedy môžem počíťať s rýchlosťou rastu nehnuteľností na úrovni rastu miezd (posledných 20 rokov 6% ročne). Dôležité je výnos z nájmov kontinuálne reinvestovať (do splátok hypo alebo nové investície), aby ste neprišli o silu zloženého úroku.
Základnou tabuľkou je pokles počtu obyvateľov
Toto je tabuľka najväčších slovenských miest a vývoja počtu ich obyvateľov. Obohatil som ju o mestá, ktoré nie sú veľké, ale majú veľký počet detí. Vo všetkých tabuľkách porovnávam priemerný počet obyvateľov v rokoch 1998 až 2000 s priemerom za roky 2021 až 2023 – pri štatistikách podľa ročníkov (ďalšie grafy) je dôležité vyhladiť medziročné rozdiely v pôrodnosti.
V tabuľke vyššie je vidieť vývoj celkového počtu obyvateľov. Pri klesajúcich mestách je vývoj stále pozitívnejší ako realita, tieto počty stabilizujú staršie ročníky (60+), ktoré výrazne narástli v počte. To klesajúcim regiónom pomáha maskovať odchod mladých. Ak sa pozrieme na perspektívne ročníky – dnešní jednoroční, budúci kupujúci o 20 rokov – vidíme dramatickejšie zmeny.
Čo je pre mňa skutočne zaujímavé pri sledovaní vývoja populácie miest, je pohyb ľudí, ktorí mali v rokoch 1998 až 2000 18 alebo 7 rokov. V rokoch 2021 až 2023 mali tieto ročníky 41 alebo 30 rokov. Vo svete, kde ľudia nemigrujú medzi regiónmi, by tieto ročníky mali po 23 rokoch (1998 vs 2021, 1999 vs 2022, 2000 vs 2023) približne rovnaký počet ako v rokoch 1998 až 2000. No keď sa pozriete na tabuľku, vidno, že tu máme výrazných porazených a výrazných víťazov.
Táto tabuľka dnešných 41-ročných je pre mňa dôležitá, pretože najlepšie rozlíši, v ktorých mestách chcú ľudia zostať bývať, a prípadný pokles počtu obyvateľov je len dôsledkom celoslovenského demografického vývoja (nižšia pôrodnosť na ženu), nie odsťahovania sa ľudí.
Takto vyzerá tabuľka dnešných 30-ročných, ktorí mali v rokoch 1998 až 2000 7 rokov:
Tieto regióny s vysokým počtom odchádzajúcich mladých budú mať v nasledujúcich rokoch výrazný problém. Nebudú mať podľa mňa dostatok kupujúcich na nehnuteľnosti po ľuďoch s dnešným vekom 60 a viac rokov, ktorí v nasledujúcich 20 rokoch budú, bohužiaľ, prirodzeným úbytkom uvoľňovať svoje nehnuteľnosti, ktoré nebude mať kto kupovať.
Ak sa pozrieme, ako narástol počet ľudí nad 60 rokov, vidno, že ich zastúpenie v mestách rastie. Postupným starnutím a umieraním populácie bude dochádzať k uvoľňovaniu ich nehnuteľností.
Tieto byty budú obsadzovať ľudia vo veku 18 až 30 rokov:
A následne dnešní 0 až 17 roční:
Napriek tomuto vývoju existujú klesajúce mestá, kde vidím šancu na dobré investičné rozhodnutia. Sú to mestá so silnými zamestnávateľmi, kde je už teraz veľký počet zahraničných "týždňovkárov". O tom nabudúce.
Tento článok je prídavok k podcastu Money Talk 23 - čo ušetríte na kúpe bytu, to prejazdíte.
https://www.youtube.com/watch?v=eGBTTqhlXRg
Dáta sú zo Štatistického úradu SR.
Ak sa vám článok páčil, dajte like a follow.
