V tom čase bolo rozostavaných v Žiline niekoľko projektov súčasne- Amfiteáter, Europalace, Arboreum, Hliny VIII, Kastor, 3-STAR Bôrik, Rezidencia Lesopark, RENOX, Šašvárka, Kvačalova, Mikovínyho, X Living, Hlboká cesta. V Žiline bolo rozostavaných 1532 bytov. Každý dúfal, že ceny nehnuteľností budú budú rásť do neba. Pre niektorých developerov nebolo natoľko dôležité za koľko ich projekty postavia, kľúčové bolo za koľko dokážu svoje rozostavané projekty predať. V roku 2008 na trhu panovala dnes nepredstaviteľná situácia, kedy bola záloha za nový byt len vo výške 333 eur (vtedajších 10 000 Sk). Po zložení tejto kaucie sa podpisovala rezervačná zmluva alebo zmluva o budúcej kúpe bytu medzi developerom a kupujúcim.
Nástupom vtedajšej krízy sa v médiách objavili podobané správy ako dnes - ceny nehnuteľností spadnú, počkajte s nákupom a podobne. Výsledkom bolo, že pre ľudí bolo bezpečnejšie vzdať sa zálohy vo výške 330 eur a čakať na korekciu cien o 20%. Pri rozostavaných nehnuteľnostiach, ktoré mali zazmluvnenú ani nie tretinu predaných bytov to znamenalo, že developeri prišli o väčšinu podpísaných kontraktov. Výsledkom bolo, že niektoré rozostavané projekty v princípe skrachovali. Najskôr začali niektoré projekty výpredaje za znížené ceny, čo vytvorilo paniku na celom trhu a ku dnu stiahlo aj kvalitné projekty. Situácia vyústila do straty dôvery bánk. Ceny bytov následne klesli pod ich stavebné náklady, no aj tak sa pre nedôveru trhu predávali roky. To sa týkalo aj tých bytov, ktoré mali silných investorov, no museli čakať roky na zotavenie trhu.
Dnes, v roku 2022. je situácia iná z niekoľkých dôvodov. Rozostavaných bytov je v Žiline približne 300 a väčšina z nich je zazmluvnená na vysoké percento, zálohy za byt sa pohybujú v rozmedzí od 15-35%. Tieto peniaze sa už zákazníkom neoplatí nechať prepadnúť, pre teoretickú vidinu poklesu cien nehnuteľností o 20%. Parametre ako vysoké zálohy, nízky počet rozostavaných bytov a vysoké predpredaje bytov sú zásadným dôvodom, prečo sa na Žilinskom trhu neobjaví niekoľko stoviek rozostavaných bytov, ktoré by bol niekto nútený vypredávať za ceny pod stavebné náklady.
Budú sa stavať byty aj počas zlých rokov?
Určite áno. Počet kupujúcich bude samozrejme menší ako počas predchádzajúcich rokov, no ľudia si potrebujú neustále riešiť svoju bytovú otázku. Najmä mladé rodiny, ktoré začali spoločný život v dvojizbovom byte po narodení jedného alebo dvoch detí potrebujú viac miesta, preto trh pôjde ďalej.
Môžu developeri klesnúť s cenami?
V Bratislave možno áno, keby bol na trhu dostatok bytov. V Žiline, kde sú ceny o 45% nižšie ako v Bratislave majú developeri oveľa menšie marže. Zároveň stavebné náklady v Bratislave sú takmer rovnaké ako v Žiline. Žilina má zároveň obrovskú nevýhodu, v tom, že leží v kotline a takmer všetky rovinaté pozemky sú už dnes zastavené. Z tohto dôvodu sú ceny stavebných pozemkov, tak drahé ako v Bratislave. Ak by sa mali novostavby predávať v Žiline lacnejšie, tak by to skúsenému developerovi nemohlo dávať ekonomický zmysel a nezačal by s výstavbou.
Dražby bytov bežných ľudí
Druhou možnosťou ako by mohli ceny bytov klesnúť je, že by bežní ľudia hromadne nevládali splácať hypotéky pri nových úrokových sadzbách po refixácii o 2 až 3 roky. Banky v minulosti počítali v rôznych scenároch s nárastom úrokových sadzieb, čiže požadovali od žiadateľov o hypotéku väčšie príjmy ako boli potrebné na splácanie hypoték pri ešte veľmi priaznivých úrokových sadzbách 0,5% až 1%. S čím banky nepočítali bolo zvýšenie úrokových sadzieb a súčasne inflácia základných nákladov na život o 40% kumulatívne za 3 roky (2021 až 2023) - to je to, čo sa teraz deje. Toto samozrejme uhryzne veľkú časť príjmov ľudí a môže spôsobiť, že časť ľudí nebude vedieť splácať svoje hypotéky.
Banky budú určite hľadať so svojimi klientami riešenie takýchto problémov a "zabavenie nehnuteľnosti" bude posledným riešením. Zároveň si treba úprimne povedať, že nehnuteľnosti si za "dnešné ceny" kúpilo len niekoľko percent ľudí. Napríklad v Žiline sa za posledné 3 roky predalo cca 650 bytov. Majorita ľudí teda spláca ceny z obdobia, kedy sa byty predávali za nižšie ceny ako dnes. Dokonca za tak nízke, že dnes sa nedajú tieto byty za túto cenu postaviť. Takže aj keby im hrozilo vydraženie nehnuteľnosti, vedia byt stále predať za vyššiu cenu ako ho kúpili a môžu prejsť do nájmu a vyhnú sa dražbe - lebo až v dražbách sa ceny bytov zásadne znižujú. Toto je teda samozrejme tiež málo pravdepodobná situácia.
Budú ceny nehnuteľností rásť na vždy?
Najdôležitejší parameter nehnuteľnosti je práve v tom slove - nedá sa s ňou pohnúť. A teda jej cena je najviac ovplyvnená tromi P - Poloha, Poloha, Poloha.
Pokiaľ je vaša nehnuteľnosť v mieste, kam sa ľudia sťahujú, tak cena nehnuteľnosti bude dlhodobo rásť. Pokiaľ máte byt v meste alebo lokalite, odkiaľ odchádzajú mladí ľudia a noví neprichádzajú, tak bude cena dlhodobo klesať.
Celosvetovo je vidieť presun ľudí z malých sídiel do väčších miest - ľudia sa sťahujú za lepším životným štýlom, dostupnejšími službami, atraktívnejšími pracovnými ponukami, rýchlejšou hromadnou dopravou, kultúrou, chcú sa vyhnúť zápcham, keď sa dopravujú do miest autami zo širšieho okolia. O dôvodoch detailnejšie možno niekedy nabudúce.
Žilina je jedno z tých pár Slovenských miest, ktoré majú dlhodobý rastový potenciál a zároveň je ohraničená Žilinskou kotlinou, tým pádom je jedinou možnosťou zahusťovanie mesta, čo nie je veľmi obľúbený scenár. Žilina by dokonca mohla rásť v počet obyvateľov rýchlejšie, no bytová výstavba zaostávala za dopytom.
Z tohto dôvodu by som sa na pokles cien nehnuteľností v Žiline nespoliehal.
