Zhrnutie situácie
Spomínané pozemky v roku 2008 mesto prenajalo na 50 rokov spoločnosti Tehelné pole. Cenu za prenájom 4 132 m2 stanovilo na 33,19 € ročne (presnejšie: táto cena sa vzťahovala aj na ďalšie pozemky, takže išlo o sumu za celú rozlohu 7 194,7 m2). Pre mesto značne nevýhodná zmluva mala podmienku: pôda sa bude využívať v súlade s jej určením v územnom pláne: „šport, telovýchova a voľný čas" - pričom pozemky sú v kategórii „územie športu stabilizované, číslo funkcie 401".
Úradnícka skratka „funkcia 401" znamená: „Plochy prevažne areálového charakteru s využitím pre šport, tvorené krytými a otvorenými športovými zariadeniami (štadióny, haly, plavecké bazény), športovými ihriskami slúžiace pre organizovanú telovýchovu, výkonnostný šport, amatérsky šport a územia slúžiace športovým aktivitám vo voľnom čase."
Vedenie spoločnosti Tehelné pole zjavne usúdilo, že do tejto kategórie spadá aj štvorhviezdičkový hotel a na týchto pozemkoch ho aj postavilo. NKÚ v správe z kontroly na túto tému jasne uviedol, že pozemok nie je využívaný v súlade s územným plánom mesta a mesto má právo odstúpiť od zmluvy o prenájme.
Mestské zastupiteľstvo (uznesením č. 749/2012) koncom septembra 2012 spoločnosti Tehelné pole predalo pôdu za cenu 251 €/m2.
Kedysi neakceptovateľná cena?
Cena, za ktorú mesto odkleplo predaj, je zarážajúca. Pozemky ňou (resp. sumou 250,95 €/m2) síce ocenil znalec, je však nutné vedieť, že znalecká cena má len ambíciu „uhádnuť" trhovú cenu. Znalec pri jej výpočte musí dodržať metodiku a tá má k dokonalosti ďaleko. Prax ukazuje, že znalecká cena je hlavne v mestách príliš často a príliš odlišná od cien, za ktoré sa nehnuteľnosti predávajú, či kupujú. Nejde teda o skutočnú trhovú cenu.
Pokus odkúpiť spomínané pozemky (a 160 m2 navyše) spoločnosť Tehelné pole urobila už v roku 2010. Znalecký posudok vtedy robil rovnaký znalec - Marián Raiter. Cenu určil na 211 €/m2.
V septembri 2010 (rozhodovalo ešte bývalé zastupiteľstvo) poslanci predaj neumožnili - a to ani za cenu navrhovanú akciovkou (211 €/m2), a potom ani za cenu 350 €/m2, ktorú skúsila navrhnúť poslankyňa v pozmeňovacom návrhu.
Výrazne iná cena v roku 2007
Pár rokov predtým - v decembri 2007 - mesto akceptovalo cenu 440,15 €/m2 v tejto lokalite. Za túto cenu získalo od spoločnosti Strabag Development SK, s. r. o. obdobné pozemky len pár metrov od tých, ktoré mesto teraz predalo za 251 €/m2. Ich rozloha je porovnateľná a funkčné využitie rovnaké.
O cene týchto "susedných" pozemkov hovorí aj spomínaná správa z kontroly NKÚ, ktorý pracuje s trhovou cenou okolo 400 €/m2 v tejto lokalite.
Informáciu o výhradách NKÚ aj so zopakovaním ceny mesto pripomenulo svojim poslancom zašitú pod bodom A/5 v materiáli „Informácia o plnení uznesení MZ Bratislavy" a dokonca predložilo na to isté zasadnutie, kde im vedľajšie pozemky odporučilo predať o 190 €/m2 lacnejšie.
Mimochodom, za pozemky firme Strabag Development SK, s.r.o. zaplatila Bratislava zámenou za iné pozemky, kde podľa NKÚ mesto zle vyčíslilo cenu parciel, ktorými „platilo". Znalecký posudok pre tieto „náhradné" parcely (niekde pri Bôriku) vyčíslil cenu 455,68 €/m2, pričom NKÚ trhovú cenu videl vo výške 680 €/m2.
Zlacneli pozemky?
Prečo teda Bratislava pri získavaní pozemku v roku 2007 bola ochotná za pozemok dať 440 €/m2 a v roku 2012 predať susedný len za 251 €/m2? Klesla cena pozemkov v tejto lokalite o 43 percent?
Okolie Zimného štadiónu má stabilizovanú zástavbu. Znamená to, že stavebné pozemky sa tam predávajú pomerne zriedka na to, aby sa v tejto oblasti dali viesť zmysluplné štatistiky o ich cenách.
Veľa však môžu naznačiť ceny nehnuteľností určených na bývanie. Podľa štatistík Národnej banky Slovenska v 3. štvrťroku 2012 sú v Bratislave takmer rovnaké ako v 3. štvrťroku 2007. Takže riešením záhady zrejme drastický pokles ceny pôdy nebude.
Pravdepodobnejšie teda vyzerajú zostávajúce možnosti: Buď teraz mesto predalo príliš lacno pozemok akciovke Tehelné pole, alebo v roku 2007 nakúpilo mesto od firmy Strabag Development SK, s. r.o. za predraženú cenu.
Pri hľadaní odpovede je nápomocný aj blog mestského poslanca Jána Hrčku (ktorý sa zhodou okolností tej istej téme venuje z iného konca), kde v materiáli z 15. januára „Dlhoprstý Široký a Krátkozraký - prvá časť" uverejňuje aj znalecký posudok zo dňa 22. 11. 2011, ktorý dospel k cene 639,43 €/m2.
Nech už sa cena pohybuje na úrovni 440 €/m2, alebo sa v cene prejavil „objav", že na týchto pozemkoch pokojne môže stáť hotel (čomu by v roku 2007 veril asi málokto) a cena koncom roka 2011 stúpla na úroveň 640 €/m2, mesto prišlo prišlo o obrovské peniaze.
Čo mohlo "pomýliť" poslancov?
Materiál na rokovanie mestských poslancov im sugestívne dával na výber: buď mesto vkladom 26 688,38 € do spoločnosti vyrovná jej staršie straty, alebo predá svoje akcie a súčasne aj pozemok.
K prvej možnosti sa viazala aj informácia o novej strate za rok 2011 v hrozivej výške 2,6 milióna €, ktorú neskôr bude treba riešiť. Varovná formulácia v dokumente doslovne znela: „... hlavné mesto, ako akcionár tejto spoločnosti sa bude musieť finančne podieľať aj na úhrade ďalších finančných záväzkov spoločnosti, a to vo výške svojho podielu na základnom imaní spoločnosti".
Uvedená formulácia evokuje, že pri podiele 40 % na základnom imaní a pri predpokladanej novej strate cca 2,6 milióna € si mesto bude musieť v budúcnosti vyčleniť najmenej milión eur na nový vklad vyrovnávajúci stratu. Takto to však podľa obchodného zákonníka nefunguje. Takýto scenár je totiž nie nutným ale len jedným z možných riešení.
Je otázkou, koľko poslancov interpretovalo text (resp. situáciu) správne - teda, že nová strata bude pre mesto znamenať nanajvýš riziko, že možno stratí peniaze, ktoré do spoločnosti už vložilo ako svoj podiel/vklad (teda 13 280 € plus „nových" 26 688 €), pretože akcie, ktoré má, budú bezcenné. Spolu teda cca 40-tisíc eur.
Materiál predovšetkým nijako nevysvetlil to, prečo je nevyhnutné viazať odpredaj akcií na predaj pozemku. Vôbec neupozornil na možnosti zvýšiť svoj vklad (a vyriešiť tak starú stratu) a súčasne odpredať pozemok; prípadne predať svoj podiel a zatiaľ neodpredať pozemok. A úplne opomenul variant navrhnúť konkurz/likvidáciu spoločnosti - teda skúsiť čo najlepšie predať majetok spoločnosti a z výnosu sa pokúsiť uspokojiť veriteľov.
Zlý vtip
Záver uznesenia o predaji pôdy je skoro surrealistický. Pri hoteli je neveľký parčík. Poslanci zaviazali akciovku Tehelné pole prevádzkujúcu hotel sa „starať o park nachádzajúci sa okolo stavieb športovo-spoločenského centra Tehelné pole I".
V prípade neplnenia si tejto povinnosti sa rozhodli „hoteliera" nekompromisne vytrestať. Ak sa nebude o parčík poriadne starať, bude si ho musieť kúpiť...
Peter Kunder
(Update 15:34: Opravil som preklep v mene primátora Bratislavy. Za tento preklep sa mu ospravedlňujem.)
Na článok môžete upozorniť iných aj cez:
