Prečo ceny bytov neúmerne rastú

V Petržalských novinách zo 7.10 som si prečítal zaujímavé vyjadrenie primátora Ďurkovského. Píše sa v nich: “Robím si takú tichú analýzu, kto byty kupuje a zisťujem, že medzi kupujúcimi je vysoké zastúpenie zahraničných firiem. Obávam sa toho, aby boli tieto byty aj obývané, aby neboli vnímané len ako investičná politika zahraničných firiem na Slovensku. Bytov je na trhu dostatok, otázkou je, kto si ich môže dovoliť kúpiť.“Realitní agenti by iste nesúhlasili bez ohľadu na skutočný stav veci, však by to znamenalo znižovanie cien a teda ukončenie dobrých časov vysokých marží. Pred májom 2004, keď sa chystalo Slovensko do EÚ, v očakávaní špekulantov, sa ceny zdvihli do neúmerných výšok v naivnom očakávaní, že starí euroobčania budú bezhlavo kupovať petržalské byty. Po vstupe prišlo rozčarovanie a zopár „investorov“ prerobilo. Ukázalo sa, že to bola bublina a ceny starých bytov klesali aj o 20% a nových aspoň nestúpali.Medzičasom však ceny opäť začali stúpať. Už dlho čítam v novinách, že to preto, lebo je nedostatok nehnuteľností, lebo dopyt je stále vyšší ako ponuka. Podľa primátora tomu tak nie je. Áno aj ten zahraničný investor je vlastne klient, ktorý vytvára dopyt. Lenže pre neho je to len investícia, ktorú chce zhodnotiť. Ako náhle získa pocit, že už viac na tom nemôže zarobiť, začne sa svojej investície zbavovať. Bratislava je dosť malé mesto, aby zopár sto bytov hodených na trh navyše, obrátilo vývoj cien opačným smerom. Skupovanie prevažne nových bytov zahraničnými investormi, vytvorilo bublinu nedostatku bytov všeobecne. V dokončených projektoch zostávajú prázdne byty mnoho mesiacov, stačí sa prejsť popod okná daných budov a vidíte chýbajúce záclony na oknách.Developeri už asi majú problém dokonca predať byty. Ako inak si vysvetliť to množstvo bilboardov po celom meste. Napríklad taký projekt Koloseo, ktorý predáva byty už hádam dva roky, zrazu vytiahlo bilboardy. V minulosti ešte ani stavať nezačali objekt a už mali developeri predané byty. Žeby nejaký investor, ktorý si vraj rezervoval celú jednu budovu odstúpil od rezervácie? Namiesto toho, aby znížili ceny, tak radšej zaplatia bilboardy, aby dostali svoj projekt do povedomia. Ale byty nie sú žuvačky, či pivo. Nekúpim si dva byty, lebo developer má dobrú reklamu! Alebo je to ako s pracím práškom? Nekupujte byt od konkurencie, ale od nás. Ale to potom znamená, že ten dopyt je po bytoch nižší, ako nám realitný makléri prezentujú, ak musia takto presviedčať potencionálnych klientov! Alebo ak nie je dopzt nižší, tak potom ponuka musí byť o dosť vyššia, ak sa potrebujú tak veľmi prezentovať. Nové prístupy, marketingové stratégia a podobne, to všetko beriem. Ale myslím, že je naivné si myslieť, že to všetko preto, lebo sa tak veľmi približujeme k Európe a teda aj spôsoby predaja sa približujú k európskym štandardom! A prečo? Lebo slovenský občania nemajú európske príjmy! A to ani tí čo žijú v Bratislave!Zamestnanec pracujúci v Bratislave s priemerným platom môže zabudnúť na priemerný byt v normálnej lokalite. Nadštandardne zarábajúci obyvateľ Bratislavy si musí brať úver, ktorý bude splácať desiatky rokov, ak chce bývať v nejakej novostavbe s tromi izbami napríklad v Dúbravke. Priemerný obyvateľ Bratislavy môže riešiť svoju bytovú otázku len vtedy ak má už nejaký byt, ktorý môže predať. Čiže z malého bytu sa presťahuje do väčšieho, alebo zo starého do nového. Ak záujemca nemá nehnuteľnosť, ktorú by predal, tak má smolu. Je možné však bývať aj mimo Bratislavy, v okolitých dedinkách. Avšak aj tam to nie je oveľa lacnejšie ako v Bratislave. No takýto človek musí mať auto, keďže hromadná doprava do Bratislavy z týchto miest je veľmi zlá. A ak má auto, tak aj vtedy to nemá vyhraté, riskuje každodenné ranné a poobedňajšie dopravné zápchy! Ak si teda nemôžem dovoliť kúpiť byt v Bratislave a žiť tu, akú mám možnosť? Bývať v podnájme a šporiť. Keď si bude chcieť založiť rodinu, tak budem musieť odísť z Bratislavy opäť domov, kde za našporené peniaze si budem môcť dovoliť kúpiť aspoň byt. Našťastie regióny začínajú ožívať a už aj tam začína byť dostatok pracovných miest, takže aj keď platovo daný človek pôjde dole, bude sa mať lepšie ako keby ostal v Bratislave.Na záver ešte zopár čísiel. V roku 2004 bolo v bratislavskom kraji podľa Štatistického úradu vydaných stavebných povolení na 4947 bytov a dokončilo sa 3349 bytov s kolaudačným rozhodnutím. V roku 2005 sa začalo stavať už 7079 bytov so stavebným povolením (43,1% zvýšenie) a dokončilo sa 4673 bytov (39,5% zvýšenie). K 31.12.2005 bolo v kraji rozostavaných 12033 bytov!! Čísla ukazujú, že ponuka bytov prudko rastie! A podľa správ z médií aj rásť bude, keďže každú chvíľu sa v novinách objavujú nové dosť veľké rezidenčné projekty často so stovkami bytov. Ale dopyt iste nebude stíhať, lebo ak ceny pôjdu hore rovnakým tempom, kto bude kupovať novopostavené byty, ktorých bude v blízkej budúcnosti stále viac? Ak si navyše zoberieme fakt, že NBS výrazne zvýšila svoju základnú úrokovú mieru a komerčné banky ju s potešením nasledovali o.i. pri hypotekárnych uveroch, tak bude dosť ťažké predávať byty. Tých, čo si ich nemôžu dovoliť kúpiť, lebo im banka nedá úver, alebo nie sú ochotní platiť na hypotéku pomaly úžernícke úroky, je zas o niečo viac! A spoliehať sa na zahraničných investorov do nehnuteľností je teraz trocha riskantnejšie ako v minulosti, keďže nástupom Ficovej vlády Slovensko si trocha pokazilo povesť krajiny, kde sa dá bezpečne investovať. A investičnej nálade v Strednej Európe rovnako neprospieva volebný chaos v Čechách, nepokoje v Maďarsku, či vládna kríza v Poľsku.PS: Chcel by som vedieť prečo nebol pred cca. dvomi týždňami schválený nový územný plán Bratislavy! V ňom sa mali preklasifikovať hektáre poľnohospodárskej pôdy na stavebné pozemky. Niekomu sa nepáčilo, že by mohla prasknúť bublina? Dostatok pozemkov by asi tlačil ich cenu dole a to by sa odrazilo aj v cene bytov (hlavne nových).