Vývoj počtu bytov v Bratislava

Skôr než sa dostanem k číslam, dovolím si pár slov k metodike a relevantnosti štatistiky. V prvom rade chcem upozorniť na fakt, že na Slovensku neexistujú relevantné štatistiky ohľadom vývoja počtu ponúkaných nehnuteľností, ich reálnych cien a zrealizovaných transakcií. Relevantné informácie sú v záznamoch katastrálnych úradov. A práve toto je dôvod, prečo štatistika NBS o vývoji cien nehnuteľností je irelevantná, jej výsledky zďaleka neodrážajú reálny stav a má maximálne orientačnú hodnotu. NBS štatistiky nevychádzajú z čísiel katastra, ale z cenovej mapy nehnuteľností (cmn.sk), ktorej obsah je vytváraný realitnými kanceláriami. Navyše ceny sú ponukové, nie predajné. To znamená, že zľavy pre kupujúceho, ktoré sú dnes často aj 10 a viac %, štatistika vôbec nezachytáva. Dokonca nehnuteľnosť sa nemusí ani predať, či nemusí existovať, stačí, že je v systéme a NBS to berie ako relevantnú položku do svojej štatistiky.Vo svetle týchto skutočnosti, sa mi zdá moja štatistika o dosť relevantnejšia.  Síce sleduje len počet bytov na predaj, ale cez poučku dopyt/ponuka je možné odhadnúť aj vývoj cien. Moje čísla zahŕňajú iba Bratislavu vrátané Záhorskej Bystrice, či Devínskej Novej Vsi. Nezahŕňajú však okolité obce ako napr. Rovinka, Čierna Voda, či Marianka, ani mestečká ako Senec, Pezinok, Stupava alebo miesta v zahraničí ako Rajka, Hainburg a pod. Tento fakt si je potrebné uvedomiť, lebo veľké množstvo bytov a domov sa stavia aj v blízkosti Bratislavy a tento trh spolu s Bratislavou je možné považovať za jeden! Voľné byty z okolia teda nie sú v mojej štatistike. V tomto článku budem uvádzať len čísla z portálov reality.sk a sme.sk. Oproti prvému článku vynechám čísla z portálu avizo.sk, keďže pred mesiacom mali výpadok a po nabehnutí mali zrazu dvojnásobné množstvo inzerátov. Zbieral som 3 čísla: počet bytov na predaj na reality.sk, počet bytov na predaj na sme.sk, a počet bytov na prenájom na reality.sk. V štatistikách teda nemám zachytené počty domov. Opakovanie rovnakých ponúk v inzerátoch je relevantný faktor, ak by mi šlo o vyčíslenie presných absolútnych čísiel. Avšak táto štatistika má naznačiť trendy! Od ostatného blogu som upravil trocha spracúvanie čísiel. Učesal som ich štvrťročne. Takže ako sa zmenila situácia za cca. 3 mesiace?Dáta som začal zbierať 15.11.2007. Počiatočné čísla boli: byty na predaj na reality.sk – 12599, byty na predaj na sme.sk – 6262, byty na prenájom na reality.sk – 6102.Dňa 15.2.2008 bol stav nasledovný: byty na predaj na reality.sk – 15416, byty na predaj na sme.sk – 7794, byty na prenájom na reality.sk – 6450.Dňa 15.5.2008 bol stav nasledovný: byty na predaj na reality.sk – 25274, byty na predaj na sme.sk – 12778, byty na prenájom na reality.sk – 6690.Podľa čísiel reality.sk v prvom štvrťroku sa počet bytov na predaj zvýšil o 22,36% (89,44% p.a.). V druhom štvrťroku sa zvýšil o ďalších 63,95% (255,8% p.a.!!!). Za polrok od 15.nov do 15.maj sa počet bytov na predaj v inzerátoch zvýšil o 100,6% (201,2% p.a.).Podľa čísiel sme.sk v prvom štvrťroku sa počet bytov na predaj zvýšil o 24,47% (97,88% p.a.). V druhom štvrťroku sa zvýšil o ďalších 63,95% (255,8% p.a.!!!). Za polrok od 15.nov do 15.maj sa počet bytov na predaj v inzerátoch zvýšil o 104,06% (208,12% p.a.).Podľa čísiel reality.sk v prvom štvrťroku sa počet bytov na prenájom zvýšil o 5,70% (22,8% p.a.). V druhom štvrťroku sa zvýšil o ďalších 3,72% (14,88% p.a.!!!). Za polrok od 15.nov do 15.maj sa počet bytov na prenájom v inzerátoch zvýšil o 9,64% (19,28% p.a.).Prvý štvrťrok sa rast počtu voľných bytov zvyšoval okolo 23-24%. Rast bol vysoký, hoci na tento štvrťrok pripadli Vianoce, kedy sa veľmi asi nikomu nechce kupovať, či predávať. Za šokujúci rast možno označiť 63,95% za jeden jediný štvrťrok (druhý sledovaný štvrťrok)! Pri prepočte na rok by šlo o neskutočných 255,8%. Reálne za polrok sa počet bytov na predaj zdvojnásobil!!! Tento vývoj jasne dokazuje obrovský nárast ponuky. Dopyt sa asi neveľmi mení, rast ekonomiky a príjmov na jednej strane kompenzujú prehnane vysoké ceny nehnuteľností (utlmujú dopyt) a odchod ľudí z Bratislavy do okolitých obci a miest, či späť do regiónov. Dôkazom straty atraktivity Bratislavy môže byť informácia z minulého týždňa, že polovica voľných pracovných miest Slovenska je práve v Bratislave. Ľudia už nemusia isť pracovať do Bratislavy, lebo v regiónoch je práce dosť a už ani prijem nie je tak atraktívny, keď si odčítajú náklady (podobne ako pri práci v zahraničí). Ak ceny bývania budú vysoké, Bratislava a tým aj Slovensko príde o veľa biznisu kvôli nedostatku pracovníkov a teda o veľa peňazí.Prenájom bytov rástol oveľa pomalšie ako predaj. V prvom štvrťroku rástol o 5,7%, v druhom o 3,72%. Za polrok sa zvýšil počet voľných prenájmov o 9,64%. Prenájom už asi nevynáša tak ako v minulosti. Oveľa výnosnejší je asi predaj. Dokladuje to aj vývoj za ostatné cca. 3 týždne k 7.6. Voľných bytov na predaj podľa reality.sk je 26705 čo je 5,66%-ný rast (98,14% p.a.) a podľa sme.sk 14687, čo je dokonca 14,94%-ný rast (258,96% p.a.). Voľných bytov na prenájom podľa 5344 čo znamená až 20,12%-ný prepad (-348,74% p.a.).Pre zvedavcov uvediem aj vývoj voľných bytov na predaj podľa reality.sk niektorých mestských častí Bratislavy:Petržalka 15.nov 2116 bytov, 15.feb 2659, čo je rast 25,66% (102,64% p.a.), 15.maja 5615, čo znamená rast štvrťročne 111,7%!!! (446,8% p.a.), a polročne 165,36% (330,72% p.a.).Ružinov 15.nov 1136 bytov, 15.feb 1175, čo je rast 3,43% (13,72% p.a.), 15.maja 1273, čo znamená rast štvrťročne 8,34%!!! (33,36% p.a.), a polročne 12,06% (24,12% p.a.).Staré Mesto 15.nov 2785 bytov, 15.feb 2712, čo je pokles o 2,62% (-10,48% p.a.), 15.maja 2851, čo znamená rast štvrťročne 5,13%!!! (20,52% p.a.), a polročne 2,37% (4,74% p.a.).