Je všeobecne známe, že úprava nájmu bytu v občianskom zákonníku je rigidná a pri neporiadnych nájomníkoch to môže spôsobovať
problémy. Preto prijal parlament nový zákon o krátkodobom nájme bytu, ktorý by mal byť pružnejší ako doterajšia úprava v občianskom zákonníku. Úmysel bol síce dobrý, ale podarilo sa ho zákonodarcom aj naplniť? Na to sa podrobnejšie pozriem v tomto článku. Poďme teda na to.
Obligatórne náležitosti nájomnej zmluvy
Zákon o krátkodobom nájme bytu | Občiansky zákonník |
údaje o zmluvných stranách | údaje o zmluvných stranách |
označenie predmetu nájmu | určenie predmetu a rozsahu užívania |
určenie rozsahu užívania predmetu nájmu | výška nájomného a výška úhrady za energie alebo spôsob ich určenia |
určenie alebo spôsob určenia výšky nájmomného a úhrad za energie | Nájomná zmluva by mala obsahovať, ale nie je to povinné: |
opis stavu bytu, príslušenstva vybavenia bytu, závad bytu, príslušenstva a vybavenia | opis príslušesnstva a stavu bytu |
určenie doby nájmu | dobu nájmu, ak doba nájmu nie je uvedená, predpokladá sa, že sa uzavrela na dobu neurčitú |
vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý, že sa zmluva uzatvára podľa zákona o krátkodobom nájme |
Z uvedenej tabuľky vyplýva, že zmluva podľa zákona o krátkodom nájme bytu má viac povinných náležitostí, ako v prípade použitia právnej úpravy v občianskom zákonníku. Avšak úprava uvedených náležitostí silno doporučujem aj v prípade uzatvárania zmluvy podľa občianskeho zákona, z dôvodu vyššej právnej istoty zmluvných strán.
Dĺžka nájmu
V zákone o krátkodobom nájme bytu je ustanovená maximálna dĺžka trvania nájmu, aby bolo možné aplikovať úpravu spomínaného zákona. Maximálna dĺžka nájmu je v tomto prípade 2 roky. Nájom je možné predĺžiť za rovnakých podmienok o ďalšie dva roky, toto predĺženie je možné zrealizovať dvakrát. Po maximálne šiestich rokoch by bolo nutné uzavrieť novú nájomnú zmluvu. Samozrejme je možné dohodnúť si nájom aj na kratšiu dobu ako 2 roky.
Občiansky zákonník neustanovuje dĺžku nájmu. To znamená, že nájom môže byť dohodnutý na určitú dobu, ktorá ale musí byť zmluve vyslovene dohodnutá. V zmluve je taktiež možné dohodnúť nájom na dobu neurčitú. Ak v zmluve nie je ustanovená doba, na ktorú sa nájomná zmluva uzatvára, tak sa predpokladá, že zmluva je uzavretá na neurčitú dobu.
Ukončenie nájomnej zmluvy výpoveďou
Výpoveď daná prenajímateľom:
Zákon o krátkodobom nájme bytu | Občiansky zákonník |
nájomca alebo ten, kto s ním žije v byte alebo sa tam nachádza s jeho súhlasom, napriek písomnému upozorneniu prenajímateľom poškodzuje byt, spoločné časti, zariadenie bytu, spoločné zariadenia domu alebo inak hrubo porušuje dobré mravy alebo domový poriadok v dome | prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov |
nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za energie za čas dlhší ako dva mesiace | nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný |
nájomca napriek písomnej výzve prenajímateľa nedoplnil peňažnú zábezpeku do pôvodnej výšky | nájomca, alebo ten kto je členom jeho domácnosti hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome |
nájomca užíva predmet nájmu v rozpore s dohodnutým účelom | nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplávajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za energie za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt aleo jeho časť inému do podnájmu bez spísomného súhlasu prenajímateľa |
je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru | je potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom alebo domom naložiť tak, že byt nemožno užívať, alebo ak byt nemožno užívať, alebo ak byt alebo dom vyžaduje opravy, pri ktorých vykonávaní nemožno byt alebo dom najmenej počas šiestich mesiacov užívať |
nájomca využíva byt bez súhlasu prenajímateľa na iné účely ako na bývanie |
Ako môžete vydieť, tak v prípade použitia úpravy v zákone o krátkodobom nájme bytu, je možné dohodnúť si osobitné dôvody výpovede nájomnej zmluvy, ktoré zákon nepredpokladá. Podľa občianskeho zákonníka možno nájomnú zmluvu vypovedať len z dôvodov taxatívne ustanovených v zákone.
Výpoveď daná nájomcom:
Zákon o krátkodobom nájme bytu | Občiansky zákonník |
ak sa predmet nájmu stal nespôsobilý na dohodnuté užívanie a táto skutočnosť nebola spôsobená zavinením nájomcu alebo osôb žijúcich s ním v byte | občiansky zákonník explicitne neustanovuje výpovedné dôvody, pre ktoré by mohol nájomca vypovedať nájomnú zmluvu, podľa môjho názoru je však možné, aby si zmluvné strany v zmluve dohodli výpovedné dôvody, kedy môže nájomca vypovedať nájomnú zmluvu |
ak došlo k ukončeniu jeho pracovného pomeru, služobného pomeru, štátnozamestnaneckéko pomeru alebo iného obdobného pomeru | |
ak mu vznikol nárok na sociálne bývanie | |
ak je daný iný dôvod vápovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru |
Výpovedná lehota
V prípade nájomnej zmluvy uzatvorenej podľa ktoréhokoľvek zo zákonov, skončí nájom bytu, ak bola daná písomná výpoveď uplynutím výpovednej lehoty. Konrétne ustanovenia o výpovednej lehote sú však rôzne.
Začiatok plynutia výpovednej lehoty:
Zákon o krátkodobom nájme bytu | Občiansky zákonník |
Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď. | Výpovedná lehota začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. |
Uvediem príklad:
Pán Mrkvička si prenajíma byt od p. Kalerába. Pán Kaleráb dal pánovi Mrkvičkovi výpoveď, ktorá bola p. Mrkvičkovi doručená 5.mája. Výpovedvná lehota začína plynúť:
ak by mali nájomnú zmluvu uzavretú podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, tak začína výpovedná lehota plynúť od 6. mája
ak by mali nájomnú zmluvu uzatvorenú podľa občianskeho zákonníka, začína výpovedná lehota plynúť od 1. júna
Dĺžka výpovednej lehoty:
Zákon o krátkodobom nájme bytu | Občiansky zákonník |
výpovedná lehota nesmie byt kratšia ako 1 mesiac | výpovedná lehota je tri mesiace |
ak je výpoveď daná z dôvodu poškodzovania bytu alebo domu nájomcom alebo ak nájomca užíva byt v rozpore s dohodnutým účelom, výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako 15 dní | |
ak bola daná výpoveď zo strany prenajímateľa z dôvodu nesplnenia registračnej povinnosti nesmie byť kratšia ako 2 mesiace |
Ukončenie nájomnej zmluvy odstúpením
Podľa ustanovení zákona o krátkodobom predaji bytu je možné, aby v taxatívne uvedených dôvodoch zmluvná strana odstúpila od zmluvy. Dôvody odstúpenia od zmluvy sú nasledovné:
ak nájomca napriek písomnému upozorneniu opakovane porušuje povinnosti, ktoých porušenie by inak zakladalo právo prenajímateľa ukončiť nájomný pomer výpoveďou, je prenajímateľ oprávnený od nájomnej zmluvy odstúpiť,
nájomnca je oprávnený od nájomnej zmluvy odstúpiť, ak predmet nájmu nebol odovzdaný v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie alebo ak prenajímateľ v rozpore so zákonom jednostrane zmenil výšku nájomného a úhrad za energie.
Občiansky zákonník nepozná jednostranné odstúpenie od zmluvy, ako spôsob ukončenia nájmu bytu. Keďže sú v občianskom zákonníku taxatívne vymezdené spôsoby ukončenia nájomnej zmluvy, ani nie je možné jednostranne odstúpiť od nájomnej zmluvy.
Nájomnú zmluvu uzatvorenú podľa úpravy obsiahnutej v občianskom zákonníku je možné ukončiť len nasledujúcimi spôsobmi:
písomnou dohodou zmluvných strán
písomnou výpoveďou
uplynutím doby, na ktorú bola zmluva dohodnutá
Vypratanie bytu
Zákon o krátkodobom nájme bytu ustanovuje presné podmienky, na základe ktorých je prenajímateľ povinný vypratať byt a odovzdať ho prenajímateľovi v stave zodpovedajúcom obyvaklému opotrebeniu:
nájomca je povinný vypratať byt na vlastné náklady ku dňu skončenia nájmu, ak sa zmluvné strany písomne nedohodnú inak
ak nájomca nevyprace a neodovzdá prenajímateľovi byt ani v lehote 10 dní od skončenia nájmu, alebo 5 dní, ak nájom skončil odstúpením od nájomnej zmluvy, je prenajímateľ oprávnený za účelom zabezpečenia svojich pohľadávok voči nájomcovi zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte, okrem vecí, ktoré sú vylúčené z exekúcie.
Občiansky zákonník sa venuje vyprataniu bytu pri nájomnej zmluve v súvislosti s bytovými náhradami, kde stanovuje, že nájomca nie je povinný byt vypratať, kým nie je pre neho zabezpečená zodpovedajúca bytová náhrada. Samozrejme, povinnosť zabezpečiť bytovú náhradu je len v osobitných taxatívne vymedzených prípadoch. V ostatných prípadoch je nájomca povinný vypratať byt ku dňu uplynutia výpovednej lehoty.
Záver
Na záver uzavriem. Pre prenajímateľa aj nájomcu je výhodnejšie uzatvárať nájomné zmluvy podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, v tedy, kedy je to možné. Úprava nájmu bytu je v zákone o krátkodobom nájme bytu flexibilnejšia. Pre prenajímateľa je jednoduchšie zbaviť sa problémových nájomcov a pre nájomcu je jednoduchšie zmeniť bývanie, keď nie je spokojný. Nový zákon taktiež umožňuje zmluvným stranám dohodnúť si osobitné výpovedné dôvody, ktoré zodpovedajú potrebám konkrétneho prípadu. Preto aj svojim klientom odporúčam nasledovné. Pokiaľ prenajímate byt (na rodinné domy ani na obchodné a administratívne priestory sa tento zákon uplatniť nedá) a nemáte v pláne prenajať byt na dobu neurčitú, tak uzatvorte nájomnú zmluvu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu. Nový zákon sa stane účinným od 1. mája. Všetky nájomné zmluvy uzatvorené pred jeho účinnosťou musia byť uzatvorené podľa občianskeho zákonníka
Takže odpoveď na otázku z úvodu, či sa zákonodarcom podarilo dosiahnuť, aby bola nová úprava výhodnejšia ako doterajšia je, že zákonodarcom sa to podarilo a v prípade nájmu na dobu určitú, kratšiu ako dva roky je jednoznačne výhodnejšie použiť novú úpravu.
V ďalšom článku (resp. to možno bude séria článkov) sa bližšie pozrieme na námietky, ktoré zvyknú mať predávajúci voči realitným kanceláriám a rozoberieme, či sú ich obavy opodstatnené. Ak máte skúsenosť akými koľvek námietkami voči práci realitných kancelárií a realitných maklérov, tak mi ich pošlite a určite sa im budem venovať.
