V posledných dňoch som čoraz viac počúval moje ,,spojky,, a kolegov v bankách, ako veľmi sa bude meniť legislatíva, a čo sa bude diať od roku 2017 v bankovom sektore. NBS sa vraj chystá sprísňovať úverové štandardy, čo spôsobí zhoršenie dostupnosti hypoték a už to nebude ako doteraz. Myslel som si, že sa blíži nejaká katastrofa. Začal som sa trochu o to zaujímať a nie je to však celkom pravda.
Niektoré média a všetci odborníci na financie uviedli, že Banky po príkaze NBS obmedzia ľudom hypotéky. Ďalej sme sa mohli stretnúť s tým, či sprísnené hypotéky odštartujú výpredaj bytov. Tieto správy však treba brať s veľkou rezervou. Najvyšší predstavitelia Národnej banky a top analytici totiž uviedli, že nové pravidlá nemajú znamenať obmedzenie dostupnosti hypoték oproti súčasnosti. Má ísť o zafixovanie súčasného stavu. A to je veľký rozdiel!
Čo sa zmení? Národná banka Slovenska plánuje tento rok vydať opatrenia k trhu úverov na bývanie, ktoré by mali vstúpiť do platnosti od začiatku roku 2017. Okrem toho banka chce zapracovať do zákona o úveroch na bývanie niektoré zmeny z roku 2014. Pri väčšine zmien však pôjde len o formálnu úpravu odporúčaní platných už dva roky. Napríklad spomínaná LTV hodnota nehnuteľnosti pri financovaní alebo príjem žiadateľov.
Dve zásadné novinky o ktorých všetci hovoria
Na pláne sú dve relevantné novinky. Jednou z nich je obmedzenie hypoték s LTV medzi 80-90% . Druhou je prísnejšie posudzovanie schopnosti klienta splácať hypotekárnu splátku.
K sprísňovaniu LTV (loan to value) dochádza postupne už od roku 2014. Cieľom je postupne obmedzovať počet takzvaných 100-percentných hypoték, ktoré predstavujú vyššie riziko pre banky, ako aj pre klientov. Poslednou fázou bude Nový rok 2017, od kedy budú môcť hypotéky s LTV
nad 90% predstavovať len malé percento ponuky banky.
Druhou zásadnejšou zmenou bude legislatívne usporiadanie povinnosti odpočítať z čistého príjmu klienta nie len životné minimum, ako je to dnes, ale aj nazvime to rezervu navyše. Tá by mala predstavovať, respektíve odporúča sa aby bola 20% z rozdielu medzi čistým príjmom a životným minimom. Až zvyšok by mala predstavovať maximálna splátka hypotéky. Životné minimum si každá banka určí sama.
V praxi skoro vôbec nedôjde k obmedzeniu. Hoci to zákon priamo nevyžadoval, banky už aj v súčasnosti používali rôzne vzorce výpočtu pomeru maximálnej splátky k príjmu. Asi ťažko by sme našli na trhu klienta s príjmom 1 000,- € a hypotekárnou splátkou 740,- €. Žiadna banka totiž neverí, že by jej klient mohol zo zvyšku naozaj vyžiť. Samozrejme je to vysoké riziko!
Objem hypotekárnych úverov rastie medziročne o takmer 14%. Je to jeden z najvyšších rastov v Európe, preto stále platí, že je najlepší čas či už na hypotéku ako nový produkt alebo refinancovanie Vašej starej hypotéky. NBS preto v tejto oblasti chystá zmeny. Plánuje prijať podobné odporúčania, ako v roku 2014 pre hypotéky - znižovanie sadzieb, čo v podstate máme aj teraz.
Takže netreba sa báť. Stačí sa len dobre informovať a poradiť s Vaším Expertom
JB
