Dnes sa nebudeme zaoberať jej politickými aspektmi. Pozrime sa na inú, no rovnako dôležitú otázku – (ne)rešpektovanie vlastníckeho práva.
Na prvý pohľad sa môže zdať, že ide o problém, ktorý sa týka len veľkých stavebných spoločností. V skutočnosti sa však dotýka každého, kto potrebuje pre seba či svoje deti zabezpečiť bývanie a pýta sa, prečo ceny bytov neustále rastú.
Jedným z dôvodov je aj súčasná právna úprava výstavby a prevodu verejnej infraštruktúry na Slovensku, ktorá je mimoriadne komplikovaná. Dotýka sa viacerých zákonov, ktoré sa navzájom prelínajú – najmä: zákona o verejných vodovodoch a kanalizáciách, cestného zákona, zákona o miestnom poplatku za rozvoj a zákona o obecnom zriadení. Kľúčovým ústavným rámcom je článok 20 Ústavy SR (ochrana vlastníckeho práva) a článok 13 ods. 4 (uloženie povinností len vo verejnom záujme). V praxi sa tieto predpisy pretínajú tak, že investor síce financuje verejnú infraštruktúru, no po dokončení ju musí bezodplatne odovzdať obci alebo subjektu verejného práva (napr. vodárenskej spoločnosti) . Vzniká tak stav, ktorý pravdepodobne nie je v súlade s článkom 20 Ústavy SR, pretože zákon vyžaduje odovzdanie majetku bez primeranej náhrady. V konečnom dôsledku všetky náklady znáša kupujúci nového bytu.
Ústavný rámec vlastníckeho práva
Ústava SR garantuje rovnakú ochranu vlastníctva všetkých vlastníkov. Podľa čl. 20 ods. 4 možno vlastnícke právo obmedziť alebo vyvlastniť len vo verejnom záujme, na základe zákona a za primeranú náhradu. Podľa čl. 13 ods. 4 možno povinnosti ukladať len zákonom a len vtedy, ak to vyžaduje verejný záujem.
Tieto princípy vytvárajú tri základné podmienky legitímneho zásahu do vlastníckeho práva:
verejný záujem,
nevyhnutnosť
primeranú náhradu.
Ak chýba primeraná náhrada, ide o stav, ktorý pravdepodobne nie je v súlade s Ústavou SR.
Povinnosti obcí podľa zákona o obecnom zriadení a prax
Zákon č. 369/1990 Z. z. o obecnom zriadení ukladá obciam povinnosť zabezpečovať výstavbu a správu miestnych komunikácií, vodovodov, kanalizácií a iných verejných zariadení. V praxi však obce túto povinnosť veľmi často prenášajú na súkromných investorov bez náhrady – s odvolaním sa na cestný zákon alebo zákon o verejných vodovodoch a kanalizáciách.
Túto situáciu mala potenciál vyriešiť posledná novela zákona o miestnom poplatku za rozvoj. Zachováva síce princíp, že poplatok slúži na financovanie verejnej infraštruktúry, no zároveň umožňuje uzatvárať zmluvy o spolupráci medzi obcou a investorom. V prípade uzatvorenia takejto zmluvy a bezodplatného odovzdania infraštruktúry do majetku obce má stavebník právo na vrátenie poplatku vo výške nákladov na jej vybudovanie (do výšky uhradeného poplatku).
Na prvý pohľad ide o výborný nástroj, ktorý by mohol zabezpečiť primeranú náhradu v súlade s Ústavou SR. Z diskusií so zástupcami samospráv je však už teraz zrejmé, že mnohé obce nebudú ochotné uzatvárať takéto zmluvy. Pre ich napäté rozpočty jednoducho nechcú prísť o výnosy z poplatku za rozvoj. Naopak, je pravdepodobné, že budú požadovať uzatváranie iných typov zmlúv, ktoré formálne neumožňujú aplikovať mechanizmus vrátenia poplatku.
Investor tak zaplatí poplatok a zároveň vybuduje a bezodplatne odovzdá tú istú infraštruktúru – čím vzniká dvojité finančné zaťaženie. Navyše, stále nie je vyriešený konflikt s Ústavou SR, keďže vlastnícke právo je obmedzené na základe zákona a vo verejnom záujme, ale bez primeranej protihodnoty.
Diskusia, ktorá by nemala ostať len medzi právnikmi
Otázka, kto má platiť za verejnú infraštruktúru a kde sa končí hranica verejného záujmu, sa netýka len právnikov či developerov. Dotýka sa každého, kto niekedy zaplatil za nové bývanie, alebo si plánuje kúpiť nový byt v budúcnosti. Ak zákony ukladajú povinnosti, ktoré pravdepodobne nie sú v súlade s Ústavou, mali by sme o tom hovoriť otvorene – bez ohľadu na to, či stojíme na strane obce, štátu alebo stavebníka.
Ako to vnímate vy?
Má obec právo požadovať bezodplatný prevod, ak ide o verejný záujem, alebo by mal byť každý takýto zásah kompenzovaný s súlade s ústavou?
Podeľte sa o svoj názor – práve z diskusie odborníkov, samospráv a verejnosti môže vzniknúť tlak na zmeny, ktoré budú v súlade nielen so zákonom, ale aj s ústavou a zdravým rozumom.
