Zijem v Londyne, z medii sa na mna valia informacie typu, objem poskytnutych hypotek za minuly mesiac vzrastol o XY percent, opat novy rekord v objeme poskytnutych novych poziciek, napriek zvyseniu zakladnej urokovej miery sa ludia neboja dalej zadlzovat a banky sa neboja dalej poziciavat, ceny nehnutelnosti dosiahli nove rekordy, coraz viac first time buyers (klienti, ktori si poziciavaju prvy krat v zivote) ma problem naskocit na property ladder (maju problem dostat uver), kedze nie su schopni dat dohromady potrebny vlastny kapital, ktory je podmienkou vybavenia uveru.
Trh nehnutelnosti vo Velkej Britanii je poslednych 16 rokov hodnoteny ako trh, ktory investorom zarucuje vyssi vynos ako kapitalovy trh (burza). Ako je to mozne? Od posledneho property crash (zrutenie trhu s nehnutelnostami) v roku 1990, ked zakladna urokova sadzba (sadzba, za ktoru poskytuje centralna banka uvery bankam) dosahovala cislo 14-15 % a ceny nehnutelnosti klesli hlboko pod papierovu sumu, ktora bola pozicana na ich financovanie, (toto sposobilo fuziu niekolkych velkych britskych bank, mnozstvo ludi prislo o pracu) sa znovu zacala roztacat inflacna spirala na trhu nehnutelnosti. Banky zacali pomaly znova doverovat trhu a zacali poziciavat oproti papierovym hodnotam vyjadrenych v znaleckych posudkoch. Centralna banka vratila klucovu urokovu sadzbu na prijatelne cislo cca 5-6 %, aby nakopla ekonomiku. Dnes domy, za ktore ludia zaplatili na zaciatku 90 rokov radovo desattisice je mozne predat za cenu 10-nasobne vyssiu. Povieme si, ako ti ludia zbohatli ... Nie je tomu vzdycky tak ako by sa zdalo. Za prve, hoci by svoju nehnutelnost za spominany 10-nasobok obstaravacej hodnoty predali, jednako by si mohli za utrzene peniaze kupit iba nehnutelnost podobnej kvality. Za druhe, vacsina britskych domacnosti vyuziva tzv. moznost "gearing up" alebo "remortgage", ked si jednoducho kazdy rok nechaju vypracovat znalecky posudok na svoju nehnutelnost a banku poziadaju o navysenie hypotekarneho uveru tak, aby pomer dlhu k trhovej hodnote sa rovnal 80 a viac %, u niektorych az do 100 %. Domacnosti si potom kazdy rok kupia nove auto, idu na dovolenku alebo to len tak prechlastaju a ziju si veselo dalej. Najhorsie su tzv. "interest only loans" ked dlznik vobec nesplaca istinu, iba uroky, cize teoreticky po 10 - 15 rokoch dlzi ovela viac ako na zaciatku a jeho splatky urokov sa zvysuju umerne s rastucou vyskou dlhu a s rastucou urokovou mierou az teoreticky dosahuju prip. prevysuju trhove najomne za dany typ nehnutelnosti. Rozmyslajme, co sa ale paralelne deje dalej, na trh vstupuju spekulanti, ktori kupuju nehnutelnosti s rovnakym motivom ako burzovi spekulanti, lacno kupit, draho predat. Banky su spokojne, objem uverov rastie, vsak maju kvalitne zabezpecenie v podobe legal charge (zalozne pravo na nehnutelnost v prospech banky). Problemom zacina byt neumerny rast cien nehnutelnosti vyvolany tymto efektom, a centralna banka ako hlavny krotitel inflacie si povie, ze musi zasiahnut, co urobi, zvysi zakladnu urokovu sadzbu, tym padom zdrazeju uvery, niekolko ludi to odradi, ale stale sa nepodarilo zastavit rast cien nehnutelnosti. Centralna banka opat zvysi zakladnu urokovu sadzbu, novi potencialni klienti zistia, ze pri tejto cene penazi nebudu schopni hypoteku obsluhovat, existujuci klienti zistia, ze im po zaplateni ostatnych nevyhnutnych poloziek potrebnych na prezitie nezostava na splacanie uveru. Dochadza k poruseniu uverovej zmluvy (default), a banka siahne ku kroku, na ktory upozornuje v kazdom letaciku velmi malymi pismenkami (your property may be reposessed if you do not keep up repaying your mortgage) vasa nehnutelnost moze byt prevzata bankou, ak si neplnite zavazky vyplyvajuce z uverovej zmluvy. Podme dalej premyslat, co sa deje z pohladu banky. Povedzme ze ma po zvyseni zakladnej urokovej sadzby takychto pripadov radovo stovky tisic behom troch mesiacov, lebo domacnosti, ktore v UK ziju na hrane (living on the edge) je habadej. Povieme si, vsak dlznik svoj dom preda a svoj uver splati a banka je v pohode. Problem ale nastane vtedy, ked pri danej papierovej cene, ktora bola umelo nafuknuta bankovym uverom, nie je schopny najst kupca, pretoze na trhu medzitym neexistuje banka (maju problem s mnozstvom defaultov), ktora by poskytla zaujemcovi hypoteku a dokonca uz nenajde ani noveho zaujemcu pretoze ako som hore spomenul, tento si medzitym spocital, ze uver nie je pri danych podmienkach na trhu schopny obsluzit, cize na trhu je absolutny nedostatok likvidity. Zo dna na den banka zisti, ze jej papierove pohladavky v bilancii nemaju ziadnu hodnotu, pretoze su absolutne nelikvidne. Je to ako pyramidova hra, len stale nove peniaze udrziavaju tuto pri zivote, ale kazda hra ma svoj koniec a kazda hra ma svojich vitazov i porazenych... Este sa zamyslime, co sa stane z pohladu dlznikov. Vacsina domacnosti podla mojho nazoru si je vedoma, ze svoj uver nikdy nesplatia, kedze si s odobrenim banky tento kazdorocne navysuju. A hoci svojou platobnou neschopnostou porusia uverovu zmluvu, nebude nikto schopny ich vystahovat, kedze medzitym vstupi do platnosti nova legislativa (kedze vacsina poslancov a ich rodinnych prislusnikov bude v podobnej situacii). A vo funkciach sa vymenia ludia a zivot v Kocurkove pojde dalej ... Citatelov este poprosim, aby si ten isty mechanizmus skusili aplikovat na financovanie komercnych nehnutelnosti (velkych nakupnych centier typu Aupark, velkych budov poskytujucich kancelarske priestory atd) a namiesto domacnosti si tam dosadili trebars realitne investicne fondy.
