Za posledné roky sa ceny nehnuteľností na Slovensku stali jednou z najdiskutovanejších spoločenských tém. Mnohí ľudia – najmä mladí – upozorňujú na to, že bývanie je čoraz menej dostupné a kúpa vlastného bytu sa stáva realitou len pre úzku skupinu obyvateľov. Rast cien nehnuteľností však nie je výhradne slovenským problémom – podobný vývoj sledujeme v mnohých európskych krajinách.
Aj preto sa oplatí pozrieť na to, ako rástli ceny bývania v širšom európskom kontexte.
Dáta z portálu Our World in Data (zdroj: Eurostat) ukazujú, že vývoj cien bývania v Európe bol v posledných rokoch veľmi rôznorodý.
Kým v Portugalsku, Česku alebo Holandsku ceny reálne narástli o desiatky percent, v Taliansku, Grécku či Rumunsku dokonca klesli. Zároveň platí, že aj v krajinách s vysokým rastom cien sa dostupnosť bývania líši podľa regiónov, veľkosti miest a možností trhu práce.
Ako je na tom Slovensko?
Podľa najnovších údajov Národnej banky Slovenska sa ceny bývania na Slovensku medzi rokmi 2016 a 2024 zvýšili v priemere o 92 %. Napríklad v Prešovskom kraji stúpla priemerná cena za m² z 784 € (Q1 2016) na viac než 1 900 € (Q4 2024), v Bratislave dokonca presiahla hranicu 3 500 €. Tieto čísla však treba zasadiť do kontextu reálnych príjmov a inflácie. Podľa Štatistického úradu SR bola kumulovaná inflácia v období 2016 – 2023 približne 38 %.
Reálna mzda (t. j. mzda očistená o infláciu) v roku 2022 medziročne klesla o 4,5 %, v roku 2023 o ďalších 1,4 %. V 1. štvrťroku 2024 však nastal mierny obrat – reálna mzda medziročne vzrástla o 4,5 %. Tento rast bol spôsobený spomalením inflácie a vyšším nominálnym nárastom miezd.
Zdroj: ŠÚ SR, marec 2024
Aj napriek aktuálnemu zlepšeniu však platí, že rast cien bývania za posledné roky vysoko prekonal rast reálnych príjmov.
Regionálne rozdiely, migrácia a pracovné príležitosti
Situácia sa výrazne líši v závislosti od regiónu. Najvyššie ceny nehnuteľností sú v Bratislave a jej okolí, kde je koncentrované najviac pracovných príležitostí a kde dopyt výrazne prevyšuje ponuku. Východné a niektoré stredné regióny (napr. Banskobystrický kraj) síce zaznamenali nižší rast cien, ale zároveň aj nižší dopyt, spôsobený odchodom mladých ľudí za prácou do zahraničia alebo na západ Slovenska.
Tento trend tzv. „odlivu mozgov“ oslabuje lokálny dopyt, ale vzhľadom na stagnujúcu výstavbu a nízku mobilitu bývania v SR, to často nevytvára tlak na znižovanie cien.
Slovensko vs. Česko: Podobné výzvy, rozdielny vývoj
Pri pohľade na index cien bývania vidíme, že Česko zaznamenalo prudší nárast cien nehnuteľností ako Slovensko, najmä v období medzi rokmi 2016 až 2022. Kým slovenský housing price index rástol stabilne, český trh zažil výrazný boom – najmä v Prahe a ďalších veľkých mestách. Od roku 2022 síce prišlo v Česku k miernemu poklesu, no celkový rast cien od roku 2015 je stále vyšší než na Slovensku.
(Zdroj: Eurostat, Housing Price Index 2015–2024)
Ďalším dôležitým faktorom, ktorý výrazne ovplyvňuje dostupnosť bývania, je vývoj miezd. V roku 2024 dosiahla priemerná hrubá mesačná mzda na Slovensku 1 524 eur, čo predstavuje medziročný nárast o 6,6 %. Po zohľadnení inflácie vzrástla reálna mzda o 3,7 %, čo je najvýraznejší reálny rast od roku 2019. (Zdroj: Štatistický úrad SR, marec 2025)
V Českej republike bola priemerná hrubá mesačná mzda v roku 2024 na úrovni 1 564 eur (38 234 Kč), no reálne mzdy tam medziročne klesli o 2,9 %. (Zdroj: Český štatistický úrad, február 2025)
Rozdiel medzi priemernými hrubými mzdami v prospech Česka sa v posledných rokoch pohybuje v rozmedzí niekoľkých desiatok eur mesačne. Hoci nejde o dramatický rozdiel, v kombinácii s väčším pracovným trhom a vyššou koncentráciou pracovných príležitostí v mestách ako Praha či Brno môže tento rozdiel predstavovať rozhodujúci faktor pri odchode mladých Slovákov za hranice.
Treba však zdôrazniť, že do Česka často odchádzajú najmä vzdelaní mladí ľudia – tzv. „mozgy“ –, ktorí tam následne pôsobia v odboroch ako IT, zdravotníctvo, výskum, dizajn, biznis či technologické firmy. Ich reálne zárobky sú výrazne vyššie ako priemerné mzdy a mnohokrát prekračujú aj český priemer. Zatiaľ čo slovenský IT špecialista môže doma zarábať 2 000 až 2 500 eur mesačne, v Prahe často dosahuje plat vyše 3 000 až 3 500 eur – pričom má k dispozícii širší výber zamestnávateľov, kvalitnejšie služby aj lepšiu infraštruktúru.
Pre mnohých teda odchod neznamená len mierne zlepšenie životnej úrovne, ale zásadný kvalitatívny posun, ktorý slovenské regióny – najmä východ a juh – nedokážu momentálne ponúknuť. Tento „odliv mozgov“ má dlhodobý vplyv aj na dopyt po bývaní a cenotvorbu: v oblastiach s vysokým odchodom mladých klesá tlak na bytový trh, zatiaľ čo väčšie slovenské mestá a hlavné mesto čelia rastúcemu pretlaku a cenám.
Slovensko čelí zložitým výzvam v oblasti bývania: ceny narástli výraznejšie ako reálne príjmy, regionálne rozdiely sa prehlbujú a výstavba nových dostupných bytov zaostáva za potrebami obyvateľstva.
Porovnanie s inými európskymi krajinami ukazuje, že rast cien bývania nie je výnimočný, no špecifiká slovenského trhu – nízka mobilita, nerovnomerný regionálny vývoj a silný trend migrácie mladých – robia problém ešte akútnejším.
Bez zásadnej bytovej politiky, podpory nájomného bývania a koordinovanej regionálnej stratégie riskujeme, že vlastné bývanie zostane mimo dosahu celej generácie Slovákov.
