Ceny klesajú, no a?
Čo pre nás znamená, keď sa v správach objaví, že ceny nehnuteľnosti na Slovensku poklesli? V podstate nič. Problém štatistík cien nehnuteľností je v tom, že sú príliš málo segmentované. Trh tvorí obrovské množstvo malých trhov s rozdielnou dynamikou. Inak sa ceny vyvíjajú v regiónoch než v hlavnom meste, inak v centre a inak na perifériách, rozdiely v dynamike nájdete pri cenách bytov v panelákoch, novostavbách, domoch či tehlových bytov. Ceny jednoizbákov nekorelujú s cenami štvorizbákov s tie sa zas vyvíjajú inak ako rodinné domy. Takže, ak sa nabudúce objaví v médiách správa, že ceny nehnuteľnosti klesli je to mix všetkého spomenutého a ak hľadáte jednoizbák v novostavbe neďaleko centra – jeho cena mohla dokonca aj narásť. Problém je, že takto podrobne segmentovaná štatistika nie je voľne prístupná napriek tomu, že si ju NBS pravdepodobne vedie. Niekto bude namietať portálom trh.sk no tamojšie štatistiky taktiež nerozlišujú viac ako dva faktory (napr. veľkosť bytu a zároveň novostavba). Ak má niekto lepšie dáta, nech sa ozve v diskusii.
Aktuálne ceny
Ako ukazuje nasledujúci obrázok, celé Slovensko je na tom zhruba rovnako, len Bratislavský kraj je mimo : ) Rozdiel medzi prvým a posledným je skoro trojnásobný.
Obrázok ukazuje priemernú cenu za štvorcový meter podľa krajov. Zdroj dát: NBS
Ceny verzus platy
Poďme zasadiť dostupné dáta aspoň trošku do kontextu. Ako najdôležitejší faktor sa na prvý pohľad javí byť cena za štvorcový meter v porovnaní s príjmom obyvateľstva. Podľa krajov to vyzerá nasledovne.
Graf ukazuje koľko mesiacov musia obyvatelia jednotlivých krajov pracovať na jeden štvorcový meter nehnuteľnosti. Priemerná mzda je upravená o nezamestnanosť, pre jednoduchosť som počítal nezamestnaným ako príjem životné minimum v danom roku. Obdobie 2002 – 2011. Zdroj dát: NBS a Štatistický úrad
Rôzne krivky reprezentujú rôzne kraje. Ako je vidieť, keď sa zohľadnila priemerná mzda a nezamestnanosť v daných krajoch celé Slovensko sa takmer vyrovnalo. Rozdiel medzi prvým a posledným je iba 68% oproti 261% v prvom grafe. Čo je prekvapujúce, za Bratislavou sa ťahá chudobnejší východ, Prešov a Košice.
Koľko ešte klesnú?
Škoda, že dáta za rok 2012 ešte nie sú kompletne k dispozícii. Dáta za prvé dva štvrťroky však ukazujú mierny pokles cien nehnuteľnosti, takmer konštantnú nezamestnanosť a mierny nárast platov. Môžeme teda predpokladať, že čo sa týka pomeru cien k naším platom sme teraz niekde na úrovni rokov 2005, 2006 a 2007 (líši sa podľa krajov) a prekvapivo, vo väčšine krajov sú nehnuteľnosti dokonca dostupnejšie ako boli v roku 2002. Jednoducho povedané, nehnuteľnosti si teraz môžeme z našich platov dovoliť zhruba rovnako ako pred šiestimi rokmi či desiatimi rokmi. Samozrejme, situácia je teraz iná. V porovnaní s rokmi 2002 či 2006 je ekonomický výhľad je skôr negatívny (ľudia neradi míňajú ak očakávajú ťažšie časy), sme po realitnej bubline a na výber je oveľa viac bytov (vyššia ponuka tlačí cenu dole) ako bolo v rokoch 2002 či 2006. Rastu však nahráva oveľa vyššia dostupnosť hypoték (než v období 2002 či 2006). Ad finem, ak sa situácia vo svete výrazne nezhorší, strmý plošný pokles (ale ani rast) by som už neočakával.
Kúpiť, nekúpiť?
Záleží, za akým účelom.
Ak máte hotovosť a nebojíte sa rozpadu eura či hyperinflácie, nechajte ju v banke, pravdepodobne vám zarobí viac a bez námahy. Výnosy z prenájmu sú biedne a riziká vysoké (rozbijú byt, nebudú platiť, nebudúc chcieť odísť). Navyše, na rozdiel od banky vám nerastú úroky z úrokov. Kúpa a prenájom sa oplatí jedine ak máte ak máte známych ktorým veríte a dohodnete sa s nimi bez zmluvy. Výnos je vyšší a rizika minimalizované.
Ak bývate v podnájme, chcete bývať vo vlastnom a banka vám je ochotná požičať za dobrý úrok (prípadne využijete zaujímavú akciu) teraz je možno vhodné obdobie na hľadanie dobrej nehnuteľnosti. Ponuka je široká a keďže dopyt stojí ľahko na ňu dostanete zľavu. Treba však počítať s rizikom mierneho poklesu.
Existuje však niekoľko menej pravdepodobných avšak reálnych scenárov pri ktorých by sa vám terajšia investícia do nehnuteľnosti vrátila. Pozitívnym je napríklad vyriešenie dlhovej krízy - následný ekonomický rast zabezpečí rast miezd a zamestnanosti. Demografia je na strane rastu dopytu preto ceny porastú. Negatívnym by bolo riešenie dlhovej krízy monetarizáciou dlhov, teda by nás čakalo obdobie vyššej inflácie (určite nie hyperinflácie). Nominálna (nie reálna) hodnota nehnuteľnosti by následne rástla. Tento scenár zatiaľ nie je veľmi pravdepodobný no pravdou ostáva, že ešte nikto nenašiel spôsob ako sa v rozvinutom svete popasovať s dlhmi a monetarizácia sa zdá byť najľahšia a možno aj najúčinnejšia cesta.
