Táto časť bude venovaná začiatkom procesu predaja Vašej nehnuteľnosti cez realitnú kanceláriu /RK/.
Je viacero spôsobov ako začnete spolupracovať s RK.
Sami si vyberiete RK, ktorá Vás bude zastupovať (dobrý spôsob)
Sami kontaktujete konkrétneho makléra, poprípade RK na základe pozitívnych referencií, ktoré Vám dali Vaši známi, rodina, priatelia pri spokojnosti ponúknutej služby (dobrý spôsob)
Osloví Vás maklér, ktorý má záujem o spoluprácu s Vami (nie vždy najlepší spôsob)
Ak si vyberáte RK, s ktorou chcete spolupracovať je dôležité aby ste si o nej zistili informácie, podľa ktorých sa rozhodnete. Dôležitá je lokalita. Pozrite si koľko ponúk má v mieste kde sa chystáte predávať Vašu nehnuteľnosť. Ak žiadnu, nespolupracujte. Ak desiatky, pozrite si akou formou prezentujú podobnú nehnuteľnosť akú máte Vy. Pretože presne tak budú prezentovať aj tú Vašu. Ak sa Vám páči obsah a forma stránky, pozrite si referencie. Či vôbec nejaké sú. Ak máte dobrý pocit a nič Vás zatiaľ neodradilo skúste si o RK zistiť nejaké informácie. Históriu, koľko majú pobočiek, koľko maklérov, koľko predajov atď. Všetky tieto veci smerujú k tomu aby ste zistili, či RK už na prvý pohľad vyzerá profesionálne alebo nie. Samozrejme, že to nie je vždy záruka kvality, ale už len vzhľad a úroveň svojej vlastnej prezentácie na internete čo to vypovie a samotnej RK. Ak ste si vybrali, zavolajte. Ak nezavoláte konkrétnemu maklérovi ale na infolinku (dobré majú, slabé nie), tam si žiadajte mená maklérov, ktorí pôsobia vo Vašej oblasti a taktiež si ich preverte. Ak je Vám maklér a jeho práca sympatická zavolajte mu. Už pri prvom kontakte môžete zistiť či je tento človek ten, ktorého hľadáte. Ak nie, poďakujte sa a hľadajte ďalej. Ak áno dohodnite si osobné stretnutie vo Vašej nehnuteľnosti.
O tom čo očakávať a vyžadovať od profesionála napíšem nižšie.
Ak Vám niekto na základe svojej spokojnosti odporučí makléra, spýtajte sa ako prebiehal celý proces. Od A po Z. Tak jednak zistíte čo všetko predaj / kúpa zahŕňa a čo všetko tento konkrétny maklér pre Vás urobí a hlavne akým spôsobom. Ak sa pre neho rozhodnete, opäť by ste si mali preveriť jeho aj RK v ktorej pôsobí.
Ak si dáte inzerát do tlačovín alebo na internetové realitné portály je takmer nemožné aby sa Vám neozval realitný maklér stým, že má záujem o spoluprácu s Vami. To aké rôzne spôsoby využívajú (veľa krát nekalé praktiky) a načo si treba dávať pozor opíšem v inom článku. Predtým ako súhlasíte so spoluprácou zistite si hlavne meno makléra (veľa maklérov sa Vám ani nepredstaví) a RK v ktorej pôsobí. A opäť si RK aj makléra preverte. Ak máte záujem o spoluprácu zavolajte mu. Tých pár desiatok minút, kedy si zistíte informácie Vám zato určite stojí.
Takže RK aj konkrétneho makléra ste si vybrali. Termín schôdzky / obhliadky Vašej nehnuteľnosti je stanovený. Maklér príde a začína sa proces. Pre makléra je to už rutina. Vie presne, ktoré veci má spraviť aby mal čo možno najlepší prehľad o nehnuteľnosti, ktorú bude ponúkať. Vy to neviete (ak ste si týmto procesom ešte neprešli alebo ste doposiaľ narazili len na zlého makléra).
Tak ako každý človek je individualita tak aj každý jeden maklér je iný. Samozrejmosťou je slušné vystupovanie a jednanie s klientom. Z makléra musíte cítiť, že svojej práci rozumie a ak aj niečo nevie (stáva sa aj skúseným) nebojí sa Vás spýtať aby vedel prípadných klientov správne informovať.
Každý maklér má pri obhliadke novej nehnuteľnosti svoj vlastný postup, svoju rutinu, ktorú dodržiava. Zvyčajne by Vás mal požiadať aby ste ho previedli nehnuteľnosťou krok po kroku, od izby k izbe a pýtať sa Vás na všetky dôležité veci, ktoré súvisia s nehnuteľnosťou. Každý potenciálny klient ma svoje vlastné nároky a požiadavky. Ak niekomu nezáleží na presných rozmeroch izieb, pre niekoho to môže byť kľúčový aspekt rozhodovania sa. Toto všetko skúsený maklér musí zohľadniť a informovať sa. Samozrejme, že niekedy ani sám majiteľ nevie zodpovedať všetky otázky. Maklér pri obhliadke spraví fotodokumentáciu, ktorá bude na portáloch prezentovať Vašu nehnuteľnosť. Dobrý maklér si zaznačí pôdorys, aby ho vedel v grafickom programe prekresliť na požadovanú úroveň. Zároveň zistí prípadnú ťarchu alebo akýkoľvek problém, ktorý by mohol nastať pri predaji.
Ak skončila obhliadka, na rad príde sprostredkovateľská zmluva. V nej by mali byť všetky dôležité údaje. Každý detail, ktorý je pri predaji dôležitý. Pravdivosť údajov musí byť dokázateľná a ak nie je, kupujúci má právo zo zmluvy bez akejkoľvek sankcie ustúpiť.
Načo si dať pozor:
cena, za ktorú bude maklér ponúkať nehnuteľnosť
výška provízie, ktorú dostane maklér alebo RK
či je zmluva exkluzívna alebo nie (ak áno na akú dlhú dobu, nemôže byť na dobu neurčitú)
dátum a podpis makléra kedy sa zmluva podpisuje, Váš podpis, hlavička (pečiatka) RK v ktorej pôsobí
pravdivosť všetkých údajov ako je napr. rozmer obytnej plochy, stav rekonštrukcie atd.
čo všetko pre Vás maklér a jeho RK spraví (vypracovanie zmlúv, zaplatenie právnika atd)
kópia zmluvy pre Vás
Cena, ktorú požadujete vy vs. cena, ktorú Vám poradí maklér. Tu nastáva kritický bod, kedy sa málokedy maklér stretne s pochopením majiteľa. Zlý maklér Vám odsúhlasí akúkoľvek cenu, ktorú požadujete. Má to viacero príčin ale jedným slovom sa to dá nazvať – neprofesionalita. Dobrý maklér Vám chce poradiť, pomôcť. Nemá záujem Vás „ošklbať“, aj keď sa s týmto bežne stretávam či už pri osobnom kontakte s klientmi alebo na diskusiách k danej téme. Treba pochopiť dve veci. Skúsený maklér vie v akom stave je Vaša nehnuteľnosť a vie ju porovnať s podobnými, ktoré má vo svojej ponuke alebo ktoré už pomohol predať. Ak je v situácii, keď si nie je istý alebo nemá dostatok relevantných informácií, potom sa pripraví dopredu. Spraví si tzv. „cenovú mapu“. Informuje sa o cenách čo možno najviac podobných nehnuteľností, ktoré sa vo Vašej lokalite nachádzajú. A ako som už písal v inom článku, maklér sa pozerá na cenu z objektívneho hľadiska. Nemá žiadny citový vzťah k nehnuteľnosti, nevidel tam vyrastať Vaše deti ani nič podobné. Ale to predsa nemá ani potenciálny kupujúci. Tomu záleží na tom, aby za svoje peniaze dostal to, čo požaduje. Je mu jedno, , že táto krásna vstavaná skriňa stála pred pol rokom 1.500 € keď ju aj tak ihneď vyhodí lebo sa mu nepáči. A on chce kúpiť byt a nie skriňu. Samozrejme je to len príklad ale takých je strašne veľa. Kedy sa majiteľ pozerá na cenu svojej nehnuteľnosti cez ružové okuliare. Dobrý maklér mu vie tieto okuliare zložiť a uviesť ho do reality (preto sa to volá aj realitný trh). Druha vec čo maklér zohľadňuje je dôvod predaja. Ak potrebujete súrne predať je maklérovi jasné, že musíte byť prvý v rade pri podobných nehnuteľnostiach. A tento rad je hlavne rad cenový – ak je desať 3 izbových bytov a Váš je o pár tisíc drahší, tak ste na konci. Toto je ľahká matematika a len málokedy sa stane, že sa takýto byt predá medzi prvými.
Je strašne veľa faktorov, ktoré v konečnom výsledku vplývajú na cenu, za ktorú sa reálne Vaša nehnuteľnosť dá predať. Toto všetko by mal Váš maklér vedieť, prezentovať Vám to a dohodnúť sa s Vami na cene. Sú situácie, keď dohoda nie je možná a maklér odmietne Vašu nehnuteľnosť nabrať do ponuky. Predsa len je to jeho práca, za ktorú dostane zaplatené až po samotnom predaji. Preto skúsený maklér nebude spolupracovať s človekom, ktorý nerešpektuje žiadne jeho rady a odporučenia.
Na záver ostáva otázka: exkluzívna alebo neexkluzívna zmluva. O tomto bode napíšem ďalší článok, pretože si ho zaslúži a je rovnako dôležitý ako vybrať si správneho makléra a RK.
