Od tohto sa potom v podstate odvíja úspech, či neúspech transakcie. Človek by až neveril, koľko je v ponuke nehnuteľností, ktoré v skutočnosti majitelia akoby ani nechceli predať, lebo oni si predstavovali, že za svoju nehnuteľnosť dostanú podstatne viac, pod cenu nepôjdu a keď to majú predať, tak len za toľkoto, oni si chcú kúpiť dom a ešte si ho aj porobiť... Jednoducho nehnuteľnosť síce ponúkajú, ale v skutočnosti len skúšajú šťaštie a čakajú na princa, ktorý však neprichádza.
Z akého dôvodu je takisto smerodajné. Ak sa predáva nehnuteľnosť pod hrozbou exekúcie, dražby, finančných problémov, ktoré je treba hasiť, predávajúci si nemôže dovoliť luxus v podobe čakania na kupujúceho za reálnu cenu. V tom prípade sa obyčajne nehnuteľnosť predá hlboko pod cenou.
S druhou otázkou pre majiteľa ide ruka v ruke aj otázka v akom časovom horizonte by bolo treba danú nehnuteľnosť predať. Ideálny prípad je ak, predávajúceho čas vôbec netlačí, nepotrebuje rýchle zaplatiť za inú nehnuteľnosť, resp. nepotrebuje financie na nejaký súrny účel... Je to paradoxné, ale v takomto v takomto prípade má najväčšiu šancu svoju nehnuteľnosť rýchle a dobre predať. Ak tu existuje nejaký tlak, tak platí priama úmera, že čím väčší tlak, tým menšie sú šance na dobrý predaj.
A ako posledná vec je, že za koľko ju chce majiteľ predať. Schválne ide až o poslednú otázku, ktorú si je treba položiť, pretože hodnota nehnuteľnosti závisí aj od predchádzajúcich faktorov.
Prichádzame k meritu veci. Ponúkať svoju nehnuteľnosť sám, alebo spolupracovať s realitnou kanceláriou?
Ak už máte skúsenosti s predajom nehnuteľností, máte dobrého právnika, alebo sa jednoducho vyznáte v problematike, možno stačí zaželať vám veľa šťastia k dobrému obchodu a predaj zvládnete v kľude aj sami.
Horšie je to, ak si to však len myslíte a vytriezvenie môže byť pre vás kruté. Netreba strašiť tým, že niektorí takíto chytráci môžu prísť o svoju nehnuteľnosť, stačí len zle napísaná zmluva a problémy s tým spojené, škodou môže byť aj to, že predávajúci nemusí dostať primeranú hodnotu, prípadne dá len na dobré slovo a nehnuteľnosť drží pre imaginárneho kupca, ktorý mu napr. po pol roku povie, že on si to rozmyslel a medzitým mohla byť nehnuteľnosť trikrát predaná a i...
No človek však nemusí byť len chytrák a jednoducho realitným kanceláriám neverí, čomu sa pri praktikách niektorých kancelárií a maklérov ani nečudujem. (o tom nabudúce) Teda rozhodne sa inzerovať sám. Nehnuteľnosť hodí na internet a do regionálneho periodika. Čo sa stane? Behom dvoch týždňov má desať telefonátov. Super!!! - pomyslí si. Ide to lepšie, než som predpokladal - blahoželá si. Lenže z tých 10 telefonátov je minimálne 7-8 maklérov, alebo tiežmaklérov, z ktorých niektorí sa ani nepredstavia menom kancelárie. Iní zas povedia, že majú konkrétneho klienta a či to môžu preňho nafotiť. A na druhý deň je nehnuteľnosť v ponuke kancelárie. Často nepomáha ani formulka- RK nevolať, pretože pri praktikách niektorých maklérov je toto len špička ľadovca.
Ok. Takže ako teda postupovať? Otázky mám zodpovedané, do viacerých kancelárií nechcem dať svoju nehnuteľnosť, do súkromnej inzercie takisto nie, chcem sa spoľahnúť na služby profesionálov, lenže ako si mám vybrať dobrú realitnú kanceláriu?
V prvom rade je treba pospytovať sa vo svojom okolí. Rodiny, priateľov, známych, susedovm ktorí podobnú skúsenosť už absolvovali. Kedy ju absolvovali, aké mali skúsenosti a dojmy, či boli s prácou realitnej kancelárie spokojní, alebo nie, popátrať na internete, zistiť si referencie a skúsenosti v diskusiách, pozrieť si realitné portály, reklamu, čo ponúkajú kancelárie, jednoducho zozbierať čo najviac informácií. Takto vyzbrojený môžem osloviť viacero kancelárií, ale s tým, že mám síce záujem predávať svoju nehnuteľnosť, ale zvedavý som najmä na to, čo pre samotný predaj pre mňa kancelária spraví. Pre dobrého makléra z dobrej kancelárie by nemal byť problém po obhliadke nehnuteľnosti a získaní všetkých relevantných informácií predstaviť klientovi predajnú stratégiu, kde patrí najmä správne určenie reálnej predajnej ceny, vysvetlenie akým spôsobom bude daná nehnuteľnosť prezentovaná, postup makléra a kancelárie, kvalitný predajný servis, resp. pravidelné reporty (telefonáty, maily o záujme/ nezáujme o nehnuteľnosť, o vývoji trhu a situácii a i...), právny servis (vypracovanie kúpno-predajných zmlúv, zmlúv o prevode vlastníctva bytu, či zmlúv o budúcej zmluve, návrhu na vklad...), a kvalitný popredajný servis (kataster,pomoc pri odhlasovaní elektriny, plynu, vody..., vypracovanie odovzdacieho a preberacieho protokolu, kontakty na služby, remeselníkov a i...).
Po takejto selekcii mi bude stačiť jedna jediná kancelária, s ktorou by som sa nemal báť podpísať aj exkluzívnu zmluvu, pretože viem, že máme spoločný záujem a to predať čo najlepšie a pokiaľ možno čo najskôr. ( k výhodám exkluzívnej zmluvy pre predávajúceho neskôr)
A na záver. Provízia kancelárie sa zvyčajne pohybuje medzi 3-6% z hodnoty nehnuteľnosti. Platí, že čím lepší maklér a kancelária, tým môže byť provízia vyššia. Vyššia by však mala byť aj kvalita poskytovaných služieb. Dumpovanie, alebo podliezanie ceny konkurencie obyčajne znamená, že aj hodnota poskytovaných služieb a samotného makléra je menšia ako konkurencie.
