Porovnanie bánk 2: Bordel v hypotekárnych úveroch

Najprv vysvetlím nadpis. Hypotekárnymi úvermi myslím aj nové typy úverov, ktoré nedávno banky začali ponúkať. Nazývajú ich Americká hypotéka, alebo Bezúčelový úver zabezpečený nehnuteľnosťou. Keďže je to novinka na trhu, každá banka ma vlastné členenie, podmienky, všetko. Toto je ospravedlniteľný bordel, nakoľko banky nespolupracujú pri zavádzaní nových produktov. Vysvetlenie, prečo vznikli iné ako hypotekárne produkty, nájdete v súvisiacom článku z Trendu: Na bývanie už nielen hypotekárny úver. V skratke, bankám klasické hypotéky príliš nevoňajú, nechce sa im zakladať hypotekárne listy.

Banky majú ale aj interný bordel v rámci svojej vlastnej ponuky hypo.úverov. Usudzujem tak z informácií na ich web stránkach a z ich infoliniek. Toto už ospravedlniteľné nie je.

Článok bol úmyselne pozdržaný, lebo SME ohlásilo na piatok tematickú prílohu: Hypotéky. Príloha od Petra Csernáka mala nakoniec len 1 stranu a z veľkej časti sa zaoberala zvyšovaním úrokov. Jediná zaujímavá informácia bola o hypotekárnych certifikátoch, čo je v skratke záruka banky ohľadne dohodnutej výšky úroku počas doby platnosti certifikátu. Používa sa, keď chcete kupovať nehnuteľnosť až o nejaký čas a bojíte sa, že úroky budú rásť. Každá banka ho vystavuje na iné obdobie (max. 6 mesiacov) a zadarmo. Petrovi ďakujem, vycvičil infolinky a mne už dávali serióznejšie informácie ( "vy ste už volali dnes, že?").


Hypotekárny úver je podľa zákona 483/2001 o bankách úver určený na bývanie. V rámci tohto článku ale budem týmto termínom označovať aj novo poskytované úvery na bývanie a americké hypotéky, ktoré sa tiež zabezpečujú nehnuteľnosťou. V tomto článku sa budem špeciálne venovať kúpe nehnuteľnosti na bývanie.Výstavbu rodinných domov a úvery na iné učely necháme bokom.

Základné rozdelenie je podľa vašej životnej situácii:

+úver na bývanie je špecialita SLSP, inde som sa s podobným nestretol
* neskôr môžete záložné právo presunúť na vami kúpenú nehnuteľnosť, treba rátať s doleuvedenými poplatkami
** 1. Ak vás nesúri čas, nie je dôvod žiadať americkú hypotéku. Podstatne vyššie úroky ako pri klasickom hypo.úvere alebo úvere na bývanie.
2. americká hypotéka sa nedá použiť, ak nevlastníte nehnuteľnosť. Banky dajú úver len vlastníkovi.
*** majiteľ nehnuteľnosti musí súhlasiť zo záložným právom pred kúpou. Zmluva býva ošetrená, že v prípade nezrealizovania obchodu sa záložné právo ruší. Niektorí predávajúci sa napriek tomu boja takto predať svoju nehnuteľnosť predať.

Prehľad hypo.úverov na SK trhu k 1.4.2006

( Na tomto mieste mala byť obrovská tabuľka z 25 rôznymi informáciami z 10 bánk, ale nakoľko by sa sem nezmestila, zvolil som popisnú formu porovnania s upozornením na dôležité skutočnosti, ktoré by si mal záujemca o úver preveriť a do tabuliek som zahrnul len porovnanie splátok, úroky a poplatky. )

Podstatné atribúty čerpania hypo.úverov ( bez poradia )

1. vaša bonita, rating, ohodnotenie
Najdôležitejšia vec. Odvíja sa od nej výška úveru a úroku. Závisí od výšky vašich disponibilných príjmov ( odpočítajú vám životné minimum, výdavky na vyživované osoby, splátky iných úverov, sporenie, poistky atď), od hodnoty zakladanej nehnuteľnosti, od vašej životnej situácie ( slobodný/ženatý, deti, vek, typ zamestnania ) a od plno ďalších vecí ( pri niektorých otázkach vám bude mykať kútikmi, ale je dobré byť na ne pripravený). Čo a ako presne vplýva na výpočet, vám nikde nepovedia. Jednak je to know-how banky a po druhé to málokto v banke vie. Väčšina pracovníkov vám len povie: "to vypočítava systém."

2. koľko vám môže banka maximálne ponúknuť
Väčšina bánk propaguje poskytnutie úveru vo výške 100% z hodnoty založenej nehnuteľnosti, ale realita je iná. Sľubné percento môže klesnúť z dôvodu:
a) slabej bonity klienta ( pozri hore )
b) precenenej hodnoty nehnuteľnosti znalcom - banka ma vlastných znalcov a postupy/tabuľky, na základe ktorých prehodnocuje vami prinesený znalecký posudok, niektoré banky majú dokonca vlastné zoznamy akceptovaných znalcov.
c) je možné, že žiadna banka neponúka 100% hypotéku. Všetko v zmluve preonačia tak, že zvyšných 30% je spotrebný úver. Tých 100%, je to len reklamný ťah. Až na mieste vám povedia pseudo dôvody, že prečo by ste mali spolupodielať a 100-200 tisíc doložiť z vlastného resp.vám ponúknu možnosť kombinácie so spotrebným úverom.

3. úrok a jeho fixácia
Seriózne banky majú na webe uvedené rozsahy úrokov pre jednotlivé ponúkané fixácie. Niektoré uverejňujú len minimálne úroky, na ktoré nás chcú nalákať. Úrok, ktorý dostanete, závisí hlavne od vašej bonity, ktorú vám vypočítajú až na mieste, takže nasledujúca tabuľka je silne orientačná.
Istrobanka vám zníži úrokovú sadzbu o 0,5 % ak máte kapitálové životné poistenie uzavreté aspoň na výšku polovice objemu úveru. V SLSP na toto stačí uzavrieť minimálnu životnú poistku. Ľudová banka vám dá bonus -0,3% ak máte vek do 36 rokov.

Prehľad úrokov za úvery zabezpečené nehnuteľnosťou k 1.4.2006 (v %):

* Kalkulačky počítali modelový príklad: úver 500 000, príjem 20 tisíc čisté. fixácia 1 rok, na 10 rokov, slobodný, bezdetný.

4. Poplatky od výmyslu sveta
Neverili by ste, za čo všetko vám banka naúčtuje poplatky. Napríklad HVB inkasuje 2000 Sk za žiadosť, 2000 Sk za spracovanie úveru a 1% (min 6000 Sk ) z objemu úveru za čerpanie. 3 rôzne poplatky nemá žiadna iná banka, pokiaľ viem. Naopak sú banky, ktoré majú len klasický poplatok za čerpanie (dokonca menší ako HVB) a SLSP dokonca prepláca poplatky za znalca a vklad do katastra!

Prehľad poplatkov v rámci úveru zabezpečeného nehnuteľnosťou k 1.4.2006

* Predčasné splatenie v lehote znamená, že pri konci doby fixácie, vás banka bude o tom informovať, ponúkne vám novú úrokovú sadzbu a ak sa vám nepáči, máte možnosť úver predčasne splatiť bez poplatkov. Toto ponúka len cca polovica bánk, takže si na to dajte dobrý pozor!
** zmena zmluvných podmienok: preklad záložného práva na inú nehnuteľnosť, zmena ručiteľa, atď.

4a. Poplatok za navýšenie úveru je vačšinou rovnaký ako poplatok za poskytnutie ( samozrejme už len z navýšenej sumy) + treba uhradiť poplatok za zmenu zmluvných podmienok.

4b. Niektoré banky nemajú uvedený poplatok za predčasné splatenie v dobe končiacej sa doby fixácie. Banky by mali v tom čase informovať klienta, že končí obdobie fixácie, navrhnúť mu úrokovú mieru na nové obdobie a zároveň možnosť vyplatiť úver bez poplatkov. O tomto niektoré banky cez web alebo infolinku neinformujú a pritom to ponúkajú. Treba sa poriadne informovať.

4c. poplatky za znalca, ktorý oceňuje nehnuteľnosť. Znalecký posudok stojí cca 4000 Sk ( 3 kópie ).Prv, než si pôjdete dať spraviť posudok, spýtajte sa v banke, či akceptuje ľubovoľného znalca, alebo má zoznam znalcov, od ktorých akceptuje posudok. SLSP prepláca poplatok za znalca v hodnote max.4000 Sk. Niektoré banky majú vlastných znalcov ( vačšinou len na byty). Títo znalci sú lacnejší ako klasickí ( TB - 1650 Sk, Istrobanka 1000 Sk, Ľudová banka 1600 Sk, HVB, Unibanka, OTP ??? Sk ).

4d. poplatky za vklad do katastra. 2000 Sk normálny vklad (30 dňová lehota ) a 8000 Sk pri zrýchlenom konaní ( 15 dňová lehota). SLSP vám preplatí 2000 Sk pri hypo.úvere. ČSOB chce ako jediná banka predložiť snímku z katastrálnej mapy ( neviem načo, keď ju má v znaleckom posudku).

Čiže tam, kde iné banky vám vyprázdnia vrecká, SLSP vám 6000 Sk ušetrí. Toto je ojedinelý jav na poli hypo.úverov.

5. Splatnosť úveru a predčasné splatenie
Vačšina bánk ponúka splatnosť úveru ( obdobie trvania) na 4 až 30 rokov. TB len do 20 rokov a niektoré aj pre menej ako 4 roky. Viaceré banky potvrdili, že hypotekárny úver sa zo zákona nemože predčasne splatiť skôr ako za 4 roky. Napriek tomu mi napríklad vo VÚB a SLSP tvrdili, že požiadať o predčasné splatenie môžem už o 1 mesiac po čerpaní. Hehe, to je pekná formulácia, nebolo povedané či mi vyhovejú :). Faktom je, že to povoľujú len vo výnimočných prípadoch.
To že TB ponúka max. 20 rokov nemusí byť rovno negatívny atribút, môže to byť aj seriózna informácia. Nakoľko ostatné banky sa uchyľujú k tomu, že síce ponúkajú 30 rokov, ale pri žiadaní o úver vysvitne, že vaša bonita vám nedovoľuje žiadať maximálne na 20-25 rokov (Aj keď máte viac ako 30 rokov do dôchodku).

6. Lehoty na vybavenie
Dobre sa informujte koľko im trvá posúdenie úverovej žiadosti. V situácii keď kupujete byt a nervózny majiteľ to radšej predá niekomu inému, lebo ten má cash, je každý ušetrený deň dobrý. ČSOB je klasicky pomalá banka, lehota na vybavenie 3 týždne. Dá sa urýchliť na 1-3 dni za poplatok 15-10 tisíc. Perlička: v SLSP pri úvere do 1 milióna nepotrebujete znalecký posudok, stačí im LV! Toto urýchli proces cca o 3-7 dní.


7. Ďalšie špecialitky, akcie, atď
Nakoľko ponuka bánk ohľadom úrokov a poplatkov je dosť podobná, snažia sa odlíšiť rôznymi zvláštne pomenovanými akciami, ktoré sú vačšinou zavádzajúce. Je pravdepodobné, že banky len kopírujú správanie sa bežného zákazníka, ktorý vlezie do prvej banky, ktorá mu napadne a uzavrie hypotéku tam. Treba počítať s tým, že prvé verejne publikované informácie väčšinou neplatia, informácie, ktoré vám povedia pri žiadaní o úver niekedy neplatia a to čo platí sa dočítate až v niekoľkostranovej zmluve - DOBRE PREČÍTAŤ!!!.

Slovenská sporiteľna ma milo prekvapila, Infolinka bola dobre informovaná a hlavne ochotná (zdravím Dianu) a na ich hlavnej stránke v strede je informácia "Sme prvá banka, ktorá poskytuje všetky informácie o úveroch na bývanie podľa Európskej dohody" - Toto je veľké plus. Čakám, kedy to spravia aj ostatné banky. Však to je logické, uviesť všetky informácie o produkte (podmienky, úrokové sadzby, poplatky) spolu. Príkaz lepšie informovať príde aj v rámci novely zákona o bankách. Súčasná štruktúra web stránok bánk má každú túto informáciu na inom mieste. Asi sa to web-adminom ľahšie spravuje. Zase sa nemyslí na zákazníka.

Niektoré banky majú špecializované poradenské centrá pre hypo úvery: Unibanka - Hypodom, Dunajská, TB - Štefánikova, ĽuBa - Hypo.centrum, Vysoká, atď. ( Ale ževraj tam vedia menej ako v klasickej pobočke a sú divní :).

Brázdením webov som narazil na Porovnávačku hypoték . Stránka vyzerá dobre, aj ostatné podstránky, ALE žiadna z nich nemá uvedený dátum aktualizácie, čiže je nanič!

Zopár google hitparád:
1. Po zadaní "hypotekárne úvery" je poradie bánk: 3. miesto TB, 4. Dexia, 5. Unibanka, 9. Istrobanka
2. Po zadaní " hypotekárny uver" vyhrala 1. OTP, potom 3. ČSOB, 6. Istrobanka, 7. Unibanka, 9. VÚB

Keď sa vám niektorý údaj nezdá, napíšte mi to prosím v diskusii alebo súkromnej správe, napravím to.

Som dosť znechutený o tom ako banky informujú, vyhrali bitku ale nie vojnu.

Týmto článkom si dávam pauzu v porovnávaní bánk a idem sa venovať dôležitejším témam.