Pomôžme si modelovým príkladom z minulého článku:
úver: 100 000 €
splatnosť: 30 rokov, teda 360 mesiacov
úroková sadzba: 3,6% p.a. (p.a. znamená per annum, teda ročný úrok)
chceme splácať mesačne, anuitnými splátkami (teda všetky splátky budú rovnako vysoké)
banka nám určí splátku 454,65 € mesačne
fixácia 5 rokov
po 5 rokoch nám teda bude ostávať dlžoba ešte 89 850,38 €
Predpokladajme, že po 5 rokoch ...
... , teda vo výročí fixácie, máme možnosť úver refinancovať iným úverom z "novej" banky za týchto podmienok:
podľa zákona o bankách nebudeme platiť žiadne extra poplatky pôvodnej banke za vyplatenie úveru (platí pre všetky hypotéky poskytnuté od 1.4.2011)
nebudeme platiť žiadne extra poplatky novej banke za vybavenie nového úveru
nová banka nám dá pri rovnakej fixácii nižší úrok 3%
Ostáva splatiť 89 850,38 € a ešte 25 rokov splácania. Pozrime sa čo by sa dialo na hypotekárnom účte ak by sme refinancovali s novým úrokom 3% (mesačne 0,25%) so splatnosťou 25 rokov.
Rozpis splátok pre nový úver
O modeli splácania hypotéky som písal v minulom článku.
splátka | dlžoba pred splátkou | mesačné úroky | splátka | dlžoba po splátke |
1 | D 1 = 89850 | U 1 = D 1 *0,25%= 224,63 | S= 426,08 | D 1 +U 1 -S = 89648,55 |
2 | D 2 = 89648,55 | U 2 = D 2 *0,25%= 224,12 | S= 426,08 | D 2 +U 2-S = 89446,59 |
3 | D 3 = 89446,59 | U 3 = D 3 *0,25%= 223,62 | S= 426,08 | D 3 +U 3-S = 89244,13 |
... | ||||
61 | D 61 = 76826,67 | U 61 = D 61 *0,25%= 192,07 | S= 426,08 | D 61 +U 61-S = 76592,66 |
... | ||||
299 | D 299 = 848,97 | U 299 =D 299 *0,25%= 2,12 | S= 426,08 | D 299 +U 299-S = 425,02 |
300 | D 300 = 425,02 | U 300 =D 300 *0,25%= 1,06 | S= 426,08 | D 300 +U 300 -S = |
Porovnajme s prípadom keby sme nerefinancovali a banka nám nechala úrok 3,6% (mesačne 0,3%). Zaujímavé sú splátky označené červenou farbou. Ak nerefinancujeme, tak namiesto splátok 1, 2, 3 v novom úvere budeme ďalej platiť splátky 61, 62, 63 v pôvodnom úvere.
Rozpis splátok pre pôvodný úver
splátka | dlžoba pred splátkou | mesačné úroky | splátka | dlžoba po splátke |
1 | D 1 = 100000 | U 1 = D 1 *0,3%= 300 | S= 454,65 | D 1 +U 1-S = 99845,35 |
2 | D 2 = 99845,35 | U 2 = D 2 *0,3%= 299,54 | S= 454,65 | D 2 +U 2-S = 99690,25 |
3 | D 3 = 99690,25 | U 3 = D 3 *0,3%= 299,07 | S= 454,65 | D 3 +U 3-S = 99534,67 |
... | ||||
61 | D 61 = 89850,38 | U 61 = D 61 *0,3%= 269,55 | S= 454,65 | D 1 +U 1 -S = 89665,28 |
62 | D 62 = 89665,28 | U 62 = D 62 *0,3%= 269,00 | S= 454,65 | D 2 +U 2 -S = 89479,63 |
63 | D 63 = 89479,63 | U 63 = D 63 *0,3%= 268,44 | S= 454,65 | D 3 +U 3 -S = 89293,43 |
... | ||||
121 | D 121 = 77702,35 | U 121 = D 121 *0,3%= 233,11 | S= 454,65 | D 121 +U 121 -S =77480,81 |
... | ||||
359 | D 359 = 905,22 | U 359 = D 359 *0,3%= 2,72 | S= 454,65 | D 359 +U 359-S = 453,29 |
360 | D 360 = 453,29 | U 360 = D 360 *0,3%= 1,36 | S= 454,65 | D 360 +U 360 -S = |
Oplatí sa refinancovať?
V tomto prípade jednoznačne áno. Splácať budeme rovnako dlho, ale s nižšími splátkami. Navyše ak by sme úver chceli po ďalších 5 rokoch refinancovať stačí nám si požičať nižšiu sumu.
pôvodný úver | nový úver | úspora za 5 rokov | |
ako dlho budeme úver ešte splácať | 25 rokov | 25 rokov | |
mesačná splátka | 454,65 | 426,08 | 60 * 28,57 = 1714,20 |
na refinancovanie po ďalších 5 rokoch | 77702,35 | 76826,67 | 875,68 |
Celková úspora za najbližších 5 rokov splácania bude teda 2588,08 €. Po 5 rokoch môžeme totiž úver znovu refinancovať.
Kedy sa refinancovať neoplatí?
Myslím si, že si treba zrátať v akej situácii sa ocitneme znovu o 5 rokov (resp. podľa toho ako sme si zvolili fixáciu). Či úspora za tých 5 rokov nám vyváži náklady spojené s refinancovaním hypotéky (napríklad poplatky na katastri, v banke či u notára). Pozor si treba dať na prípad, keď by sme refinancovali novým úverom, ktorý by sme splácali dlhšie ako ten pôvodný. Vtedy treba zobrať do ruky kalkulačku a poriadne zrátať či nižšia úroková sadzba naozaj bude znamenať nižšie celkové náklady. Dôležité pri refinancovaní teda je nepredlžovať splácanie úveru.
