Niežeby nebola pravda, že skoro 40 ročný zákon je nedokonalosť sama, ale práve vo veciach čiernej stavby je plne vykonateľný. Najprv si ale povedzme, čo je to čierna stavba. Čierna stavba je stavba bez stavebného povolenia alebo v rozpore s ním. Implicitne to vychádza z § 88a stavebného zákona. Ak už stavebný úrad zistil, že v jeho teritóriu sa nachádza čierna stavba, má povinnosť konať zo zákona, teda nie len na základe podnetu, ale priamo ex offo. Samozrejme, podnet môže dať každý, kto sa dozvie o čiernej stavbe. Nejde pritom o podanie podľa správneho poriadku, ale o neformálny podnet stavebnému úradu. Takéto podanie nie je limitované časom. Ak by napríklad niekto chcel urobiť podanie, lebo podľa jeho názoru je stavba v rozpore s územným plánom a stavebný úrad porušil zákon, je podľa § 68 správneho poriadku limitovaný lehotou 3 roky. Ale spätne k podnetu. Stavebný úrad dňom doručenia podnetu už vie, že je podozrenie realizovania činnosti, ktorá je v rozpore so zákonom. Teda musí začať konanie a zistiť, kto je účastníkom konania. Ak je účastník konania neznámy, musí doručovať verejnou vyhláškou, aby bola istota, že nikto nebude poškodený. Z tohto pohľadu treba vysvetliť, že napr. developer je v komplikovanejšej situácii ako osadník. Prečo? Lebo chce v istom čase aj stavbu, ktorú postavil bez povolenia alebo v rozpore s ním skolaudovať, teda dobrovoľne- nedobrovoľne sa prizná k deliktu. Napríklad osadník, ktorý postavil chatrč na čierno, nemá zrejme ambíciu kolaudácie, preto sa môže zatajovať ako účastník konania, teda ako ten, kto stavbu zrealizoval [treba povedať, že osadník má na svojej strane aj škandalózne rozhodnutie Štrasburgu Yordanova vs. Bulharsko].
Ak už stavebný úrad zistil všetky okolnosti, začne konanie, ktorého záverom bude buď legalizácia stavby v podobe dodatočného povolenia, alebo odstránenie stavby. Tým základným kritériom je existencia alebo neexistencia rozporu s verejným záujmom. Ten je reprezentovaný jednak záväznými stanoviskami dotknutých orgánov ( napr. hygiena, požiarnici a podobne ), a jednak súladom s územným plánom. O tomto súlade si urobí vždy stavebný úrad záver sám. Stanoviská architektov a podobne sú, bohužiaľ, rokmi zaužívané nezmysly, ktoré dávajú rôznym bizarným organizačným zložkám mesta / obce veľkú moc a predstavujú zároveň podhubie korupcie. To je však iná téma. Opäť sa vráťme k záveru o súlade alebo nesúlade s územným plánom. Ten záver je možné vnímať v dvoch rovinách:
formálna existencia alebo neexistencia územného plánu[ nie každá obec má aktuálny a platný územný plán ] a podrobnej regulácie, pričom podľa čl. 2 ods. 3 ústavy by sa v tomto prípade malo najmä skúmať, či územný plán zakazuje v danej lokalite predmetné stavby. Všetky tieto znaky je potrebné brať v organickom súlade, teda stupeň podrobnosti územného plánu v koherencii s existenciou zákazu.
Materiálna rovina je práve podstatná v kontexte vyhovenia proporcionálnosti potencionálneho odstránenia čiernej stavby. Proporcionálnosť by sa mala skúmať ako podstatný znak, ak možné obmedzenie ľudských práv( práva vlastniť vec, pozemok, stavbu ) alebo sa zasahuje do súkromného záujmu ( existencia stavby). V prípade skúmania súladu s územným pánom je potrebné povedať, že proporcionalita sa skúma vtedy, ak stavba výslovne nie je zakázaná. Teda napríklad zákazná stavba v istom stupni ochrany prírody a podobne.
Samotná proporcionálnosť je systém európskeho práva, ktorý hovorí o tom konflikte súkromného a verejného záujmu a spôsobe ako zistiť, že v mene verejného záujmu je nevyhnutým zásah do súkromného záujmu. Inak povedané ide o tzv. test proporcionálnosti, ktorý legitimizuje zásah. Tento postup by mal byť vždy súčasťou odôvodnenia rozhodnutia o odstránení stavby. Teda či z hľadiska ochrany verejného záujmu je skutočne nevyhnutné odstránenie stavby.
Pravda platí, že kde niet žalobcu ,niet sudcu; teda pokiaľ sa nikto nesťažoval až v Štrasburgu, je zrejmé že stavebné úrady budú aj naďalej ignorovať tento test.
Osobitná otázka je však prípad, kedy je konflikt ľudských práv a čiernej stavby, teda kedy je stavba na cudzom pozemku bez súhlasu vlastníka. V tomto prípade je potrebné povedať, že takáto stavba by v zásade nemala byť nikdy zlegalizovaná, lebo ide o de facto krádež pôdy. Je zrejmé že tu nie je na mieste ani otázka vyššie uvedeného testu, keďže ten je možný použiť len v prípade verejný záujem vs. súkromný záujem.
V konečnom dôsledku, teda po preskúmaní všetkých stránok, ktoré pozná § 88a stavebného zákona, môže stavebný úrad rozhodnúť o odstránení čiernej stavby. Takéto rozhodnutie, ak je právoplatné, teda ak nie je možné sa voči nemu odvolať, je exekučným titulom, teda môže obec buď sama( podľa správneho poriadku ), alebo cestou súdneho exekútora fyzicky odstrániť čiernu stavbu.
