Dva názory
Vo všeobecnosti existujú 2 najrozšírenejšie názory na túto tému. Jeden veľký tábor tvrdí, že hypotéka by sa nemala refinancovať počas fixácie, pretože zaplatíte sankčný poplatok za predčasné splatenie. Druhý tábor zasa hovorí o ušetrení na mesačnej splátke za nižší úrok. Ako to často býva, pravda je vždy niekde uprostred. Hypotéku sa neoplatí refinancovať počas fixácie každému, ale v súčasnosti, keď je priemerný úrokoch na refinančných hypotekárnych úveroch okolo 2,5%, je dosť pravdepodobné, že by bolo vašu hypotéku výhodné refinancovať aj počas fixácie.
Komu sa oplatí hypotéka refinancovať?
Keďže pri refinancovaní hypotéky počas fixácie vám pôvodná banka pravdepodobne udelí pokutu, treba si spočítať, či sa vám refinancovanie hypotéky oplatí. Pri tomto výpočte treba však zohľadniť všetky potrebné parametre. Pozrime sa na modelový príklad hypotéky.
Výška hypotéky: 50 000€
Úrok: 5,5%
Doba fixácie úroku: 5 rokov
Doba splácania: 30 rokov
Mesačná splátka: 288,89€
Poplatok za vedenie účtu: 6€
Zhruba takto nejako môže vyzerať váš úver, ak ste si ho zobrali pred tromi rokmi. Dnes by bol zostatok na úvere 47863,24€.
V prípade, že by ste sa ho dnes rozhodli refinancovať, je pravdepodobné, že banka by vám dala pokutu za splatenie mimo fixácie. Táto pokuta sa obvykle pohybuje okolo 5% zo zostatku úveru. Výška pokuty by teda bola 2393,16€. Túto sumu by ste museli pripočítať k novému úveru. Jeho celková výška by teda bola 50256,4€. Celkom desivé, že? Veď je to viac, ako ste si požičali pred troma rokmi. Poďme však ďalej.
Výška novej hypotéky: 50256,4€
Úrok: 2,5%
Doba fixácie úroku: 3 roky
Doba splácania: 27 rokov
Mesačná splátka: 218,46€
Poplatok za vedenie účtu: 6€
Úrok 2,5% nie je minimum, ktoré momentálne môžete dostať, je to skôr taký zdravý stred. Dobu splácania sme znížili o 3 roky, počas ktorých sme splácali pôvodný úver. Mesačná splátka nám krásne klesla o 70,43€. Pozrime sa na porovnanie istiny po ďalších 2 rokoch od refinancovania, kedy by končila fixácia na pôvodnej hypotéke.
Výška istiny po 5 rokoch od zobratia úveru
Na pôvodnom úvere (bez refinancovania): 46 230,30€
Na novom úvere po refinancovaní: 47 582,21€
Ak chceme byť však objektívny a korektný, musíme v prospech refinancovaného úveru pripočítať peniaze, ktoré ušetríme na mesačnej splátke. Každomesačne ušetrené peniaze môžete vložiť každoročne ako mimoriadnu splátku (ak hypotéka povoľuje mimoriadny vklad každý rok) alebo ich použiť na iný účel. V každom prípade 70,43€ mesačne je dosť veľká pridaná hodnota do rodinného rozpočtu. Za 2 roky to predstavuje 1690,32€. Ak teda túto sumu odčítame od istiny na novom úvere, výsledok sa úplne zmení.
Výška istiny po 5 rokoch od zobratia úveru po zohľadnení ušetrenej mesačnej splátky
Na pôvodnom úvere (bez refinancovania): 46 230,30€
Na novom úvere po refinancovaní: 45 891,89€
Tu je vidieť, že refinancovanie tohto úveru by sa určite oplatilo. A to nehovorím o značnej stabilite, ktorú prinesie odbremenenie rodinného rozpočtu o 70,43€ mesačne.
Pozrime sa ešte na zhrnutie a porovnanie:
Vo váš prospech pri refinancovaní úveru môže hrať aj nižší alebo žiadny poplatok za vedenie účtu pri novom úvere.Poplatok za predčasné splatenie nemusí byť vždy až 5%. V niektorých prípadoch dokonca pôvodná banka odpustí tento poplatok úplne.
Preto, ak vám nejaký sprostredkovateľ tvrdí, že refinancovanie úveru počas fixácie je pre vás určite nevýhodne, pošlite ho kadeľahšie. Najlepšie vzdelávať sa :-)
Určite sa však takéto refinancovanie neoplatí každému. Záleží to od viacerých parametrov ktoré sme spomínali. Pri súčasných úrokoch, kedy môžete na hypotéku dostať aj 2%, je však vysoko pravdepodobné, že sa vám 2 - 3 ročný úver oplatí refinancovať aj počas fixácie.
Pri hypotékach so štátnym príspevkom pre mladých je to trošku zložitejšie. Ak by ste takúto hypotéku refinancovali pred 4. rokom splácania, musíte vrátiť celý príspevok. Preto si celkovú sumu príspevku treba pripočítať k istine hypotéky rovnako ako poplatok za predčasné splatenie. Po štvrtom roku však môžete refinancovať bez poplatku a vrátenia príspevku.
Na výpočet stavu istiny som použil hypotekárnu kalkulačku jednej z veľkých Slovenských bank.
Prajem veľa úspechov a ušetrených EUR pri refinancovaní hypotéky a veľa správnych rozhodnutí.
