unáhlene zareagujete na zmenu ktorá 21.3. mení výšku poplatkov za predčasné splatenie hypotéky z pôvodných cca 5% na 1% zo splácaného zostatku úveru . Zmena platí aj spätne na všetky hypotekárne úvery poskytnuté v minulosti.
Čo to vlastne znamená ?
Starú hypotéku s vyšším percentom úročenia je možné vyplatiť novou hypotékou s nižším úrokom a tým si ihneď výrazne znížiť mesačnú splátku .
Toto sa už môže oplatiť práve kvôli zníženému 1% poplatku za predčasné splatenie. Nemusí to však byť výhodné pre každého. Všetko je potrebné individuálne prepočítať. Pretože do úvahy je potrebné zobrať aj ďalšie možné poplatky a parametre spojené so zmenou hypotéky .
Prečo zmena hypotéky nie je pre všetkých výhodná ?
Ďalšími nákladmi okrem 1% poplatku za predčasné splatenie pri takejto zmene môžu byť napr. poplatok za vklad do katastra 66 €, možný poplatok za poskytnutie novej hypotéky cca do 1% alebo poplatok súvisiaci so znaleckým posudkom, prípadne poplatok za vyčíslenie zostatku“ starého“ úveru účtovaného bankou.
Ďalší parameter , doba fixácie „starej“ hypotéky má vplyv na to, že k výročiu fixácie úrokovej sadzby je možné úver vyplatiť bez poplatku tzn. ušetriť poplatok 1% , ale podstatná je doba kedy fixácia tomu ktorému klientov končí.
Najlepšie bude ukázať si to na príklade .
Príklad hypotéky 1 :
Peter si zobral pred dvoma rokmi hypotekárny úver v hodnote 50 000 € s fixáciou 5 rokov a úrokovu sadzbou 3,5% na 30 rokov . Splátka jeho úveru je momentálne 224,52 €
Aktuálne po 21.3. mu iná banka ponúka úver na refinancovanie tejto hypotéky s úrokom 1,8% . Oplatí sa mu refinancovať ?
Aktuálny zostatok Petrovho úveru je cca 48 000 € so splatnosťou na 28 rokov a úrokom 1,8% by mu vychádzala nová splátka 181,97€. Tzn. rozdiel oproti pôvodnej splátke 224,52-181,97=42,55 €
Koľko ušetrí ?
Znížením splátky ušetrí 42,55 € x 36 mesiacov do konca fixácie = 1531,80 €
Od ušetreného odpočítajme poplatky 1531,80€ – 480€ /1% pokuta/ -66 € /kataster/ - 150 € /poplatok za vyčíslenie zostatku starého úveru / = 835,80 € je úspora
PETROVI SA REFINANCOVANIE OPLATÍ
Príklad hypotéky 2 :
Tomáš si zobral pred štyrmi rokmi hypotekárny úver v hodnote 50 000 € s fixáciou 5 rokov a úrokovu sadzbou 4% na 30 rokov . Splátka jeho úveru je momentálne 238,71 €
Aktuálne po 21.3. mu iná banka ponúka úver na refinancovanie tejto hypotéky s úrokom 1,8% . Oplatí sa mu refinancovať ?
Aktuálny zostatok Tomášovho úveru je cca 46 200 € so splatnosťou na 26 rokov a úrokom 1,8% by mu vychádzala nová splátka 185,53€. Tzn. rozdiel oproti pôvodnej splátke 238,71 €-185,53 €=53,18 €
Koľko ušetrí ?
Znížením splátky ušetrí 55,18 € x 12 mesiacov do konca fixácie = 638,16 €
Od ušetreného odpočítajme poplatky 638,16€ – 462€ /1% pokuta/ -66 € /kataster/ - 150 € /poplatok za vyčíslenie zostatku starého úveru / = -39,84 € je strata
TOMÁŠOVI SA REFINANCOVANIE NEOPLATÍ
Pozor !
1. Počítať úsporu na splátke za celú zostávajúcu dobu splácania úveru nie je korektné napr. v príklade č. 2 to je 26 rokov. Korektné je počítať úsporu na splátke do konca najbližšieho výročia fixácie úrokovej sadzby. ( v príklade č.2 je to 12 mesiacov )
2. Ak máte úver so štátnym príspevkom pre mladých toho sa týkajú osobitné podmienky pri predčasnom splatení. Preto treba byť obozretnejší v tom, kedy sa predčasné splatenie oplatí. Aj keď zmena 21.3. 2016 sa úverov so štátnym príspevkom pre mladých veľmi nedotkne, pretože takéto úvery bolo možné počas poberania príspevku predčasne splatiť aj doteraz s nulovým poplatkom .Ako by ste sa mali zachovať ?
1. Dať si prepočítať vašu hypotéku človeku ktorý sa v tom vyzná .
2. Ak je to výhodné čo najrýchlejšie zrealizovať refinancovanie úveru .
3. Ak to teraz výhodné nie je, počkať na výročie fixácie a dojednať lepšie podmienky.
