Je nižší úrok automaticky zárukou ušetrenia vašich peňazí ?
Za posledných pár týždňov po 21.3.2016 došlo v bankách k malej revolúcii v úrokoch na refinančných hypotékach . Celé to spôsobila vlastne zmena poplatku za predčasné splatenie hypoték mimo doby fixácie úrokovej sadzby, ktorý sa znížil na maximálnu výšku 1%
Ak ide o zníženie úrokovej sadzby pre klientov môže byť najefektívnejšie dohodnúť sa na jej znížení v terajšej banke, kde má klient úver. Dnes je možné dohodnúť sa s vlastnou bankou na znížení úroku aj mimo doby fixácie úrokovej sadzby.
Väčšinou už v tejto chvíli nemusíte svoj úver prenášať do inej banky a platiť zbytočné poplatky na to, aby ste si znížili úrok. Stačí navštíviť vašu súčasnú banku a požiadať o zníženie sadzby. Dnes je bežný úrok 1,5 % s fixáciu na 3 roky a 1,8% s fixáciou na 5 rokov.
Tzn. že ak máte vysoký úrok a napr. aj päť ročnú fixáciu úroku na svojom úvere a táto fixácia končí až cca o 3-4 roky máte možnosť už teraz si znížiť úrokovú sadzbu a ušetriť peniaze vo vašej peňaženke. Nemusíte čakať, až do doby výročia fixácie na vašej hypotéke .
Kompetentní vo vašej terajšej banke veľmi dobre vedia, že klienti môžu v súčasnosti oveľa ľahšie z banky odísť a dať si úver refinancovaním preniesť ku konkurencii aj mimo dobu výročia fixácie úrokovej sadzby . Preto sa snažia konkurenciu dorovnať, ale klient musí byť aktívny a požiadať o to.
POZOR
Ak máte ponuku z inej bankynapr. 1,5 % pri fixácii sadzby 3 roky a vaša terajšia banka nezníži úrok na napr. fixe 3 roky na 1,5% ale „ iba „ na 1,7 % stále to môže znamenať, že sa vám refinancovať do inej banky neoplatí. Pretože môže byť stále lepšie ostať v súčasnej banke ako refinancovanie. Je to spôsobené poplatkami a nákladmi spojenými s prenosom úveru do novej banky.
Príklad:
Michal má hypotéku so zostatkom 45 000 € a teraz má na nej úrok 2,9% s fixáciou ktorá mu končí o 4 roky. Sprostrekovateľ mu navrhuje refinancovať v inej banke kde je úrok 1,5 % s fixom na 3 roky. Splatnosť hypotéky má ešte 24 rokov.
Michalova súčasná banka mu ponúkla zníženie jeho úroku na 1,7% s rovnakou fixáciou na 3 roky. Oplatí sa Michalovi zmeniť banku ?
Pri úroku 1,5% je splátka 186,16 €
Pri úroku 1,7% je splátka 190,40 €
Rozdiel v mesačnej úspore je 4,24 €, čo je za tri roky 152,64 €
Náklady spojené s refinancovaním sú :
Poplatok 1% za predčasné splatenie hypotéky mimo doby fixácie = 450 €
Kolok na katastri za vklad záložného práva 66 €
Vyčíslenie zostatku „starej“ hypotéky mimo fixácie si banky účtujú paušálne až do cca 150 €.
Niektoré banky si účtujú aj poplatok za poskytnutie hypotéky do výšky 1% z jej sumy .
Ak by banke musel Michal doložiť aj znalecký posudok hoci aj starý, ale nemal by ho odložený sú to ďalšie náklady aj za znalecký posudok.
Iba so započítaním toho čo určite Michal zaplatí a to 66 +150 + 450 = 666 €
je zrejmé , že :
Napriek tomu, že terajšia banka nedorovnala Michalovu ponuku z novej banky , neoplatí sa Michalovi refinancovať a mal by ostať v súčasnej banke.
Pretože ušerí cca 152 €, ale zaplatí 666 € .
POZOR
Sú sprostredkovatelia ktorí nekorektne počítajú úsporu na celú dobu splatnosti hypotéky. V tomto prípade 4,24 x 12x24 = 1221,12 € čo je ale zavádzajúce, pretože úrok je v príklade garantovaný na tri roky , nie na dvadsaťštyri rokov.
Michalovahypotéka z príkladu by sa dokonca aj pri ponuke úroku v jeho terajšej banke na úrovni 2,3% neoplatila refinancovať do inej banky .
Pretože pri úroku 2,3% by bola úspora refinancovaním do inej banky na úrok 1,5% stále iba vo výške nákladov s takouto zmenou spojených .
Čo by ste mali urobiť :
Ak vás niekto oslovil s refinancovaním vašej hypotéky v prvom rade jednajte o znížení sadzby vo vašej terajšej banke . Pravdepodobne vás to vyjde lacnejšie ako refinancovať.
Ak vás aj nikto s refinancovaním neoslovil a máte vysoký úrok na vašej hypotéke, neodkladne navštívte svoju banku a požiadajte o jeho zníženie aj mimo doby fixácie úrokovej sadzby. Argumentujte tým, že viete o možnosti refinancovať na fix 3 roky 1,49% a fix 5 rokov 1,79 % .
Každé navrhované riešenie či už z vlastnej alebo z cudzej banky je dôležité si korektneprepočítať a porovnať.
Ak by vám náhodou vaša banka nevyšla v znížení úrokovej sadzby v ústrety, až potom rozmýšľajte o refinancovaní ku konkurencii, ale aj tak si to treba dobre spočítať , alebo sa obrátiť na svojho finančného konzultanta, aby sa vám to naozaj oplatilo.
