Menej bytov ako v Rumunsku
Nedostupnosť bývania patrí k najvážnejším sociálnym problémom Slovenska. Sú ním postihnutí najmä mladí ľudia. Podľa údajov Eurostatu až 53,7% mladých Slovákov vo veku 25-34 rokov stále býva u rodičov. Slovensku patrí v tomto parametri nelichotivé druhé miesto v celej Európskej únii po Chorvátsku, kde s rodičmi býva až 57,1% mladých ľudí v tejto vekovej kategórii.
Graf 1: Podiel ľudí vo veku 25-34 rokov, ktorí bývajú u rodičov
Zdroj: Eurostat
Na Slovensku je celkovo akútny nedostatok bytov. Na 1000 obyvateľov u nás pripadá len 339 bytov, čím sa zaraďujeme na predposledné miesto v Európskej únii. V dostupnosti bývania nás predbiehajú aj výrazne chudobnejšie krajiny, napríklad Rumunsko a Bulharsko. Nedostatok bytov sa pretavuje do ich vysokej ceny, ale aj do drahých hypoték. Dôvodom pre zlú situáciu na trhu s bývaním nie je pohodlnosť mladých ani zlá ekonomická situácia krajiny, ale nedostatky štátnej politiky bývania a špecifiká slovenského trhu spôsobené jednostrannými preferenciami obyvateľstva. Naša politika podpory bývania je nespravodlivá, neefektívna, a v Európe už dávno prekonaná. Na Slovensku sa takmer vôbec nestavajú cenovo dostupné nájomné byty. Chudobní sa tu svojimi daňami skladajú na bývanie bohatým.
Všetci chcú vlastniť
Slovensko má spomedzi postkomunistických štátov EÚ jednu z najvýkonnejších ekonomík. V HDP na obyvateľa nám patrí tretie miesto po Česku a Slovinsku, v produktivite práce sme dokonca prví. Nie sme teda ani zďaleka taká chudobná krajina, aby sme si nemohli dovoliť lepšie bývanie. Prečo je teda situácia taká zlá? Z hľadiska štruktúry bývania máme druhý najvyšší podiel ľudí žijúcich vo vlastnej nehnuteľnosti, zatiaľčo v Nemecku a Rakúsku každý druhý platí nájom. Na prvý pohľad táto štatistika vyznie, ako by sme sa mali lepšie než Nemci a Rakúšania. Avšak tento údaj hovorí iba o prevažujúcej forme bývania u tých, ktorí si ho vedia dovoliť. Aká je skutočná dostupnosť bývania, nám ukáže nasledovný graf. Ako vidíme, v porovnaní s inými štátmi nám chýbajú nájomné byty.
Graf 2: Počet bytov na 1000 obyvateľov a ich rozdelenie podľa typu bývania
Zdroj: Eurostat
Rozdiel v dostupnosti bývania medzi Slovenskom a napríklad susedným Rakúskom je v značnej miere spôsobený odlišnými preferenciami ľudí, ale aj odlišnou bytovou politikou štátu. Preferovanou formou bývania mladých je v Rakúsku nájomné bývanie. Pre mladých absolventov bez detí a väčších úspor totiž nie je bývanie vo vlastnom byte najvhodnejšou formou. Nie každý si ihneď po vstupe na trh práce môže dovoliť hypotéku, a nie každý sa potrebuje ihneď natrvalo usadiť. Sťahovanie sa z jedného bytu do druhého je s hypotékou obtiažne: okrem hypotéky musíte riešiť aj predaj bytu, čo sa nemusí vždy podariť. V krajinách ako Rakúsko a Nemecko preto štát podporuje výstavbu cenovo dostupných nájomných bytov. Na Slovensku je naopak nájomných bytov veľmi málo, a preto musia mladí bývať s rodičmi.
Štát (opäť) zlyháva
Čo robí náš štát, aby problém s nedostatkom bytov riešil? Na podporu bývania išlo na Slovensku v roku 2014 dovedna 287 miliónov eur, čo činí takmer 0,4% HDP. V porovnaní s inými krajinami ide o celkom slušnú sumu. Ako už v našom štáte býva zvykom, problémom nie je ani tak množstvo prostriedkov, ale ich použitie. Štátna podpora bývania je nasmerovaná do nesprávnych nástrojov. Spôsob, akým štát vynakladá prostriedky na podporu bývania, takmer vôbec nepomáha zvyšovať jeho dostupnosť. Zo štátnej podpory bývania na Slovensku profitujú najmä banky a bohatší ľudia, ktorí by si vlastné bývanie vedeli zaobstarať aj bez štátnej podpory. Príliš veľká časť peňazí smeruje na rekonštrukcie a zateplenia, a príliš malá časť na výstavbu nových bytov. Štát svojou politikou navyše sám prispieva k stigmatizácii nájomného bývania.
Tabuľka 1: Štátna podpora bývania na Slovensku
Zdroj: Týždenník Trend, na základe údajov ministerstva dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja
Začnime štátnou bonifikáciou hypoték pre mladých. Nespravodlivosť a neefektívnosť tohto nástroja si vieme ilustrovať na jednoduchom príklade dvoch čerstvých absolventov, Marcela a Lenky. Na jednej strane je Marcel. Jeho rodičia sú chudobní, na bývanie mu prispieť nevedia. Marcel má plat 600 eur a problém nájsť bývanie, ktoré by vedel zaplatiť. Hypotéku si zatiaľ dovoliť nemôže. Nájomné byty sú drahé (za jednoizbový byt by musel platiť minimálne 300 eur mesačne), takže musí bývať v jednoizbovom byte s rodičmi. Na druhej strane je Lenka. Tá má plat 1000 eur a bohatých rodičov, ktorí jej na bývanie prispejú sumou 20 000 eur. Lenka si bez problémov vybaví hypotéku. K tomu dostane od štátu dotáciu, vďaka ktorej sa jej počas prvých piatich rokov znížia úroky o 3%. My samozrejme Lenke vlastné bývanie doprajeme. Ale prečo jej na to majú prispievať daňoví poplatníci? Podobný efekt prerozdeľovania zdola nahor má aj štátna prémia k stavebnému sporeniu, čo je ďalší produkt dotovaný z verejných peňazí, ktorý využijú skôr bohatší.
Na Slovensku sa cez verejné financie chudobní skladajú na bývanie bohatým. Logickým dôsledkom tejto politiky je nedostatok bytov. Pri jednostrannej orientácii na vlastné bývanie a nedostatku konkurencie zo strany nájomných alebo družstevných bytov sa nemôžeme čudovať ani tomu, ak banky ponúkajú v porovnaní s inými štátmi drahšie hypotéky.
Štátny fond rozvoja bývania nerozvíja bývanie
K významným nástrojom štátnej podpory bývania na Slovensku patrí aj Štátny fond rozvoja bývania. Podľa názvu inštitúcie by sme očakávali, že fond bude slúžiť na rozvoj bývania. A keďže najakútnejším problémom bývania na Slovensku je nedostatok bytov, pod rozvojom bývania by sme si asi v prvom rade predstavili výstavbu nových bytov. A skutočne, fond poskytuje okrem iného zvýhodnené úvery na výstavbu nájomných bytov pre sociálne slabšie rodiny. Tieto úvery však tvoria len menšiu časť aktivít ŠFRB. Prevažná väčšina prostriedkov ide na obnovu budov, teda na rekonštrukcie a zateplenia. Zo štátnej podpory bývania teda aj v tomto prípade profitujú skôr tí, ktorí už nejaké bývanie majú. Zvyšovanie dostupnosti bývania výstavbou nových bytov je s veľkým odstupom až druhoradé. Tento pomer by za normálnych okolností mal byť obrátený.
Graf 3: Použitie prostriedkov ŠFRB podľa účelu
Zdroj: Štátny fond rozvoja bývania
Ďalšou chybou je, že poskytovanie úverov na výstavbu nájomných bytov zo strany ŠFRB je prísne podmienené príjmom nájomcu, ktorý v prípade jednotlivca nesmie prekročiť štvornásobok životného minima. Toto ustanovenie obmedzuje počet novopostavených nájomných bytov a prispieva k stigmatizácii tejto formy bývania. Nájomné bývanie je iba pre chudobných.
V Rakúsku to robia naopak
Ako môžeme na Slovensku zlepšiť dostupnosť bývania? Dobrým príkladom na inšpiráciu je susedné Rakúsko, ktoré je z hľadiska podpory bývania považované za jednu z najlepších krajín v Európe. Čo robia Rakúšania inak ako my? Takmer všetko.
Prvým rozdielom oproti Slovensku je, že v Rakúsku je podpora bývania naozaj prioritne nasmerovaná do zvyšovania dostupnosti bývania. Tri štvrtiny všetkých štátnych podpôr sú nasmerované do výstavby nových bytov, len štvrtina ide na rekonštrukcie. Druhým rozdielom je, že rakúsky štát nedotuje priamo obyvateľov bytov. Rakúsky štát poskytuje cez spolkové krajiny príspevky a zvýhodnené úvery zhotoviteľovi nehnuteľnosti. Na rozdiel od úverov slovenského ŠFRB sú podmienky voľnejšie a širšie. Napríklad v pohraničnom Burgenlande je horná hranica príjmu nájomníka stanovená na 35 000 eur ročne, čo je viac než priemerná mzda. Na Slovensku by to zodpovedalo mesačnému platu okolo 1000 eur. Okrem toho rakúsky štát neskúma len príjem nájomcu, ale aj iné faktory, napríklad ekologickosť stavby. To znamená, že nájomné bývanie tu nie je stigmatizované ako bývanie pre chudobných. Je to bežná forma bývania, ktorú využíva približne 40% obyvateľstva. Štátna podpora výstavby nájomných bytov má v Rakúsku dlhú tradíciu siahajúcu až do roku 1921. V Rakúsku stále zohráva istú rolu aj štátna regulácia nájomného. Tretím rozdielom je, že v Rakúsku hrajú dôležitú úlohu neziskové bytové družstvá, ktoré sa výstavbe nových bytov podieľajú až jednou tretinou. Na Slovensku družstevné byty stratili na význame, bytové družstvá tu v zásade majú na starosti len technickú údržbu bytových domov.
Samozrejme, ani rakúsky systém nie je dokonalý. V zásade však tento systém omnoho účinnejšie prispieva k dostupnosti bývania ako ten náš. Ak sa čudujeme, prečo je bývanie vo Viedni niekedy lacnejšie ako v Bratislave, dôvodom je práve rakúsky systém podpory bývania, ku ktorému okrem štátu veľkoryso prispieva aj samotné mesto Viedeň. Viac o rakúskom systéme podpory bývania sa dočítate v tejto štúdii Rakúskeho inštitútu pre ekonomický výskum.
Vláda sa zobudila neskoro
Po ôsmich rokoch pri moci začala strana Smer vnímať problém v dostupnosti bývania, ktorý si dovtedy nevšímala. Minister Ján Počiatek už sebavedomo tvrdí, že výstavba nájomných bytov akceleruje. Štát údajne zdvojnásobil dotácie na výstavbu nájomných bytov. To je pravda, lenže tento nárast vychádza z veľmi nízkej základne, konkrétne zo 16 na 33 miliónov eur ročne. To je ako keby ste svojmu synovi povedali, že mu zdvojnásobujete vreckové z 1 na 2 eurá mesačne. Takýmto tempom bohaté štáty nikdy nedobehneme.
Vláda by namiesto zvyšovania počtu policajtov a zavádzania bankových účtov zadarmo mala riešiť skutočné sociálne problémy našej krajiny, medzi ktoré patrí aj chronická nedostupnosť bývania. Slovensko nepotrebuje kozmetické úpravy nefungujúcich politík, ale poriadne reformy.
