Predávate byt, dom alebo pozemok? Alebo naopak, plánujete kúpu? Nezabudnite si overiť, či na nehnuteľnosti neviazne vecné bremeno. Môže totiž výrazne ovplyvniť Vaše práva, budúce využitie nehnuteľnosti – a v krajnom prípade aj hodnotu majetku.
Čo je vecné bremeno?
Vecné bremeno je právne obmedzenie, ktoré umožňuje niekomu inému určité právo k Vašej nehnuteľnosti (napr. právo prechodu, právo dožitia) alebo vás ako vlastníka nehnuteľnosti zaväzuje niečo strpieť alebo vykonávať (napr. umožniť prístup, platiť náklady, udržiavať zariadenie).
Obmedzenie užívania nehnuteľnosti vecným bremenom môže vzniknúť buď (i) zo zákona alebo (ii) na zmluvnom základe.
Zmluvné vecné bremená
Zmluvné vecné bremená vznikajú na základe zmluvy o zriadení vecného bremena medzi povinným, teda vlastníkom nehnuteľnosti, ktorá má byť zaťažená nehnuteľnosťou a oprávneným, teda osobou, v prospech ktorej sa má vecné bremeno zriadiť. Vecné bremeno na zmluvnom základe môže byť zriadené buď v prospech samotnej osoby (tzv. vecné bremeno in personam) alebo v prospech určitej nehnuteľnosti, kedy oprávnenou osobu je každý, kto danú nehnuteľnosť vlastní (tzv. vecné bremeno in rem).
Typickým vecným bremenom v prospech konkrétnej osoby je právo dožitia v dome, v situáciach kedy rodičia prevedú dom na potomkov ešte za života s tým, že chcú v dome dožiť. Toto vecné bremeno je tak viazane výhradne v prospech konkrétnych osôb (rodičov) a neprechádza na iné osoby.
Najčastejším vecným bremenom v prospech nehnuteľnosti je právo prechodu cez pozemok alebo právo cesty, keď vlastník pozemku A zriadi v prospech tohto pozemku A právo prechodu cez pozemok B, aby mohol cez pozemok B prechádzať na svoj pozemok A. Takéto vecné bremeno sa potom viaže na pozemok B, teda aktuálny ako aj budúci vlastník pozemku B bude disponovať týmto vecným bremenom.
Zákonné vecné bremená
Niektoré vecné bremená naopak vznikajú priamo zo zákona, bez zmluvy – a vlastník ich musí strpieť, aj keď s tým nesúhlasí.
Typické prípady:
právo uloženia inžinierskych sietí (vodovod, elektrina, plyn) – ak je to nevyhnutné pre verejný záujem (napr. § 66 stavebného zákona),
právo prechodu cez pozemok, ak nie je iný prístup k susednej nehnuteľnosti – tzv. nevyhnutná cesta podľa § 151o Občianskeho zákonníka (tú určuje súd),
ochranné pásma, napríklad pri vedení elektriny alebo plynu.
Tieto bremená vznikajú aj bez vašej aktivity, a niekedy ani nie sú zapísané v katastri – no právne existujú a musíte ich rešpektovať.
Ako zistím, či na nehnuteľnosti je vecné bremeno?
V prvom rade nahliadnite do listu vlastníctva, na ktorom je nehnuteľnosť evidovaná. Toto je možné vykonať aj online cez portál Úradu geodézie, katrografie a katastra SR prípadne vyhľadávaním priamo cez katastrálnu mapu.
Sledujte hlavne:
Oddiel C – Ťarchy, kde sú evidované vecné bremená,
Typ bremena – napr. „doživotné bývanie“, „právo prechodu“, „inžinierske siete“,
Kto je oprávnený – teda v prospech koho je vecné bremeno zriadené.
Zápis vecného bremena môže vyzerať napríklad takto:
Pozor: Vecné bremeno sa môže viazať aj na určitú časť nehnuteľnosti (napr. len prístupová cesta), čo možno zistiť z geometrického plánu alebo zmluvy.
Popri zákonných vecných bremenách, ktoré vyplývajú priamo z právnych predpisov a nemusia byť zapísané v katastri nehnuteľnosti (a teda na príslušnom liste vlastníctva), upozorňujem vždy klientov aj na to, aby si dali pozor a zmluvne v rámci kúpnej zmluvy ošetrili aj prípady, kedy vecné bremeno ešte nemusí byť zapísané v katastri hoci už zmluva o jeho zriadení existuje a bola zmluvnými stranami podpísaná.
Kúpna zmluva by teda mala obsahovať aj vyhlásenie predávajúceho, že takáto zmluva neexistuje a že vo vzťahu k nehnuteľnosti neexistujú iné vecné bremená, než zákonné a tie, ktoré vyplývajú z listu vlastníctva, ako ani žiadna zmluva, ktorá by nehnuteľnosti zaťažovala právom tretej osoby.
Najčastejšie typy vecných bremien
Doživotné užívanie bytu alebo domu – napr. rodičia predajú dom, ale ostanú v ňom bývať.
Právo prechodu cez pozemok – napr. sused potrebuje prejsť cez tvoj pozemok, lebo inak sa domov nedostane.
Technické bremená – vedenie sietí (vodovod, plyn, elektrina).
Záväzok niečo strpieť alebo konať – napr. zabezpečiť prístup, udržiavať cestu.
Predaj nehnuteľnosti s vecným bremenom – čo platí?
Hoci je vecné bremeno výrazným zásahom do vlastníckeho práva, ide o zásah právne možný a spravidla legálny. Zmluvné strany by preto mali zvážiť vo vzťahu k vecným bremenám v rámci predaja/kúpy nehnuteľnosti nasledovné:
Vecné bremeno prechádza na nového vlastníka – teda ak kúpite nehnuteľnosť s bremenom, ste ním viazaný.
Ako predávajúci ste povinný kupujúceho upozorniť, že nehnuteľnosť je zaťažená – inak hrozí zodpovednosť za škodu (osobitne, ak ide o vecné bremeno, ktoré ešte nie je zapísané v katastri)
Kupujúci si musí zvážiť, či s bremenom súhlasí a ako ho chce riešiť – nie vždy je problémom (napr. inžinierske siete sú bežné), ale doživotné bývanie môže byť výrazné obmedzenie
Zrušenie vecných bremien nemusí byť jednoduché a niekedy právne nemožné.
Ako zmeniť či zrušiť vecné bremeno a je to vôbec možné?
Čítajte viac tu: https://advokatvernarec.sk/pravne-clanky/vecne-bremena-predaj-nehnutelnosti
