Na začiatok by som rád uviedol, že žiadnym spôsobom nie som zainteresovaný v biznise s nehnuteľnosťami. Nepracujem pre realitnú (ani inú) kanceláriu. Nápad "urobiť si prehľad" v danej oblasti vznikol z dlhej chvíle a chuti naučiť sa niečo viac o web scraping-u.
K veci
Ku koncu marca 2015 realitné weby (je úplne jedno, ktorý si vyberiete, pretože všade je to isté) evidovali +/- 180 000 nehnuteľností. Poviete si, že ide o celkom veľké číslo vzhľadom na naše malé Slovensko. Nenechajte sa zmiasť - inzerátov vzťahujúcich sa k Slovenku bolo reálne len niečo málo cez 130 000, zvyšných 50 000 ponúkalo všetko možné nepriemestniteľné kade-tade po svete.
Týchto 130 000 inzerátov zredukujme len na tie nehnuteľnosti, ktoré je možné geokódovaním lokalizovať v súradnicovom systéme. Ďalej metódou vonkajších hradieb odstránime odľahlé pozorovania. Dostaneme tak množinu 111 000 nehnuteľností, z ktorých nás bude zaujímať len 35 000 bytov na predaj.
Kto predáva
Predaj bytov je jednoznačne doménou realitných kancelárií, keď len necelých 600 (2%) inzerátov podala fyzická osoba, resp. vlastník bytu.
Presadiť sa na trhu pravdepodobne tiež nebude úplná hračka. Predaj bytov totiž inzeruje viac ako 940 rôznych realitných kancelárií. Len 2 realitky predávajú viac ako 1000 bytov, len 5 viac ako 500 a len 30 realitiek má publikovaných viac ako 200 inzerátov. Na druhej strane, až 750 ich nemá publikovaných ani 50. Pritom súčet inzerátov horných 30 realitiek odpovedá 1/3 celkového počtu.
Priemerne na každú realitnú kanceláriu pripadá 37 inzerátov, medián sa však pohybuje oveľa nižšie, a to len na úrovni 13 inzerátov.
Čo sa predáva
Z globálneho hľadiska situáciu dokumentuje nasledujúci graf.
Jednoznačne najviac sú dostupné 3 izbové byty, nasledované 2, 1 a 4 izbovými bytmi. Označenie iný byt je spoločné pre garsónky, mezonety a 5 a viac izbové byty, ktorých zastúpenie na trhu je len minoritné.
Následne sa pozrime na stav ponúkaných nehnuteľností. Najviac je inzerovaných kompletne zrekonštruovaných bytov, a to viac ako 9000 (26%). Naopak, najmenej sú inzeroavné byty, ktoré sú ešte len vo výstavbe, týchto je necelých 800 (2%). Čiastočne zrekonštruovaných je viac ako 7000 (21%) bytov. Približne v rovnakom počte (okolo 5000, 14%) sa predávajú byty v pôvodnom stave a v novostavbách.
Nižšie uvedená mapa nie je úplne korektná. Vizualizácia uprednostňuje novostavby, ktoré sú vo vertikálnej úrovni zobrazené nad bytmi v pôvodnom stave (vrstva novostavieb je nadradená vrstve bytov v pôvodnom stave). Taká Bratislava teda nie je plná výlučne nových bytov, ako by sa mohlo zdať pri pohľade na mapu. Cieľom mapy je dať do kontrastu lokality, resp. obce, s novou a pôvodnou výstavbou. Ak má niekto nápad, ako v jednom statickom rastrovom obrázku niečo takéto zobraziť, veľmi rád si ho prečítam v komentároch.
28% (necelých 10 000) bytov sa nachádza v tehlových domoch, 35% (12 000) v panelových. Pri zvyšných nehnuteľnostiach materiál nebol uvedený. Takmer 60% bytov (viac ako 20 000) disponuje balkónom alebo loggiou, necelých 50% (takmer 17 000) sa predáva s pivnicou a 52% všetkých bytov sa nachádza v domoch s výťahom.
Za koľko sa predáva
Za 1 meter štvorcový bytového priestoru na Slovensku priemerne zaplatíte 1100€. Medián ceny za 1 meter štvorcový odpovedá hodnote 970€. Obidve čísla sú však silne zavádzajúce vzhľadom na veľké regionálne rozdiely, viď. nasledovná mapa.
Mapa jasne dokazuje, že najviac pri kúpe bytu zaplatíte v bratislavských okresoch.
Naopak, najmenej stoja byty v okrese Medzilaborce, kde je priemerná cena za 1 meter štvorcový výrazne pod úrovňou 250€.
Nasledujúca mapa zobrazuje polohu bytov s cenou pod 15 000€ a nad 150 000€. Spolu s predchádzajúcou tieto dve mapy dokladajú skutočnosť, že najlacnejšie byty sú najmä na krajnom východe republiky a v Banskobystrickom kraji.
Celková veľkosť trhu (suma cien všetkých bytov) predstavuje 2 568 890 500€. Slušné, reálne to však bude ešte väčšie číslo, keďže realitné kancelárie majú vo veľkej obľube neuvádzať konkrétnu cenu, ale vaše-naše obľúbené a mystifikujúce slovné spojenie "cena dohodou".
