1. Vyberte si vhodnú nehnuteľnosť
Je byt alebo dom Vaše cieľové bývanie, alebo plánujete časom zmenu? Treba si uvedomiť, že ak by ste si zobrali úver povedzme na 60 tis EUR, na 30 rokov, s úrokom 3,3%, zaplatíte splátku 266 EUR. Keby ste ho chceli predať povedzme po 5-tich rokoch, budete dlžiť banke 53 700 EUR. To znamená, za 5 rokov ste zaplatili 15 960 EUR, ak by ste povedzme byt predali (pri 2% ročnom náraste cien bytov) za 67 000 EUR, tak celková bilancia by vyzerala nasledovne:
- Cena pri predaji: 67 000 EUR
- Náklady na splátky : 15 960 EUR
- Nutné zaplatiť banke: 53 700 EUR
Výsledok: 67000-53700-15960 = - 2600 EUR strata na tom, že ste 5 rokov bývali v nehnuteľnosti, ktorá nebola tá, po akej ste túžili.
Ak by ste byt predali za cenu, ako ste kupovali, tak strata by bola 14 660 EUR.
Možno si poviete, že byt dáte potom do prenájmu, nezabudnite, že banka bude pri rozhodovaní, či Vám nový úver poskytne, zohľadňovať aj existujúci úver. A teda Vám to nemusí vyjsť.
2. Rozhodnite sa, aký vysoký úver si zoberiete
Väčšina z nás uvažujeme tak, že si zoberieme čo najnižší úver. Nemusí ísť vždy o dobrú voľbu z niekoľkých hľadísk:
- Peniaze, ktoré dáte do nehnuteľnosti, už nemáte. A teda Vám môžu časom chýbať. Uvedomte si, že byt ani dom nie sú pre Vás investíciou, pokiaľ Vám negeneruje zisk, teda ho neprenajímate
- Pri dnešných nízkych úrokoch viete prebytočné peniaze zhodnotiť väčším úrokom, ako máte úrok na úvere a to tak, že ich investujete (napr. s priemerným výnosom 6% ročne). Na to však potrebujete skúsenosti, alebo niekto kto ich má, teda, kvalitného odborníka.
- Banka Vám poskytne nižší úrok pri financovaní do 80% z hodnoty nehnuteľnosti, 100% hypotéka je vždy najdrahšia, lebo je pre banku najviac riziková
- Myslite na budúcnosť a plánujte. Pýtajte sa: čo budem potrebovať zabezpečiť o rok, dva, tri? Plánujete dieťa? Príjem Vám klesne a práve hotovosť, o ktorú si znížite úver, Vám môže veľmi chýbať
3. Rozhodnite sa, akú dobu a typ splácania si zvolíte
Podobne ako pri bode 2 aj tu je dôležité sa správne rozhodnúť. Samozrejme, nikto z nás nechce úver zbytočne preplatiť. Často však zabúdame na to, že existuje v ekonomike jeden dôležitý pojem a to je inflácia. A tá nám z hodnoty peňazí a teda aj zo splátky úveru, každoročne odkrajuje.
Ak by sme uvažovali splátku 266 EUR, aká bola spomenutá v úvode článku, tak o rok už bude mať hodnotu 261 EUR a v piatom roku 239 EUR. Napr. v 20-tom roku bude mať hodnota splátky vďaka inflácii 160 EUR. To znamená, že ako keby sme dnes splácali 160 EUR. A nepredpokladá sa, že tu o 20 rokov budeme mať úroky na hypotékach 15% ročne a viac..A teda jednoznačne radím, voľte čo najdlhšiu dobu splácania. Okrem inflácie, sú tu aj ďalšie dôvody:
- Ak by ste si zvolili povedzme splácanie na 15 rokov a zvyšok odložili resp. investovali, boli by ste bohatší pri splácaní na 30 rokov ako na 15 rokov
- Je lepšie platiť mesačne 266 EUR banke a povedzme 100 EUR investovať, ako platiť banke 366 EUR (266 EUR splátka na 30 rokov +100 EUR investícia). Ak prídu finančné problémy veľmi to oceníte. Banke budete platiť splátku 266 EUR a 100 EUR jednoducho neodložíte. A vyhnete sa tomu, že v budúcnosti Vám nedajú úver práve vďaka tomu, že ste zapísaný v úverovom registri pre nesplácanie.
Ak si kladiete otázku, aký typ splácania si zvolíte, odpoveď je jednoduchá. Voľte vždy anuitné, resp. rovnomerné splácanie. Pre progresívne sa rozhodnite len vtedy, ak ho banka poskytuje a ak Vám splácanie anuitného úveru nevyjde. Nezabudnite, ak ne Vám nevyjde splácanie úveru v jednej banke, v druhej vyjsť môže. Nie raz sa mi to stalo, keď som riešil úvery pre klientov.
4. Zvoľte si fixáciu
Samozrejme, ideálne by bolo, mať super úrok na celú dobu splácania. Ale tak to v praxi nefunguje. Vzhľadom na vývoj úrokových mier by bola výhodná ročná fixácia, aby ste mohli o rok z úverom pracovať a teda si zabezpečiť výhodný úrok pre ďalší rok.
Tá je ale momentálne drahá, resp. banky Vás „motivujú" fixovať na dlhšie obdobie, aby Vás čo najdlhšie podržali v ich banke. Ak sa obávate výkyvom príjmov budúcnosti, voľte dlhšiu fixáciu, ak nie, kratšiu. Neviete totiž, akú ponuku Vám banka po uplynutí fixácie poskytne. Táto ponuka je však len ponuka a nemusí predstavovať finálny úrok, ktorý potom dostanete.
5. Vyberte si banku, ktorá Vám úver poskytne
A sme v závere. Ktorá banka nám teda požičia na naše nové bývanie? Pár rád na záver:
- Choďte do Vašej banky, kde máte účet a pýtajte si ponuku. Sťahovať účet kvôli úveru nemusí byť vždy príjemné. A mať 2 účty, jeden, kam Vám chodí výplata a druhý, kvôli úveru sa Vám finančne neoplatí. Banka Vám nedáva podmienku, aby ste mali kvôli hypotéke otvorený aj účet, ale počítajte s tým, že ak to neurobíte, budete mať vyšší úrok
- Nezabudnite, že úrok nie je jediný údaj, ktorý rozhoduje. Všímajte si RPMN. Neviete čo to je? Hľadajte iný článok na mojom blogu, kde o tom píšem viac. Dôležité je, že úrok, ktorý Vám ponúknu, nie je finálny. Finálny bude až vtedy, keď Vám ho schvália v banke. Na to ale musíte predložiť ostatné doklady, ako napr. znalecký posudok.
- Nepodpisujte žiadnu žiadosť o úver. Niektoré banky Vás tým zapíšu do registra, čo Vám môže skomplikovať vybavenie úveru v inej banke.
- Urobte si ponuky aj v iných bankách a potom s tou najvýhodnejšou choďte do banky, kde máte účet. Povedzte im, že ak by Vám neposkytli úrok, aký Vám ponúkli v inej banke, odídete. Oni sa posnažia aby Vás nestratili.
- V žiadnom prípade si nezjednávajte s úverom aj poistenie. Poistenie si zabezpečte samostatne. V prípade poistného plnenia pôjdu peniaze banke a nie Vám. Je fajn, ak máte poistenie voči PN a teda banka Vám bude platiť splátky. Preverte si však, kedy to nastane. Často krát až po uplynutí 60-tich dní PN. Splátku úveru Vám síce zaplatia, ale Vy z poistenia nedostanete žiadne peniaze a teda máte finančný problém, keďže dávky z PN sú cca o 50% nižšie, ako Váš hrubý príjem. Rovnako, ak by došlo k úmrtiu, úver sa vyplatí a teda Váš partner nebude mať dlhy, ale, nebude mať ani peniaze, na ktoré od Vás, keď ste žili, bol zvyknutý.
Rovnako, pozor na ponuky úverov s výhodnými úrokmi, kde Vám „pribalia" aj poistenie o ktoré Vám navýšia výšku úveru. Možno na oko výhodné, po povedzme 5-tich rokoch, keď by ste chceli refinancovať Váš úver, bude Váš zostatok dlhu vyšší, ako keby ste brali úver bez poistenia
- Zdôverte sa odborníkovi s dlhoročnou praxou. Vybavovanie úveru, „banková turistika" je časovo veľmi náročná. Odborník sa touto prácou živí a ušetrí Vám veľa času a aj nervov. Hlavne vo chvíli, ak Vám úver v niektorej banke nevyjde a teda treba skúsiť inú. Nezabudnite, že nie je dôležité, pre akú firmu pracuje (tá môže mať skvelé reklamy, kde ukazuje aká je profesionálna atď), ale akú kvalitu má tá konkrétna osoba. A to si ľahko preveríte na základe referencií. Tak si ich jednoducho vypýtajte. Ideálne je, ak si ho preveríte v registri NBS, či vôbec má na danú prácu aj licenciu.
Tak verím, že Vám mojich 5 bodov, ako si vybaviť výhodnú hypotéku, pomohlo. Keby ste mali akékoľvek otázky, neváhajte ma kontaktovať. Prajem veľa správnych rozhodnutí !
