Zmenia sa úrokové sadzby ako? Ako sa to premietne do splácania úveru?
V posledných dňoch robia vlády a centrálne banky svetových ekonomík kroky, ktoré majú prispieť k zníženiu neistoty na trhu. Znižujú sadzby, prijímajú balíčky opatrení. Vplyvom týchto zásahov sa aj názory analytikov menia a už nie všetci sú presvedčení o nevyhnutnom raste sadzieb. Napriek tomu, mnohí stále odhadujú, že sadzby pôjdu hore.
Nebudem rozoberať tému, či to tak bude, alebo nebude. Ak sa nebudú meniť, je to pre bežného klienta dobre. Predpokladajme však tu druhú alternatívu, že sa budú zvyšovať. Orientačná kalkulačka vypočíta o koľko sa zvýši mesačná splátka úveru. Menší pesimisti tvrdia, že priemerný nárast by sa mal pohybovať okolo 0,5 % p.a.
Ak toto číslo zohľadníme pri výpočte splátky priemerného úveru na bývanie (1,8 mil. Sk, splatnosť 20 rokov, sadzba 5,4 % p.a.), dostaneme sa k sume cca 500 Sk za mesiac. Veľa? Málo? Je to individuálne, v každom prípade to nepoteší. Ak by nárast bol ešte vyšší napr. 1 % p.a., na mesačnej splátke úveru by sa to prejavilo sumou viac ako 1 000 Sk. Pre mňa by to už bol dôvod, aby som rozmýšľal nad tým ako sa takéhoto úveru zbaviť a hľadal by som možnosť refinancovať ho iným úverom, tak aby som v konečnom dôsledku ušetril.
Pôjdu ceny nehnuteľnosti dole?
Koľko čitateľov, toľko názorov. Určite však nehrozí to, že ak aj narastú sadzby, počet neplatičov sa dramaticky zvýši a trh bude zaplavený ponukou exekuovaných nehnuteľností, ktorá stlačí ceny smerom dole. Na druhej strane spomínaný nárast sadzieb môže spomaliť rast objemu poskytnutých úverov a teda dopyt po nehnuteľnostiach klesne. To sú však teórie a nikto nemôže s istotou tvrdiť ako to bude.
Avšak samotný pokles cien starších nehnuteľností už nastal. Ako to bude s novostavbami je zase ďalšia špekulatívna otázka. Bude stavebný boom naďalej pokračovať? Ako sa kríza prejaví na korporátnom financovaní? Určite aj v tomto odvetví sa nárast nákladov na úver premietne do ceny a teda developer bude musieť lepšie kalkulovať s návratnosťou investície.
Myslím si, že ceny poklesnú, ale nedovolím si to tvrdiť s istotou, pretože množstvo faktorov, ktoré ich ovplyvňujú a ich vzájomne prepojenie dáva viacero scenárov. V každom prípade by som pokles cien uvítal. Hlavne v Bratislave je ich úroveň vysoká v porovnaní s mestami ako Praha, či Budapešť.
Sprísnia banky podmienky poskytnutia úverov?
Tvrdím, že áno. Možno sa znížia jednotlivé hodnoty maximálne akceptovaného pomeru medzi výškou úveru a hodnotou zabezpečenia. Dnes je možné dostať úver vo výške aj viac ako 100% z hodnoty zabezpečenia. Predpokladám, že pri rôznych druhoch zakladaných nehnuteľností sa to môže zmeniť.
Hodnotenie schopnosti splácať úver je kombinácia podmienok, ktorá záujemcovi o úver povie, či môže dostať úver a v akej výške. Tieto podmienky možno niektoré banky budú prehodnocovať. Ak pripustíme fakt, že nastane spomalenie rastu hospodárstva, prípadne recesia, ktorá bude mať okrem iného vplyv na zamestnanosť, resp. rast miezd, je dosť pravdepodobné, že aj to ovplyvní podmienky scoringových modelov vypočítavajúcich dostupný limit úveru.
Kedy teda žiadať o úver na kúpu nehnuteľnosti?
Ak sa vyššie uvedené stane realitou vzniká dilema: Vyčkávať na pokles cien nehnuteľnosti? Bude po zavedení eura vôbec nejaký? Alebo si brať úver čím skôr kým sú podmienky jeho poskytnutia „mäkšie"?
To sú otázky, ktoré by si mali klásť špekulanti. Pre tých, ktorí chcú hlavne bývať je moje odporúčanie také, aby to riešili teraz, nevyčkávali na to, čo bude. Riešenie bývania je viac ako dlhodobá záležitosť a preto by som potrebu bývať vo vlastnom povýšil nad krátkodobou špekuláciou o vývoji cien a sadzieb. Tie sa aj tak počas doby splácania úveru budú meniť.
Sadzby rastú, splátka úveru sa nezmení
Aj keď sadzby porastú netreba smutne polemizovať nad takýmto vývojom, existuje riešenie, ktoré zabezpečí, aby v sa dlžník ak nie úplne, tak aspoň čiastočne vyhol vyšším splátkam.
Vrátim sa k príkladu: 1,8 mil. Sk na 240 mesiacov. Sadzba narástla o 0,75% p.a. a teda mesačná anuitná splátka sa zvýšila zo sumy 12 281 Sk na 13 052 Sk. Mesačný nárast o 771 Sk. Ročne ide o sumu 9 252 Sk. Akú sumu finančných prostriedkov musím mať, aby mi dokázala zarobiť čistý ročný výnos 9 252 Sk? Odpoveď je cca 200 000 Sk. Je otázne, či človek, ktorý ma na krku 1,8 mil úver takúto sumu má.
Ak by som sa zaoberal finančným poradenstvom, klientom by som odporúčal v prvom rade mať likvidné prostriedky slúžiace ako finančná rezerva na „zlé obdobie" a až tak rozmýšľať nad akýmkoľvek úverom. Suma 200 000 Sk predstavuje 5,7-násobok čistého mesačného príjmu bežnej 4 člennej rodiny, ktorý im umožní získať úver v spomínanej výške. Ak túto takmer 6 mesačnú rezervu uložia vhodným spôsobom pri zachovaní vysokej likvidity, nárast úrokovej sadzby nepocítia.
