Kríza na trhu nehnuteľnosti dorazila už aj do Bratislavy?

Podľa analýz a rôznych predpovedí o vývoji trhu nehnuteľností v Bratislave, ktoré sa objavili v médiách v priebehu januára, mal byť predaj konštantný, kde ponuka a dopyt sa nemali veľmi hýbať a ceny novostavieb mali mierne rásť cca. o 10-15%. Počet nehnuteľností na prenájom sa mal zvyšovať a teda ceny prenájmov mali ísť. Môj malý súkromný prieskum sa pohybmi cien nezaoberal, veď aj dosť ťažko by sa našla jednoduchá metodika s relevantnými výsledkami na výpočet priemerných cien. Namiesto cien som sa zameral na počty nehnuteľností, presnejšie trendy. Informácie som čerpal z troch zdrojov: reality.sk, avizo.sk a realitný portál SME? Z reality.sk som zbieral čísla o predaji bytov a prenájme bytov, zo sme.sk iba predaj bytov a avizo.sk predaj bytov a domov, všetko výhradne v Bratislave. Samozrejme nie sú to profesionálne zozbierané dáta, môže sa stať, že jeden byt je inzerovaný aj 10-krát, avšak tento fakt vôbec neznižuje výpovednú hodnotu čísiel. Aj v minulosti mohol byť byt inzerovaný viac krát, ale v podstate je jedno, či jedna nehnuteľnosť bola v minulosti inzerovaná 10-krát a dnes 15-krát, alebo je reálne na trhu namiesto 10 bytov inzerovaných dnes 15 bytov. V oboch prípadoch rast predstavuje 50%, čo v prvom prípade znamená, že o ťažšie sa predávajú byty (dopyt klesol) a v druhom, že pribudli byty (ponuka sa zvýšila).Predpovede sa zatiaľ napĺňajú čiastočne. Útlm obchodovania v období sviatkov je logický. Vtedy nepribúdajú tak inzeráty a teda najnižšie čísla sú z konca decembra a začiatku januára.Ponuka prenájmov sa zvýšil za mesiac a pol o 18,99% (5567 voľných bytov na prenájom z 6.januára, oproti 6624 bytom z 23.februára). Toto korešponduje s predpoveďami o zvýšení počtu bytov na prenájom.Úplne inak sa však vyvíja počet bytov na predaj. Voľných bytov je podľa dát z reality.sk za 1,5 mesiaca o 52,87% viac !!! (minimum - 10861 bytov 3.jan vs. maximum - 16603 bytov 24.feb, čo bolo včera!!!) V podstate každý deň sa o 1% zvýšil počet voľných bytov. Pri takomto tempe, asi koncom apríla bude na trhu dvojnásobne viac bytov na predaj, ako na začiatku januára. Podľa SME stránky sa množstvo bytov na predaj zvýšilo o 46,46% (min. 5377 bytov 14.jan vs. max. 7875 bytov 22.feb). Napriek rôznym nominálnym hodnotám bytov na predaj, trend je v podstate totožný. Môžeme hovoriť o 50%-nom raste. Avizo stránka je trochu uletená, keďže podľa nej sa počet bytov a domov na predaj v Bratislave zvýšil za 1,5 mesiaca o 123% (min. 1052 bytov 6.jan vs. 2346 bytov 19.feb). Tu je ešte nižšia nominálna hodnota počtov bytov, takže čísla môžu oveľa viac lietať. Teda relevantnejšie trendy zachytávajú portály reality.sk a SME. Je zaujímavé, že permanentný a prudký nárast počtov bytov na predaj začal v dňoch, keď sa objavili v médiách články o páde cien za prenájom a predaj starších bytov a mierny nárast cien novostavieb v r. 2007!A čo mohlo okrem článkov spôsobiť takýto vývoj?Napríklad taký Shengen znamená bezproblémové rýchle cestovanie cez hranice. Teda je jedno či cestuje človek z Dúbravky, alebo z Bergu a Kitsee. V zahraničnej banke nie je problém pre Slováka získať hypoúver. A za hranicami je dostatočné množstvo lacnejšieho bývania ako v Bratislave. Asi aj dopyt po bývaní v Bratislave už bol z veľkej časti uspokojený. Silné populačné ročníku ho už majú väčšinou zaobstarané a teraz práve slabé populačné ročníky 80- a 90-tych rokov sú najaktuálnejšími klientmi, ktorí potrebujú bývanie, čo prirodzene znižuje dopyt. Nekompenzuje to ani prílev ľudí z regiónov, ktorý už nie je tak intenzívny ako v minulosti, dokonca veľa ľudí doteraz pracujúcich v Bratislave sa vracia späť do regiónov. Odliv obyvateľov z Bratislavy spôsobujú aj ľudia, ktorí sa sťahujú mimo Bratislavy do lacnejších bytov, či dokonca domov v okolí. Aj ďalšia zložka dopytu, zahraniční investori už obchádzajú Slovensko. Ceny nových bytov sú už porovnateľné s inými metropolami v EÚ, doma majú problém so získavaním nových a splácaním starých hypoúverov a ani koruna sa už veľmi neposilní voči euru. Podľa médií sú vo Viedni niektoré porovnateľné byty už lacnejšie ako v Bratislave. Alebo v takom Amsterdame sa platí v prepočte 80-90 tisíc SKK/m2 a to nemáme v Bratislave ani zďaleka amsterdamské platy!Marketingové finty developerov a predajcov o posledných bytoch na predaj už nezaberajú. Hlavne keď ľudia vidia, že v takom Koloseu sa ešte stále rok po kolaudovaní predávajú posledné byty, hoci ich začali predávať už pomaly pred 4 rokmi. Také Tri veže majú cca. 40% kupujúcich zo zahraničia, ktorí byty kúpili ako investíciu a pánboh vie koľko ďalších % Slovákov byty kúpilo tiež ako investíciu, tak tá budova môže skončiť ako budova duchov. Ibaže by ich ceny išli prudko dole a stali by sa predateľné, keďže tam si asi žiadna rodina nekúpi byt, aby na 20 poschodí nad 6 prúdovou frekventovanou cestou vychovávala svoje deti.Tím čo kúpili byt na bývanie je jedno, či ceny nehnuteľností idú hore alebo dole. No investori, ktorí niektorí kúpili byty na úver, budú mať problémy, keď príjmy z prenájmov im ani nepokryjú hypotéku a ďalšie výdavky, no a ceny bytov začnú klesať. Ak platí v Bratislave pravidlo o ponuke a dopyte, ktoré vplývajú na cenu, tak počty voľných bytov v inzerátoch nemilosrdne nariaďujú pokles cien! Otázkou ostáva ako prudký? Avšak je možné vyhlásiť, že čím viac bytov v Bratislave je len investíciou, tým bude pokles ich cien prudší.