Riziko prvé: Odmena poradcu nezávisí od Vašej úspory
Finanční poradcovia, či už z akýchsi "nezávislých" poradenských firiem, alebo priamo z hypotekárnych centier bánk, sú platení v závislosti od výšky (a iných parametrov) uzavretých úverov. Bohužiaľ, ich príjem nezávisí od skutočnej úspory, ktorú pre nás ako klientov dosiahnu. Nemajú teda priame finančné stimuly, ktoré by ich viedli k tomu, aby nám dobre poradili, ktorý produkt nám najlepšie vyhovuje.
Je preto veľmi dôležité, aby sme si sami (bez prítomnosti poradcov, a najlepšie v prítomnosti ľudí, ktorým na nás záleží) odpovedali na nasledovné otázky:
Naozaj potrebujeme úver?
Aká je nevyhnutná suma, ktorú si potrebujeme požičať?
Koľko najviac sme schopní a ochotní každý mesiac platiť?
Ako vieme najlepšie presvedčiť banku, že so splatením nebudeme mať problémy? Aké údaje jej sme ochotní poskytnúť? Čím jej dokážeme úver zabezpečiť?
Ak máme v tomto jasno, zájdeme za finančným poradcom alebo prejdeme niekoľkými bankami, a opýtame sa, aké podmienky nám na takýto úver ponúkajú.
Riziko druhé: Variabilita splátok
Mnoho ľudí (vrátane samotných finančných a úverových poradcov) si neuvedomuje, akou zákernou sa môže stať variabilná úroková sadzba, ktorá môže neúmerne zvýšiť splátky. Toto sa týka najmä, no nielen:
dočasne nízkej úrokovej sadzby centrálnej banky (zvyčajne na podporu rastu hospodárstva),
štátneho príspevku počas prvých 5 rokov úveru,
odkladu splácania istiny,
progresívnych splátok,
akciovej úrokovej sadzby na prvý rok, či
variabilnej úrokovej sadzby.
Dnešná kríza je dôsledkom (okrem iného aj) práve nesplácania úverov po výraznom zvýšení ich splátok v USA. Tam si ľudia v rokoch 2003-2004 mohli brať hypotéky s jednoročnou fixáciou od 3,50%, no o 3 roky neskôr už mali úrok zvýšený až na 8%. Takáto zmena (z 3,5% na 8% po troch rokoch) by pri úvere 2 milióny SK, na 30 rokov spôsobila zvýšenie z pôvodnej mesačnej splátky 8 920 SK až na okolo 14 000 SK. Podobne, pri úvere na 20 rokov by sa zvýšila z 11 542 SK na okolo 16 000 SK, a pri úvere na 10 rokov z 19 726 SK na zhruba 23 000 SK. Na tomto príklade môžeme vidieť všeobecné pravidlo, že čím vyššia je doba splácania, tým je zvýšenie splátky zvýšením úrokovej sadzby dramatickejšie.
Pri fixnej úrokovej sadzbe počas dlhšej doby splácania sa takýmto možným zvýšeniam v splátkach vyhneme. Platí totiž, že čím neskôr sa zvýšenie úrokovej sadzby udeje, tým menšie to zvýšenie splátky bude. A navyše, zvýšenie splátky nás zasiahne menej za predpokladu, že existuje inflácia a mzda sa nám nominálne zvýšila. Pri rozhodovaní sa o dĺžke fixácie sa je treba pozrieť na to, ako sa asi môže zvýšiť splátka a aké problémy nám to asi môže spôsobiť. Napr. ak sme vo vyššom veku, mali by sme mať konzervatívne očakávania ohľadne nominálneho rastu mzdy, prípadne počítať aj s jej možným znížením. Je totiž faktom, že väčšine ľudí začne cca po 45tke mzda klesať.
Riziko tretie: Zbytočné preplatenie úveru
Najlepšie podmienky majú zvyčajne úvery zabezpečené nehnuteľnosťou. Navyše, ak si vezmeme úver v hodnote nižšej ako 70% z hodnoty nehnuteľnosti, dostaneme výhodnejší úrok. V niektorých bankách (napr. mBank) je úrok stanovený jednoducho ako súčet úrokovej sadzby centrálnej banky (EURIBOR) plus marža banky (napr. 3%). Vo väčšine ostatných bánk však marža banky závisí od rizikovosti toho-ktorého klienta na základe údajov, ktoré banka o ňom má. Je treba si overiť, či sa základná úroková sadzba viaže na EURIBOR; ak nie, banka môže (po skončení fixácie) úrok zmeniť podľa ľubovôle, a mnohé banky to aj využívajú.
Úrok, ktorý Vám tá-ktorá banka ponúka, samozrejme musíte zhodnotiť individuálne, ale môžete si ho tiež porovnať s priemerom na Slovenskom trhu. Zásadnym údajom pre porovnanie ponúk je Ročná percentuálna miera nákladov (RPMN), s ktorou sú poskytovatelia úverov Vás povinní oboznámiť. Platí, že čím vyššia RPMN, tým drahší úver zahŕňajúci úroky aj ostatné poplatky s úverom súvisiace. Ale pozor, RPMN nie je dokonalé meradlo, najmä pri variabilnej úrokovej sadzbe nedokáže zahrnúť skutočné budúce náklady, pretože tie pre obdobie po skončení prvého fixačného obdobia jednoducho nie sú známe (predpokladá sa nezmenená úroková sadzba aj po skončení fixácie).
Za štandardných podmienok je najlepšie vziať si úver len v nevyhnutnej výške, pri najvyšších mesačných splátkach, aké sme schopní a ochotní platiť. Tým pádom bude úver nastavený na čo najkratšiu dobu. Navyše, úver by nemal byť splácaný dlhšiu dobu ako je životnosť vecí, ktoré si plánujeme z požičaných peňazí zaobstarať.
Jedinou výnimkou, kedy je výhodnejšie vziať si vyšší ako nevyhnutný úver je, keď môžeme tieto nadbytočné peniaze vložiť do bezpečnej investície, napr. na termínovaný vklad, ktorý je (v čistom) úročený vyššie ako náš úver. Je zrejmé, že takéto situácie sú zriedkavé a krátkodobé, pretože vytvárajú možnosť dokonalej arbitráže (stroja na peniaze), a pri efektívnosti finančného trhu sú preto rýchlo "opravené" a odstránené. Na Slovensku takéto možnosti v súčasnosti existujú pri pôžičke od Študentského pôžičkového fondu (úrok 3% p.a., splatnosť až po skončení štúdia), a pri hypotekárnom úvere (na nie viac ako 5 rokov) so štátnym príspevkom (úrok znížený o 3% p.a., môže dosiahnuť cca 3% p.a.). Ak spĺňame podmienky týchto úverov, je vhodné si cez nich požičať a vložiť niekam, kde nám ponúknu vyšší garantovaný čistý výnos (banky dnes ponúkajú aj vyše 4%, po zdanení 3,24%) - ten nám poslúži na splatenie úveru a ešte nám pár korún aj ostane.
Riziko štvrté: Nepredvídateľná strata príjmu
Zaobstarajte si proste životné poistenie. Snáď len okrem prípadu, že si môžete dovoliť prísť o založenú nehnuteľnosť a sebe ani nikomu blízkemu tým neublížite.
A na záver jeden mýtus: Preplatenie úveru o 100% za 30 rokov je zdieranie
O koľko preplatíme úver je úplne ireleventným údajom, ak k tomu nepovieme aj ako sa bude vyvíjať cena tovarov a úroková sadzba úveru. Napríklad pri fixnej úrokovej sadzbe 5% p.a. a konštantnej inflácii 5% p.a., neplatíme v skutočnosti nič navyše, pretože banka od nás žiada budúce splátky istiny s úrokom, za ktoré by sme si mohli kúpiť rovnaké množstvo tovaru ako v momente, keď sme si úver vzali.
Samozrejme, kupujeme konkrétny tovar, mali by sme teda porovnávať úrokovú sadzbu a rast hodnoty tovaru, ktorý sme kúpili. Ak máme šťastie a kúpime si byt, ktorého hodnota konštantne rastie 5% p.a., potom hypotéka s úrokom nižším ako 5% p.a. nám v skutočnosti znižuje kúpnu cenu bytu. Naopak, ak máme smolu a kúpime si byt, ktorého hodnota klesá 2% p.a., hypotéka s úrokom 5% p.a. v skutočnosti znamená, že preplácame kúpnu cenu bytu 7% ročne.
P.S.
Autor sa neživí finančným poradenstvom a nezodpovedá za prípadné škody spôsobené aplikovaním vyššieuvedených myšlienok.
