Pri hypotéke je niekedy výhodnejšie priplatiť si za istotu dlhšej fixácie splátky

Sú však naozaj najnižší úrok a RPMN ukazovatele, ktorými by sa mal záujemca o novú hypotéku (alebo prefinancovanie starej) za každých okolností riadiť?

Na prvý pohľad najlacnejšia hypotéka, nemusí byť naozaj z dlhodobého horizontu najvýhodnejšou. Ak uprednostníte za každú cenu krátkodobú úsporu nad dlhodobou neistotou, tak v podstate riskujete s vlastnými peniazmi. Áno, tento článok bude o fixácii úrokovej sadzby hypotéky.

Výber doby, počas ktorej sa vám nezmení výška splátky, treba dobre zvážiť a neriadiť sa stále tou dĺžkou fixácie, u ktorej je najnižšia úroková sadzba.

Tab. č.1 – úver 50 000 €, 30 rokov, 3 ročný fix

Poďme sa teda pozrieť na konkrétne príklady, ktoré môžu nastáť v praxi. Beriete si hypotéku vo výške 50 000 € na dobu 30 rokov s úrokovou sadzbou 1,3 % p.a. a trojročným fixom. Pre zjednodušenie výpočtov zabudneme na všetky ostatné poplatky, ktoré môžu byť spojené s takýmto úverom. Aj keď v praxi by určite mali zavážiť pri výbere najvýhodnejšej banky na poskytnutie hypotéky. V dnešnom článku sa však tejto problematike venovať nechcem.

Výška splátky bude 168€ mesačne. Za 3 roky tak zaplatíte na splátkach 6 048 €.

Prvý modelový príklad bude pomerne pozitívny a predpokladajme, že úroková sadzba sa zvýši na 2,0 % p.a., pričom stále ostanete pri trojročnej fixácii. V tom prípade vám splátka stúpne na 184 € mesačne. Pri variante 2. to bude 2,5 % p.a. a výška splátky už 198 €.

Preto by som odporúčal radšej máličko priplatiť za ponuku s 5-ročnou fixáciou, kde, ako vidíme z tabuľky, je mesačná splátka vyššia len o 4 € pri úrokovej sadzbe 1,5 % p.a. Je síce pravda, že za 3 roky zaplatíme o 144 € viac, ale máme istotu takejto splátky až 5 rokov a nemusíme sa strachovať, aké budú sadzby o 3 roky. Pravdepodobnosť, že budú ešte nižšie, je totiž asi takmer nulová a že budú aspoň rovnaké tiež pomerne malá na to, že ide len o príplatok 48 € ročne.

Tab. č.2 – úver 50 000 €, 5-ročný fix na 30 rokov

Zaujímavejšie je však porovnanie 5-ročnej fixácie a 10-ročnej fixácie. Ponuky bánk sa menia pomerne často. Preto treba brať použité čísla s malou rezervou a stále si to nechať individuálne porovnať (ak si netrúfate sami, či nemáte čas obehať všetky banky, tak odborným a serióznym finančným sprostredkovateľom s čo najširším portfóliom zazmluvnených bánk). V každom prípade sadzby, ktoré tu spomínam, sú dnes pomerne aktuálne a veľké zmeny sa nečakajú ani v najbližších mesiacoch.

Poďme teda k tým číslam. Ako vidíme z tabuliek, pri 5-ročnej fixácii vieme aktuálne počítať aj s úrokom 1,5 % p.a., čo pri 50 000 € úvere znamená mesačnú splátku 172 € a za 5 rokov kumulatívnu sumu splátok na úrovni 10 320 € (úrok + istina).

Pri zvážení 10-ročnej fixácie vieme počítať s úrokom už od nejakých 2,3 % ročne (ak opomenieme špecifickú ponuku istej banky s úrokom síce len 1,49 %, ale nemalým jednorazovým poplatkom 3,8 % objemu úveru o čom možno niekedy nabudúce...).

Pri takomto úroku je splátka 192 € mesačne, čo za 10 rokov činí spolu 23 040 €.

Ako môžeme vidieť z tabuliek s prepočtami, ak by sme mali to šťastie že po 5-ročnej fixácii nájdeme banku, ktorá nám dá úrok na ďalších 5 rokov 1,5 % p.a., zaplatíme za 10 rokov 20 640 €, čo je o 2400 € menej ako pri hypotéke s 10 ročným fixom s úrokom 2,3% p.a. (resp. 20 € mesačne po dobu 10 rokov). To je však tá najoptimistickejšia a skôr nepravdepodobná možnosť (odhliadnuc od takej, v ktorej by sme mali úrok ešte nižší :) ).

Tab. č.3 Porovnanie 10 roč. fixu a rôznych kombinácií 5 ročných

No pri reálnejšej prognóze, v ktorej by sme počítali s úrokom 3 % p.a., by kumulatívna suma splátok činila už 22 980 €, čo je takmer to isté, ako mať po celý čas splátku na úrovni 2,3 % p.a. pri 10-ročnom fixe.

Každé ďalšie navýšenie úrokových sadzieb by pre nás znamenalo stratu. Pri 4 % sadzbe by splátka činila už 239 € a kumulatívne za obe 5-ročné fixácie sumu 24 660 €, pri 5 % ročnej úrokovej sadzbe dokonca až 26 400 € resp. 268 € mesačne. To by predstavovalo rozdiel oproti 10-ročnej fixácii s úrokom 2,3 % p.a. 3 360 € za 10 rokov, resp. 76 € mesačne u splátky, čo už nemusí byť pre rozpočet domácnosti málo.

Týmto článkom som nechcel povedať, že je potrebné za každú cenu fixovať na čo najdlhšie obdobie a priplatiť si za istotu. No určite treba zvážiť aj takúto možnosť, najmä ak patríte ku konzervatívnejším v prístupe k financiám a máte radi istotu. Na druhej strane, s rastom úrokových sadzieb by mala rásť aj inflácia (a predpokladajme, že rýchlejšie aj mzdy), nehovoriac o tom, ak si veríte na rýchlejšie splatenie úveru mimoriadnymi splátkami bez poplatkov. Vtedy by som odporúčal kratšiu fixáciu s nižším úrokom. Za taký zlatý stred môžeme v súčasnosti považovať 5-ročné fixácie.

Nezabudnite ani na to, že výhodná hypotéka by mala byť aj výhodne poistená. Nehovorím len o povinnom poistení nehnuteľnosti, čo je podmienka každej banky. Ale najmä o poistení schopnosti splácať úver aj pri vážnejších chorobách, úrazoch, či toho najhoršieho. O omyloch v životnom poistení, ktoré sa dodnes šíria medzi ľuďmi, som písal v tomto článku. Ak si to otočíte naopak, dozviete sa, ako by malo byť takéto poistenia nastavené J Konkrétnejšie o poistení úveru zase tu.