Mesto Bratislava sa vzdáva 100 miliónov eur v projekte Nové Lido, čím otvára dvere investorom v území, aj na úkor ďalšieho zadlženia, zvýšenia daní, zníženia kvality služieb.
Rozvoj urbanizmu je zaiste pokrokovou, trendovou a želanou charakteristikou modernej samosprávy, no ale len do tej miery, kým sa tento proces vykonáva vyvážene, zodpovedne a hlavne aj s riešením vopred - komplexných verejných potrieb a finančným krytím rozpočtom, kde sa v reálnom čase plánujú a riešia všetky s tým súvisiace dopady, ako je, napr. doprava, školstvo, najmä verejné základné a materské školy, dopady na životné prostredie, a to s predpokladaným zaťažením - výhľadom na rozvoj územia na 20 rokov dopredu.
Rozvoj mesta súvisí aj s finančnou kondíciou mesta. Ak je v mesto v zlej finančnej kondícii a ďalší primátor Bratislavy bude len svietiť, kúriť a hľadať zdroje na krytie finančného dlhu a udržanie chodu mesta, tak nebude dostatok verejných zdrojov na budovanie občianskej vybavenosti v novej časti mesta. V tom prípade je teda nezodpovedné, ak sa za týchto okolností niečo uponáhľa.
Súčasne vedenie hl. mesta Bratislavy aktuálne, v porovnaní s 3 predchádzajúcimi primátormi, urýchľuje procesy v zmenách funkčného využitia území v hl. meste. Je nesmierne dôležité uviesť, že spojený efekt vzniku nových častí mesta s niekoľkými tisícmi obyvateľov vyvoláva aj potrebu zvládnutia verejných potrieb v novom území, a to pred schválením zmien v územnom pláne mesta. Tu sa natíska otázka, čo sa vopred naplánovalo, aby v čase mesto aj vyriešilo plánované úlohy a nezostalo to len na splnení jednej úlohy, a to zmeny územného plánu. Odpoveď je, že žiadny na to nadväzujúci krok B, C, D sa žiaľ nenaplánoval a ani neudial.
Musíme sa spoločne pýtať, kedy sa konečne poučí Bratislava z doterajších vážnych prešľapov pri zmene územného plánu. Jedným z príkladov v samotnej Petržalke je projekt Slnečnice s niekoľko-tísícmi obyvateľov bez základnej školy. Títo, noví obyvatelia, využívajú desaťročia existujúce verejné služby v pôvodnej zástavbe (MHD, základná škola, zdravotné stredisko, mestská aj štátna polícia atď.), a preto bez zodpovedne vopred vyriešených dopadov nedáva logiku unáhlená zmena, ktorú Magistrát pripravuje.
Najčastejšia univerzálna odpoveď mesta k týmto zmenám je, že “riešime to”, ale to nielenže nestačí, ale je to aj zlyhanie zodpovednosti samosprávy. Nakoľko odpoveď má znieť, že aspoň väčšina prvkov, hlavne tých najdôležitejších je už zazmluvnená s časovým plánom a finančným krytím, ešte pred zmenou dotknutého územného plánu.
A toto je príčinou toho, že nezaradený poslanec buchol po stole a povedal, že sa musí pokúsiť silou argumentov poukázať na tieto nedotiahnuté veci, ktoré ohrozujú nielen Petržalku, ale aj mesto a je ich ešte možné zmeniť v prospech Bratislavčanov, najmä dotknutých Petržalčanov.
Ako nevyhnutnosť je vopred potrebné vyriešiť v území a čase základnú verejnú školu (cca 10 mil. eur), minimálne dve verejné materské škôlky (spolu cca 3 mil. eur) a z hľadiska dopravy novú B vetvu električky s prepojením na zvyšok Petržalky a mesta (cca 100 mil. eur). Ak mesto vopred nevyrokuje s dodávateľmi, investormi a nezakontrahuje s konkrétnymi sumami a časom realizácie uvedené, nevyhnutný verejný záujem z peňazí, ktorých sa chce vzdať, tak pripraví Bratislavu o kvalitnú štvrť a riešenia.
Dnes, v čase pred schvaľovaním zmien a doplnkov územného plánu mesta, v území Nové Lido vieme zadefinovať, že mesto Bratislava a nepriamo aj jej mestské časti sa dobrovoľne vzdávajú balíku peňazí v približnej hodnote 100.000.000 eur, a to v podobe bezodplatných zámen pozemkov v danom území a slabo vyjednanej sumy za kontribúciu. Túto sumu mesto vytiahne, namiesto toho, aby prijalo do svojej pokladne. Takto sa jej dobrovoľne vzdá v prospech zisku investorov v tomto území. Pre porovnanie ročný rozpočet Petržalky je na úrovni takmer 70 mil. eur, v porovnaní so 100 mil., o ktoré mesto hodlá prísť.
Pri zmenách a doplnkoch 10 ide prevažne o zmenu územného plánu dotknutých častí Petržalky, najmä územia Nové Lido a primátor by mal rešpektovať názor starostu Petržalky, a čo je v záujme Petržalčanov. Rozvoj územia súvisí s dohodou Petržalky, Bratislavy a investorov, ktorá dnes stále nie je a Petržalku vynechali zo vzájomného Memoranda. Je to o komunikácii a o tom je moderné mesto 21. storočia. Jedine táto kombinácia dokáže zaručiť úspech projektu, no hlavne, aby mali noví obyvatelia kam dať deti v danej lokalite do školy, škôlky a podobne. Ak toto pochopí investor územia a vedenie mesta, tak zistia, že dohoda s Petržalkou jej prinesie omnoho viac výhod pre úspešnosť projektu a jeho pokračovanie.
Mesto sa teda dobrovoľne vzdáva aj možností pre uspokojenie základných verejných potrieb, ktoré súvisia s urbanizáciou daného územia, a toto je už hranica, ktorú ak mesto prekročí, tak začnú prevažovať negatívne dopady presadzovaného urbanizmu v území. Jeho dopady bude riešiť Bratislava, najmä mestská časť Petržalka ešte dlhé desiatky rokov.
Najnebezpečnejšie je ale, že to bude precedens aj pre iné mestské časti Bratislavy, keď sa starostovia budú musieť podriadiť investorom v území a bezplatne im vymeniť pozemky, kde majú byť postavené budovy. Mesto dostane len pozemky s cestami a chodníkmi o ktoré sa bude musieť starať a platiť za ich údržbu a opravu. Namiesto toho, aby investori za pozemky zaplatili mestu, tak im ich mesto dáva v podobe porušenia pravidiel hospodárskej súťaže. Ich zvýhodnením vytvára nezdravú konkurenčnú výhodu, nakoľko iný investor na takéto výhody nebude mať nárok.
Vyššie popísané je len presun zisku z verejných zdrojov (za predaj pozemkov, ktorý sa neuskutoční) do ešte väčšieho zisku investorov, teda potlačenie verejného záujmu a zvýhodnenie súkromného záujmu.
Ako keby to nestačilo, mesto Bratislava vyjednáva v zmysle Mestskej bytovej politiky na roky 2020 až 2030, v rámci ktorej Magistrát definoval spoluprácu so súkromným sektorom v zmysle rozvoja nájomného bývania. V princípe ide o spoluprácu s tým, že hlavné mesto vyhovie developerovi a zmení územný plán tak, aby na svojom pozemku mohol postaviť viac bytov. No a väčšia zastavanosť znamená pre developera väčší zisk, s ktorým sa následne má podeliť s Magistrátom vo forme časti postavených bytov na základe stanoveného kľúča. Tie odovzdá do vlastníctva hlavného mesta, ktoré by ich podľa Koncepcie malo následne použiť pre účel nájomného bývania. Pri tomto zdroji príjmu mesta, je jednoznačne potrebné uviesť, že mesto je slabé vo vyjednávaní a prichádza o ďalší objemný balík peňazí, kde investor bude len spokojne kapitalizovať svoj zisk.
Základným predpokladom pre transparentné nacenenie, a teda finálne požiadavky na investorov je kvalitne nastavená metodika, ktorá odstráni subjektívnu interpretáciu mesta a nastaví rovnaké podmienky všetkým investorom.
V tomto území je aj dopravná tepna, ktorou je Einsteinova ulica na ktorú sa napájajú 3 mosty a to Prístavný Most, Most Lafranconi ako aj nepriamo most Apollo. Ak mesto vopred nevyriešilo dopravno kapacitné napojenie z Nového Lida, tak s istotou vieme povedať, že Nové Lido prispeje k násobnému vzniku kolón ktoré majú predpoklad nielen upchať mosty, ale aj obchvaty až k tunelu Sitina a k prepojeniu D4R7. Jediným riešením je B vetva električky, ale tá za terajšieho vedenia mesta v Novom Lide stratila dych.
Rozdiel v dojednanom plnení investorov v Memorande a tým, čo by podľa obvyklej metodiky mohlo mesto dosiahnuť sú miliónov eur, a teda práve to, čo územie môže mať, alebo aj mať nebude pre jeho unáhlené rozhodnutie o zvýšení zástavby o cca 33 % percent.
Pri cene peňazí v čase je nesmierne dôležité, aby objekty verejnej infraštruktúry mali záväzné termíny plnení, ukončenia a odovzdania do užívania, nakoľko každým rokom oddialenia sa značne predražuje konečná cena realizácie a súčasne výrazne zmenšuje možnosť financovia verejných potrieb obyvateľov. Dnes nie je presne zadefinované, čo vo verejnom záujme bude mesto alebo MČ budovať a ani v akých časových termínoch. Mesto si dalo z verejných prostriedkov vypracovať kvalitnú zonálnu štúdiu, ktorá dodnes platí, no investor celkom zjavne s týmto územným plánom nestotožnil a prichádza s vlastným návrhom zmien, ktoré sa na úrovni mesta snaží predložiť na rozhodnutie.
Súčasne je potrebné uviesť, že mesto sa chystá vzdať možného zisku za predaj pozemkov v tomto území tým, že ich chce s investorom vymeniť za pozemky kde budú cesty a chodníky. V čase keď sa jedná o veľmi atraktívnu zónu a v čase extrémne rastie cena takýchto pozemkov, tento navrhovaný krok je prinajmenšom zvláštny.
Porušovanie princípov hospodárskej súťaže vzniklo tým, že sa zvýhodnili 2 najsilnejší hráči na trhu, ktorí získali konkurenčnú výhodu, pred ostatnou možnou konkurenciou. Z hľadiska moderného a transparentného mesta je toto zvláštny krok. Súčasne platí, že ak sankcie sú mäkké a investorovi sa oplatí porušiť dohodnuté pravidla, tak by tieto typy dohôd mali byť zatrhnuté a nastavené, tak aby sankcia a záruky boli tak silne, aby sa v čase, neoplatilo stavebníkovi/investorovi porušiť zmluvné podmienky.
Jedným z negatívnych príkladov nedomyslených postupov je fakt, že mesto odradilo slušných investorov, ktorí pokladajú kvalitu nového územia za štandard a s miestnou samosprávou sa vedia dohodnúť na investovaní aj do občianskej vybavenosti a následnom automatickom prevode. Ako príklad je aj investor územia Nesto, kde bola vybudovaná svetelná signalizácia, otočisko MHD, alebo investor územia Bory, kde bola odovzdaná materská škola.
Záverom uvádzam, že predpokladané predloženie materiálu zmien a doplnkov na rozhodnutie poslancom je predčasne a pri základnom logickom prieskume je možné dospieť k záveru, že sa už niet kam ponáhľať. Materiál je podľa mňa nutné stiahnuť, prepracovať a keď bude materiál kvalitný a podmienky vyrokované v tej miere, že budú chrániť záujmy Bratislavčanov, tak má význam sa opätovne k materiálu vrátiť.
Súvisiaci článok
Politika Projekt Nového Lida nereflektuje záujmy Petržalky
Moderné a transparentné mesto 21. storočia bez presadenia verejného záujmu zostane len ako formálna fráza.
Zmyslom blogu je vyvolať chýbajúcu verejnú diskusiu s mestom, investorom a ďalšími dotknutými aktérmi v území o verejných potrebách, časovom, finančnom pláne a ich plnení. A to ešte pred samotou zmenou územného plánu.
Držme si palce.
Juraj Mravec – poslanec MČ Bratislava - Petržalka
