Nemecká dolina je rozvojové územie ohraničené intravilánom mestskej časti Vajnory, rozlohu má približne 45 hektárov. Nachádza sa na okraji zastavaného územia Vajnor v časti smerom na Svätý Jur a diaľničný obchvat. V lokalite je množstvo vlastníkov pozemkov, z ktorých najväčším je Pozemkové spoločenstvo (PS) a menším je spoločnosť Vajnory Shopping city (VSC, a.s.). Developerská spoločnosť VSC, a.s. má záujem urbanizovať časť lokality už roky.
Ešte koncom marca zverejnila mestská časť na svojom webe oznámenie o návrhu rozdeľovacieho plánu jednoduchých pozemkových úprav (JPÚ) v tejto lokalite.
Z histórie
V roku 2007 územný plán Bratislavy zmenil v mnohých lokalitách funkčné využitie pozemkov. Vajnory túto zmenu podporovali.
Neskôr vtedajší starosta Ján Mrva vyhlásil, že mestská časť iniciovala ďalšie zmeny územného plánu aj pre toto územie z dôvodu, že je v ňom občianska vybavenosť nadmestského významu čiže aj trasa takzvaného severného obchvatu Vajnor. Pre média tvrdil, že je dôležité rešpektovať aj ďalší zámer zmeny územného plánu, a to z funkcie orná pôda na malopodlažnú zástavbu susednej lokality Pod hájom, ktorá je dodnes nezmenená.
Po vtedajších rokovaniach s investorom a hlavným mestom, Vajnory prijali koncepciu obstarania urbanistickej štúdie, ako koncept územného plánu zóny, ktorý by spodrobnil platnú územnoplánovaciu dokumentáciu a overil možnosti zástavby lokality Nemeckej doliny.
Mnohé pripomienky k projektu sa týkali hlavne dobudovania dopravnej a technickej infraštruktúry územia. Pripomienkami k urbanistickej štúdii Nemeckej doliny sa ešte za Mrvu zaoberala miestna komisia výstavby. Zhodla sa v názore, že je lepšie riešiť územie ako celok vo väzbe na susedné lokality, ako parciálne riešiť urbanizáciu jednotlivých sektorov.
Čo sa stalo a čo sa bude diať?
Pokúsim sa vysvetliť majiteľom pozemkov, obyvateľom Vajnor a aj iným, ktorých sa táto vec týka, čo to všetko znamená a na čo je potrebné si dať pozor.
Čo to znamená?
V rokoch 2013 a 2014 zahájilo PS procesné kroky k vykonaniu JPÚ v uvedenej lokalite. Následne po výberovom konaní zhotoviteľa nastal samostatný proces JPÚ. Náklady podľa zákona platí PS, čiže väčšinový majiteľ plochy.
Prečo sa tak valné zhromaždenie PS rozhodlo?
Platné zákony umožňujú nakladať s majetkom iba v prípade stopercentného vyjadrenia sa členov spoločenstva, vzhľadom na veľký počet členov (asi okolo tisíc) to nie je reálne. Niektorí majitelia sú v zahraničí, iní tento svet už opustili a dedičské konania trvajú dlho.
Čo sú výhody?
V uvedenej lokalite na základe svojho podielu v spoločenstve každý člen získa primeraný pozemok – „políčko“ tak, aby každý majiteľ mal prístup k svojmu pozemku po poľnej ceste.
Podľa situácie sa hlavné cesty riešia ako spoločný majetok, lokálne cesty sú v tejto fáze riešené ako majetok majiteľov priľahlých pozemkov.
Čiže, každý člen PS, respektíve aj individuálni majitelia by mali namiesto úzkych dlhých a nedostupných pozemkov získať nové dostupné pozemky využiteľných tvarov. Následne môžu so svojimi „políčkami“ nakladať podľa svojho uváženia.
Čo sú nevýhody?
Teoreticky by sa dalo povedať, že systém nemá nevýhody. Praktická realizácia však prináša rôzne úskalia, ktoré pramenia aj z nepochopenia toho, čo sa deje.
Významnejšou nevýhodou je to, že mestská časť spracovala dávnejšie urbanistickú štúdiu v danej oblasti znázorňujúcu už reálnu výstavbu. Tým nepriamo uviedla nepozorných majiteľov do omylu, že sa po skončení JPÚ budú môcť v oblasti stavať hneď domy.
To nie je možné! Dá sa očakávať požiadavka realizovať ďalšie územno-plánovacie procesy a dobudovať siete. Získané pozemky po JPU nie sú plnohodnotné stavebné parcely. Čo je stavebný pozemok si môžete prečítať tu. Okrem iného, ešte nie je celé územie vyňaté z pôdneho fondu.
Na čo si dať pozor?
Väčšina pozemkov je v platnom územnom pláne označená kódom 102, čiže stručne: bytová výstavba. Časť kódom 1130, ako zeleň.
Problémom je severná časť územia, ktorá je stále v kategórii kódu 1205, ako orná pôda. To znamená, že pre túto časť vlastníci prirodzene požadujú zmenu územného plánu.
Túto zmenu sľuboval ešte pred voľbami v roku 2010 následne zvolený starosta Mrva. Keď sa dostal k moci, už na túto zmenu územného plánu „zabudol“ a preferoval iné lokality (CEPIT, Letisko, Nové Šuty...). Majitelia pozemkov v Nemeckej Doline sa môžu cítiť dlhodobo znevýhodňovaní.
Aký bude teraz postup?
Plán JPÚ bol zverejnený koncom marca na príslušných úradných tabuliach mestskej časti Vajnory, magistrátu a Okresného úradu Bratislava.
Námietky k rozdeľovaciemu plánu bolo možné uplatniť do 30 dní. Ak bol výpis doručený niekomu neskôr, platí lehota 30 dní od tohto dátumu doručenia. Jednotlivé námietky musí zapracovať spracovateľ do nového návrhu umiestnenia.
Podľa zákona Okresný úrad schváli dopracovaný plán. Platí to v prípade, že súhlas vyjadria vlastníci dvoch tretín výmery. Následne geodetická firma spracúvajúca JPÚ podá návrh na zápis do katastra nehnuteľností. Až po zápise sa dotknutí stanú majiteľmi nových pozemkov. Takže až vtedy môžu nakladať podľa svojej predstavy. Stavať ale určite ešte nebude možné!
Očakáva sa požiadavka spracovania aktuálnej urbanistickej štúdie územia s cieľom schváliť územný plán zóny tak ako to prebieha už v zóne CEPIT. Hovorí sa aj o požiadavke etapizácie. To znamená, že výstavba by mohla prebiehať viac ako 10 rokov po jednotlivých sektoroch, tam, kde bude zjednotený názor majiteľov na výstavbu.
Strategicky musí byť riešené celé územie, s možnosťou úpravy sektorov, ktoré budú pripravené do výstavby neskôr.
O aký typ a rozsah štúdie pôjde, to rozhodne mestská časť, respektíve príslušný stavebný úrad. (Parlament 27. apríla schválil novelu „stavebného zákona“. V júni by tak mal vzniknúť Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR, ktorý bude riadiť stavebné konanie. Doteraz mali v súvislosti so stavebnými konaniami právomoci obecné -stavebné úrady. Zákon ešte prezidentka nepodpísala.)
Čo a ako môže urobiť vo veci mestská časť? Respektíve, aké má kompetencie?
Čo sa týkalo JPÚ, tam mestská časť nemala významné kompetencie.
Členovia PS sa na svojom najbližšom zhromaždení zrejme budú zaoberať ďalšími krokmi týkajúcimi sa vývoja v území. Je možný vznik spoločenstva vlastníkov pozemkov, ako v lokalite Suché miesto na Čiernej Vode, kde PS riešilo dávnejšie JPÚ. Tu by mala nastať spolupráca výboru spoločenstva s mestskou časťou Vajnory, ktorá by mala riadiť následné spracovanie príslušných štúdií.
Ešte pred tým by v záujme PS mala riešiť zmenu územného plánu v severnej časti územia, kde je stále aktuálne využitie pôdy len na poľnohospodárske účely. Vajnoráci túto lokalitu poznajú pod názvom „Svinský roh“. Už boli podané pripomienky v rámci zmien a doplnkov, označených ako 09.
Tiež bola podaná pripomienka na zmenu systému dopravy naprieč územím, s potrebným kopírovaním obvodu územia.
Aj keď v konečnom dôsledku sa územný plán schvaľuje na magistráte, podľa názoru vlastníkov nie je cítiť dostatočný tlak mestskej časti na túto zmenu ani pod vedením Vlčeka. Veľká časť dotknutých Vajnorákov to považuje za prioritu z hľadiska riešenia bývania rozrastajúcich sa vajnorských rodín či vytvorenia priestoru prirodzeného rozvoja územia Vajnor.
Ako je to s kompetenciami v zmysle nového stavebného zákona nie je jasné. Výklad zatiaľ nie je jednotný a ako spomínam vyššie, prezidentka ešte nepovedala definitívne slovo, zákon môže aj vrátiť späť do parlamentu...
Aký je rozdiel medzi JPÚ a "stavebnými štúdiami"?
Pri spracovaní JPÚ môže byť maximálna strata plochy pozemkov daná majiteľmi na ich cestnú sieť maximálne osem percent plochy.
V "stavebných štúdiách" sa v súčasnosti očakáva na cestnú sieť, chodníky a cyklotrasy strata pozemkov majiteľov aj nad 20 percent.
Tiež „stavebné úrady“ presadzujú minimálne tri až päť percentnú stratu na verejnú zeleň. Táto hodnota sa môže zvýšiť na uvažované vodozádržné opatrenia.
Otázkou je, ako budú majitelia reagovať na požiadavku ďalšej straty pôdy a či sa dokážu efektívne a rýchlo dohodnúť. Je zrejmé, že sa bude treba finančne poskladať na všetky siete v území.
V procese sa dá očakávať, že hladký priebeh sa môže podmieňovať záberom ďalšej pôdy pod občiansku vybavenosť - obchody, školy, kultúrne a športové objekty. Vlastníci sa budú musieť dohodnúť a súčasne si ustrážiť, aby sa to riešilo v ich prospech.
Územie Vajnor je ako každé limitované možnosťami dopravy, inžinierskych sietí aj v nadväznosti na celomestskú infraštruktúru a dopadov na životné prostredie. Mestská časť by sa mala rozvíjať na územiach a takým spôsobom, aby to nebolo v rozpore so záujmami Vajnorákov.
