Na úvod by som sa rád predstavil. Volám sa Nikolas Klimčák a nie je tomu tak dávno, čo som ukončil štúdium na Fakulte Architektúry a Dizajnu na Slovenskej technickej univerzite v Bratislave. V roku 2019 som dostal príležitosť a možnosť kúpiť Národnú kultúrnu pamiatku (NKP) v malebnej obci Podbiel na Orave. Obec Podbiel evidujem od útleho veku, nakoľko z nej pochádza môj Otec a teda som tu absolvoval značnú časť svojho detstva. Typická drevená architektúra, ktorá sa z časti zachovala v obci mi rokmi prirastala k srdcu. Ako náhle sa mi naskytla príležitosť na kúpu pôvodnej drevenice situovanej priamo v centre obce, bezhlavo som po nej skočil.
Investícia do kultúrnej pamiatky - na čo si dať pozor ešte pred kúpou?
Ako mladý v čase kúpy ešte študent na druhom stupni štúdia, ktorý rád zabŕda aj do iných vecí ako len do svojho predmetu záujmu som sa rozhodol spracovať si dokumenty potrebné na prepis vlastníctva nehnuteľnosti sám. V prípade kúpi nehnuteľností ale určite sa odporúčam poradiť s Právnikom alebo Notárom. V mojom prípade by som teda určite v tom čase predišiel pozastaveniu konania z dôvodu mojej malej chybe v zmluve, čo spôsobilo asi mesačné meškanie pri prepise nehnuteľnosti. Vzhľadom na to, že mi prepis však neponáhľal, nebol to až taký veľký problém. Bolo však nutné vytvoriť dodatok k zmluve, osloviť predajcu a opätovne podať doplňujúci návrh na kataster nehnuteľností.
Právo štátu na súkromnú NKP nehnuteľnosť, ktorú chcete predať alebo kúpiť.
Pri kúpe a predaji kultúrnych pamiatok však od roku 2019 vstúpila do platnosti novela zákona č. 49/2002 Z.z. kde na základe § 23 musí majiteľ kultúrnej pamiatky ponúknuť túto nehnuteľnosť najprv štátu a v prípade že štát neprejaví o danú nehnuteľnosť záujem, až vtedy ju môže predať inej osobe. Táto skutočnosť Vám môže predĺžiť predaj nehnuteľnosti o 1-2 mesiace.
Má Vám do toho čo povedať Pamiatkový úrad?
V Obci Podbiel sa nachádza Pamiatková rezervácia Bobrova raľa. Súčasťou tejto rezervácie je aj objekt Drevenice, ktorú som kúpil. Každý nový majiteľ Kultúrnej pamiatky je povinný oznámiť skutočnosť že nadobudol kultúrnu pamiatku do 30 dní príslušnému pamiatkovému úradu. Obec Podbiel patrí pod Krajský pamiatkový úrad Žilina, pracovisko Ružomberok. Tento krok považujem osobne za byrokratickú záťaž zo strany štátu. Každá kultúrna pamiatka má v Liste vlastníctva na základe kódu zapísaný fakt, že sa jedná o NKP. Z hľadiska odbremenenia vlastníkov teda predpokladám že by mali štátne inštitúcie komunikovať navzájom a nezaťažovať tak majiteľov. Krajský Pamiatkový úrad (KPU) Vám teda prakticky nemôže zabrániť kúpe nehnuteľností. Odporúčam ale kontaktovať KPU písomne alebo telefonicky a dohodnúť si stretnutie ohľadom zamýšľanej kúpy. Na základe mojej skúsenosti môžem potvrdiť že úradníkom na KPU ide predovšetkým o zachovanie pamiatkových hodnôt a sú ochotný debatovať pri riešení pamiatkovej obnovy. Debata s úradníkom, ktorý pozná dané územie, vie o Vašej pamiatke a má predstavu, akým spôsobom budete môcť v budúcnosti postupovať Vám môže v prípade kúpy pomôcť pri rozhodovaní či zrealizovať alebo nezrealizovať danú investíciu.
Poraďte sa s odborníkom!
Ak kupujete akúkoľvek nehnuteľnosť, je dobré sa poradiť s odborníkom. Môžete mať pocit že kupujete len pozemok, avšak aj na čistom poli môže byť ťarcha alebo iný problém, ktorý Vám v budúcnosti zabráni vo výstavbe. Či už je to napríklad územný plán, vedenia v zemi, blízke elektrické vzdušné vedenia, potoky, alebo problematický prístup na pozemok. Robíte investíciu rádovo v desiatkach až stovkách tisíc eur. Je teda dobré investovať niekoľko stovák na nezávislý názor odborníka, ktorý zhodnotí nehnuteľnosť. Pri kultúrnych pamiatkach si dajte pozor na statiku, vlhkosť, materiály, možnosti rekonštrukcie. Ak už raz kúpite nehnuteľnosť a podpíšete že ste si vedomý jej technického stavu a následne zistíte že rekonštrukcia bude 3x drahšia ako ste predpokladali, len ťažko ju Vrátite pôvodnému majiteľovi. Opakovaný predaj z Vašej strany by už ale bol bez týchto informácií novému kupcovi braný za zatajenie skutočností o nehnuteľnosti a mohol by následne požadovať kompenzáciu.
Susedia...
Niet na dobrého suseda. O tom budem vo svojom blogu písať pravdepodobne ešte niekoľko krát. Ideálny stav je brat z jednej strany a sestra z druhej. Nie je to však také časté a je treba hľadať kompromisy. Ideálne je ak máte jasných susedov, ktorý sú výhradnými vlastníkmi priľahlých nehnuteľností. Viete sa s nimi dohodnúť a nájsť kompromis. V mojom prípade je to teda trocha zložitejšie. Pri riešení tohto problému som nenašiel presné informácie na jednom mieste. Rád to bližšie rozoberiem v ďalšom blogu. Pre ilustráciu ale použijem môj prípad. Jeden zo susedov je známy. Vedľajšiu drevenicu vlastní starší manželský pár s ktorými sa dá viesť príjemný konštruktívny dialóg. Z druhej strany je to o niečo zložitejšie. Parcelu, ktorá tvorí zároveň spoločný dvor vlastní celkovo 10 osôb. Z toho sa 5 nedá identifikovať a ich vlastníctvo spravuje Slovenský pozemkový fond, jedna osoba zomrela a k pozemku neprebehlo dedičské konanie a zvyšní štyria vlastníci sú známy. Dvaja z nich sú ochotný viesť konštruktívnu debatu, nakoľko pozemok užívajú a chcú ho zveľaďovať, jedna osoba nemá zásadné výhrady a jedna osoba rada využíva právny systém a z môjho pohľadu ohýba zákon tak, aby dosiahla určité ciele. Aké? To Vám rád vysvetlím neskôr.
Susedia sú teda veľmi dôležitý aspekt pri kúpe. Obzvlášť v prípade, že kupujete nehnuteľnosť kde chcete oddychovať, tráviť pokojný čas s rodinou alebo priateľmi. Pokiaľ máte viacero možností, vyvarujte sa teda alternatíve, pri ktorej hrozí že pri výstavbe budete viac bojovať so susedom, ktorý na Vás podáva udanie za udaním ako s úradom alebo realizátorom stavby. Opraviť nevhodný stav objektu je relatívne ľahké, opraviť človeka, ktorý Vám za každú cenu chce uškodiť však vo Vašich silách nie je.
Nie, to že je objekt alebo pozemok Váš, neznamená že s ním môžete robiť čokoľvek!
Prístup, je to moje, môžem čokoľvek naozaj čokoľvek naozaj nie je vhodný. Prosím uvedomme si že prostredie v ktorom žijeme formuje našu kultúru. Postaviť v pôvodnej zástavbe drevených domov s typickou jednopodlažnou architektúrou so šikmými strechami trojpodlažný murovaný objekt s oranžovou fasádou naozaj nie je vhodné. Prosím poraďte sa pred výstavbou pred tým ako zaplatíte niekomu za projekt podľa Vašich predstáv s obcou, pamiatkovým úradom, alebo iným odborníkom. Niekoľko krát som sa stretol so stavebníkmi, ktorý si dajú vypracovať projekt u projektanta, architekta, alebo si kúpia katalógový dom, ktorý nie je možné osadiť na daný pozemok. Prekračuje zastavanosť, nedodržuje regulatívy alebo inak nezodpovedá danému územiu. Veľa krát som počul ľudí nadávať na stavebné úrady, ktoré nechcú povoliť stavby. Nevravím že všetci úradníci pracujú v medziach svojich kompetencií, ale často krát Vám nemôžu povoliť stavbu nie pre to, že nechcú, ale pre to že nemôžu, nakoľko v danom území nie je takáto stavba prípustná. To isté platí pri rekonštrukciách alebo úpravách objektov. Preverte si všetky možnosti pred tým, ako spravíte investíciu do projektu alebo kúpy materiálu. Často krát sú to mnohonásobne vyššie sumy, ako sumy ktoré obetujete pri preverení týchto skutočností.
Na záver...
Dúfam že môj prvý príspevok Vás zaujal a verím že ak ste naň narazili náhodou pri hľadaní informácií ohľadom kúpy a obnovy pamiatky, pomohol Vám a zodpovedal Vaše otázky. Mojím plánom na tomto blogu je dať Vám radu, ako postupovať pri budovaní svojho vlastného vysnívaného bývania či už v 200 ročnom objekte s nezabudnuteľnou charizmou alebo vysnívanom novom bývaní. Taktiež by som Vám rád predstavil tipy a návody ako postupovať pri realizácii, upozorniť na zákonné povinnosti spojené s výstavbou, prezentoval svoje nápady a v neposlednom rade upozorniť na problémy, ktoré považujem za alarmujúce a problematické.
Verím že sa Vám môj Blog bude páčiť a rád Vám odpoviem na prípadné ďalšie otázky.
Budem rád ak ma podporíte aj na instagrame mojej drevenice, kde plánujem zverejňovať detaily z vástavby, nápady ale aj aktuálne dianie z obce Podbiel. Nájdete ju pod účtom @drevenicabobrova
Nikolas
