Na jar 2003, keď som bol ťažko frustrovaný z vývoja cien bytov a márneho hľadania toho svojho, som objavil zaujímavú stránku - www.realestatetiming.com . Jej autor Robert M. Campbell v nej predstavoval svoju knihu o tzv. Campbellovej metóde :-) investovania na realitnom trhu. Keďže vývoj trhu je podľa neho cyklický, základom úspechu je správne načasovanie kúpy a predaja. A na toto správne načasovanie poslúžia ním objavené "vital signs". Dokonca na stránke uverejnil aj prvé kapitoly svojej knihy - avšak s tým, že ak sa chcete dostať k meritu veci, musíte si ju beztak kúpiť. Reku tůdle! Ja si svoje "vital signs" nájdem aj bez nej. :-)
Pri hľadaní som vychádzal z toho, že výsledná cena je daná ponukou a dopytom. Ak sa zmení pomer ponuky a dopytu, ceny na to následne zareagujú (tušil som, že nie hneď, ale s určitým oneskorením). Začal som teda hľadať indikátor, ktorý by vyjadroval tento pomer. Usúdil som, že základom by mohol byť počet inzerátov na predaj a kúpu bytov, keďže ten aspoň orientačne môže odzrkadľovať nálady na trhu.
Keďže som mal odložený piatkový Večer asi rok dozadu, spočítal som inzeráty za jednotlivé týždne a urobil z nich graf. Týždenné hodnoty celkom slušne skákali hore-dole, tak som z nich urobil mesačné priemery. Bolo mi jasné, že samotný vývoj inzerátov na predaj mi nič zásadného nepovie. Ak sa totiž zvýši počet inzerátov na predaj a zároveň sa adekvátne zvýši počet inzerátov na kúpu, ich vzájomný pomer sa nezmení. Nemôžem z toho teda vyvodzovať, že sa napríklad zvýšila ponuka, ale iba to, že sa zvýšil celkový záujem ľudí inzerovať svoje zámery v danom periodiku. Výsledný graf teda musí obsahovať obe veličiny. Ale v akom vzťahu? Skúšal som ich odčítať, podeliť, no bez úspechu. A tak som skúsil rozmýšľať...
Výsledkom mojich intuitívno-matematických úvah bol graf zobrazujúci percento inzerátov predaja na celkovom počte inzerátov (t.j. kúpa+predaj). V grafe sa dali jasne vypozorovať tri úrovne: Prevažuje ponuka (ceny by mali klesať), Prevažuje dopyt (ceny by mali rásť) a Niečo medzi (ceny by mali stagnovať). Keď som ten graf porovnal s trendom cien bytov v Košiciach za dané obdobie, od úžasu som zmeravel. Graf sa viditeľne začal presúvať do novej úrovne vždy približne tri mesiace predtým, ako sa zodpovedajúcim spôsobom naozaj začali správať ceny bytov! Mal som pocit, akoby sa predo mnou otvorilo tajné mystérium.
Túto štatistiku som si v prenajatom byte robil niekoľko rokov. Medzitým som spozoroval, že stagnácia v oblasti Niečo medzi znamená aj rast cien približne v súlade s infláciou. V októbri 2006 sa graf začal náhle presúvať do oblasti Prevažuje dopyt. To bol pre mňa jasný signál, aby som kúpil. Ako na zavolanie sa mi práve vtedy naskytol jeden "byt mojich snov" vo vedľajšom bloku za cenu, ktorú som vedel dať "lusknutím prsta" kedykoľvek v hotovosti. Neváhal som a onedlho bol byt môj. V januári sa predpoveď potvrdila. Všetci kúpychtiví naokolo šaleli - a ja som sa len tíško usmieval popod fúzy.
* * *
Ibaže nič nie je dokonalé. Aj moja predpoveď na základe takýchto dát bola v určitom období pomerne nepresná. Keď sa lepšie prizriete nasledujúcim grafom, isto ľahko spoznáte, že som napríklad koncom roka 2006 mal aj trochu šťastia. Nebral som totiž do úvahy jednu dôležitú veličinu. Tá spôsobila štatistickú odchýlku, ktorá mohla urobiť predpoveď neúčinnou. Skúsite ju nájsť? ;-)
