PRED SAMOTNÝM PREDAJOM:
Jednoznačne odstrániť všetky drobné nedostatky: pokazené dvere, rozbité okno, kľučky, kvapkajúci vodovod, ak sú steny ošúchané odporučil by som aspoň jednoduchú maľovku a i... - každý nedostatok potencionálne znižuje reálnu cenu Vášho bytu o často stovky eur, preto je oveľa výhodnejšie investovať pár desiatok do opráv.
Generálne upratovanie a udržiavanie bytu v permanentnom poriadku. Pravidelne vetrať a dbať na vôňu bytu. U kupujúcich zvyčajne rozhoduje prvý dojem. Často sa stáva, že predávajúci nemajú dostatok času na príchod potencionálnych záujemcov a tým potom neporiadok a pach v byte určite nevnuknú presvedčenie, že toto je ich vysnívané bývanie. Opäť minimálna investícia, čistiace prostriedky, osviežovače vzduchu a trochu disciplíny.
Zbaviť sa starých, nepotrebných vecí a príslušenstva. Kupujúci nebudú kupovať rôzne zbytočnosti predávajúcich. Menej je niekedy viac. Možno máte k nejakej váze, sochám a inému nejaký špecifický vzťah, kupujúcemu to však nebude hovoriť nič. Priveľa vecí priestor opticky zmenšuje.
V maximálnej možnej miere mať jasno, či vôbec chcete, alebo potrebujete predávať. Najkrajšie vety sú: "A my sme si to rozmysleli" tesne pred podpisom zmluvy. Treba myslieť aj na daňovú povinnosť, ktorá vzniká ak nehnuteľnosť vlastníte menej ako 5 rokov. A keďže ide o daň zo zisku, zdaňuje sa iba zisk. Teda ak ste kúpili byt za 55.000,- eur a predáte ho za 57.000,- platíte 19% daň a odvody do zdravotnej poisťovne vo výške 14% iba zo zisku 2.000,- eur. Ak ho predáte za menej ako 55 tis., nemáte zisk a tým pádom nulovú daň a odvody. Ale priznanie podávate, lebo povinnosť Vám vznikla.
POČAS SAMOTNÉHO PREDAJA:
Mať vyrovnané všetky účty súvisiace s bytom (bytové družstvo, správca, elektrárne, plynárne a i...)
Mať k dispozícii prefotenú Zmluvu o nadobudnutí bytu (zmluva o prevode vlastníckych alebo členských práv, darovacia zmluva, či iný dokument o nadobudnutí aktuálnym majiteľom). Je potrebná k znaleckému posudku, ak si kupujúci berie hypotéku, alebo k príprave Zmluvy o prevode vlastníckych práv k bytu na kupujúceho. Okrem iného v nej bývajú aj údaje o rozmeroch bytu, miestností, príslušenstva a i...
K dispozícii si zaobstarať (či už kupujúci, predávajúci alebo realitná kancelária) aj doklad o veku stavby. ( potrebný pre účely znaleckého posudku, vybavuje sa obyčajne na mestskom úrade a stojí cca 1,5 €)
Pre účely hypotekárneho úveru kupujúci, alebo priamo znalec na príslušnom katastrálnom úrade vybavuje kópiu katastrálnej mapy a listu vlastníctva ( LV, elvéčko), oba dokumenty stoja 2x8 € kolok. (kolky na pošte, alebo v kolkomate na katastri, niekedy sa však stáva, že kolkomat nemá niektoré kolky)
Zmluva o prevode vlastníckych práv by mala byť vyvážená pre obe strany, jasná a zrozumiteľná, obsahovať údaje predávajúcich aj kupujúcich, samotnej nehnuteľnosti, spĺňať všetky zákonné náležitosti a malo by v nej byť zadefinované akým spôsobom bude vyplatená kúpna cena. Hotovosťou, prevodom, hypotékou, notárskou úschovou, vinkulovaným účtom, alebo kombináciou týchto spôsobov.
Veľmi často sa využíva ako najbezpečnejší spôsob platby, notárska úschova, alebo vinkulovaný účet v banke, kedy sa peniaze vložia na osobitný účet, kde k nim nemá prístup ani kupujúci, ani predávajúci a na účet predávajúceho sa uvoľnia až vtedy, keď je na LV uvedený kupujúci ako nový majiteľ. Jednoduchá rada: Zmluva by aj tak mala byť po splnení všetkých týchto náležitostí, čo najstručnejšia.
Overenie podpisov. Podpisy overujú len predávajúci a to buď u notára, na matrike na mestskom alebo obecnom úrade, prípadne u advokáta. (poplatok za overenie zvyčajne od 0,5 € na obecnom úrade, na mestskom 1 €, u notára od 1,5 € individuálne).
Od 1.9.2009 platí aj tzv. Autorizácia zmlúv advokátom, ktorá v skratke prináša isté výhody obom stranám a to: predávajúci už nemusia inde (notár, matrika...) overovať svoje podpisy, táto povinnosť prechádza na právnika, pričom preskúma aj totožnosť zúčastnených, čím sa výrazne zamedzí možnosť podvodu a za prípadné škody aj zodpovedá svojim klientom. Kataster už po autorizácii neskúma právnu stránku zmluvy, ale zameriava sa len na súlad s katastrálnym operátom a skracuje sa doba spracovania z normálnej (30 dní), na 20 dňovú. (zrýchlený vklad lehota 15 dní).
Potvrdenie od správcu že na byte neviaznu žiadne nedoplatky, prikladá sa k zmluve ako príloha na kataster (vybavuje ho predávajúci)
Kataster: Dňom podania návrhu na vklad Kúpnej zmluvy je oficiálne dňom zmeny majiteľa. Kataster len administratívnym úkonom tento stav zapisuje. Podľa zákona má tak spraviť do 30 dní. Často sa však stáva, že táto lehota môže byť až 60 dní. Plus pár dní doručenie. Po zapísaní vydáva kataster Rozhodnutie (teda nie nový list vlastníctva), na adresu všetkých účastníkov zmluvy.
Poplatky na katastri: návrh na vklad 66 € (30 dňová lehota), zrýchlený návrh na vklad 266 €( 15 dňová lehota), elektronický návrh na vklad 33 € kolok (musí však byť aktivovaný elektronický podpis), na kataster idú 2 zmluvy o prevode a dva návrhy na vklad, pričom každému účastníkovi zmluvy zostáva 1 originál, čiže počet zmlúv sa rovná počet účastníkov plus 2, zvyčajne + jedna overená kópia pre financujúcu banku, v prípade kúpy cez hypotekárny úver.
Prerušenie konania Správou katastra- kataster preruší konanie ak sa v zmluve, alebo návrhu na vklad vyskytli formálne nedostatky, alebo chyby, ktoré je treba opraviť, alebo doplniť, zvyčajne nemusí ísť o nič vážne, riešením je doplniť, opraviť, spresniť, alebo uviesť na pravú mieru tieto nedostatky spísaním dodatku, opäť overiť podpisy predávajúcich a zaniesť na kataster.
Zastavenie konania Správou katastra- je ten horší variant, kedy buď v lehote neboli opravené chyby, pre ktoré bolo konanie prerušené, alebo jedna strana odstúpila, prípadne má zmluva také chyby po právnej stránke, pre ktoré nie je možné úkon vykonať.
Odovzdanie a prevzatie bytu, k tomu najlepšie poslúži protokol o odovzdaní a prevzatí bytu, kde sa zaznamená najmä stav meračov energií (voda, plyn, elektrina) a prípadný súpis zariadenia a vybavenia domácnosti, ktorý môže byť (ale nemusí) prílohou Zmluvy, v prípade ak sa kupujúci a predávajúci napr. dohodli, že byt sa predáva s vybavením.
PO PREDAJI
Odhlásenie: elektrárne- stačí telefonické odhlásenie bývalého majiteľa, pričom sú potrebné údaje z faktúry ( zákaznícke číslo a číslo odberného miesta predchádzajúceho platiteľa-predávajúceho) a nahlásenie stavu meračov podľa protoklu o odovz. a prevzatí, následne sa telefonicky môže zaregistrovať nový majiteľ (adresa. Okružná 14, Trnava, t.č.: 033/550 13 47)
plyn- na stránke SPP stačí stiahnuť tlačivo "žIADOST O ZMENU ODBERATELA NA ODBERNOM MIESTE-PREPIS", podľa údajov na merači plynu vypíše pôvodný odberateľ, aj nový a podpísané oboma stranami zašlú poštou alebo osobne sa stačí nahlásiť novému odberateľovi(adresa:Vajanského 38, Trnava), pričom pri oboch stačí Zmluva
Správca, alebo bytové družstvo- Správca bytu a adresa je uvedená v Kúpnej zmluve, prehlásenie zvyčajne po získaní LV
Kupujúci prihlásenie na Mestskom Úrade (do 30 dní od obdržania Rozhodnutia správy katastra), predávajúci Odhlásenie.
Kupujúci do 31. januára roku nasledujúceho po roku, v ktorom kúpil nehnuteľnosť vyplní na Mestskom úrade daňové priznanie pre daň z nehnuteľnosti. Do 31. mája mu MÚ, alebo OÚ zašle daňový výmer na daň z nehnuteľnosti podľa jeho daňového priznania.
Ak predávajúcemu, vznikne daňová povinosť ( daň zo zisku, nie z predaja nehnuteľnosti), je povinný do 31.marca nasledujúceho roku taktiež podať daňové priznanie, ale na daňovom úrade.
Zdá sa vám to zložité? Alebo sa aj tak bojíte pokusu o podvod? Alebo nemáte jednoducho na také veci čas? Ako si vybrať správne, hneď v ďalšom blogu.
