100% financovanie – takmer nedosiahnuteľná méta, najbežnejšie LTV je 80%
Už od roku 2015 Národná banka Slovenska výrazne sprísňuje a obmedzuje objem hypoték poskytovaných s LTV (loan to value = pomer dlhu k hodnote zabezpečenia) do výšky 100% hodnoty nehnuteľnosti. V roku 2018 je šanca dostať 100% financovanie bývania relatívne veľmi malá. Banky prevažne poskytujú úvery s LTV 80%, nad touto hranicou je bežná prirážka k úrokovej sadzbe, samozrejme závisí od konkrétnej banky a od typu úveru – či sa jedná o kúpu, alebo refinancovanie. Z pohľadu NBS je to ochrana bankového systému – dopyt po úveroch a po nehnuteľnostiach je vysoký a krízovú situáciu z roku 2008 si trh nechce zopakovať.
Úrokové sadzby sú stále atraktívne, trend zatiaľ pokračuje
Prvým míľnikom pri znižovaní úrokových sadzieb bankami bola reforma Miroslava Beblavého, ktorá zmenila rok 2016. Tá znížila poplatky za predčasné splatenie hypoték na maximálnu úroveň 1% zo zostatku hypotéky a zaviedla možnosť mimoriadnych splátok raz ročne do 20% výšky zostatku úveru. Vyostril sa konkurenčný boj a následne tu boli výhodnejšie úroky.
Od roku 2017 je citeľne ťažšie získať LTV nad 80%. Aby banky udržali dopyt, ešte zvýhodnili úrokové podmienky. Do popredia konkurenčného boja sa dostalo aj preplácanie poplatkov za predčasné splatenie úveru pri refinancovaní inou bankou. Prvá s týmto nápadom prišla Tatra banka, v súčasnosti túto možnosť ponúka napríklad aj VÚB či Prima Banka. V praxi to znamená, že ak sa rozhodnete refinancovať a prejsť do iného peňažného domu, poplatok vo výške max. 1% zo zostatkovej sumy dlhu preplatí nová banka starej za Vás. V rámci rôznych kampaní je taktiež možné získať preplatenie nákladov spojených s vkladom záložného práva na katastri (66 eur kolok) a ohodnotení nehnuteľnosti znalcom.
Stavebné sporiteľne smerujú mimo hru
Zatiaľ čo komerčné banky získavajú prostriedky z centrálnej banky, ktorá pumpuje krv do obehu peňažného systému, stavebné sporiteľne sú zo značnej časti odkázané na svojich sporiteľov. To má za následok fakt, že nevedia tak lacno získavať prostriedky na poskytovanie úverov. Dôkazom toho je Prvá stavebná sporiteľňa, ktorá už dlhšiu dobu neponúka konkurencieschopné podmienky pri úveroch so záložným právom na nehnuteľnosť - sadzby sa pohybujú ďaleko nad trhovým priemerom. Začiatkom roka 2018 sa pridala aj ČSOB Stavebná sporiteľňa, ktorá zásadne zvýšila úrokové sadzby oproti minulému roku. Výnimkou ostáva len Wüstenrot, ktorá začína od 1,39% p.a. s fixáciou na 3 roky. Treba však poznamenať, že medziúvery a stavebné úvery sú odlišným produktom v porovnaní s úvermi na bývanie poskytovanými bankami. Banky používajú na výpočet konečnej splátky anuitu - splátka sa nemení počas celej doby splácania, mení sa však pomer úrokov a istiny v každej splátke, zatiaľ čo pri úvere zo stavebnej sporiteľne sa splátka skladá z vkladu na stavebné sporenie a úroku – ich pomer je stále rovnaký. Preto sú podmienky splácania pri rovnakých úrokových sadzbách rozdielne. Výhodou pre stavebné sporiteľne ostáva možnosť platiť mesačne akúkoľvek sumu – „všetko navyše“ ide na účet stavebného sporenia, vďaka čomu môže dlžník znížiť preplatenosť úveru ako aj celkovú dobu splácania.
Zásadnou zmenou v šachovom poli stavebných sporiteľní je aj nutnosť preukazovať príjem. V minulosti, pokiaľ stavebný sporiteľ preukázal bonitu a získal hodnotiace číslo – to znamená, sporil si určitú dobu a nasporil si určitú sumu – vedel získať úver bez založenia nehnuteľnosti a preukázania príjmu. To však už v roku 2018 neplatí a dokladovanie príjmu je nutné vždy. Stavebné sporenie samo o sebe tak stráca atraktivitu nielen ako sporiaci produkt, ale aj ako možnosť pre získanie následného úveru.
Štátny príspevok pre mladých nahradil daňový bonus
Zmena sa týka aj hypoték pre mladých. Úrokové sadzby pod úrovňou 2% sú posledné roky štandardom. Keďže štát prispieval bonifikáciou vo výške 2% a banka 1%, z čisto matematického hľadiska by sa mal mladý žiadateľ dostať do zápornej úrokovej sadzby. K tomu však samozrejme nedochádzalo a banky pri úveroch pre mladých umelo zvyšovali úrokové sadzby. Štát tak defacto podporoval ich zisk z pôvodného úmyslu podporovať mladých. Taktiež forma podpory bola v bankách rôzna – všetky sa riadili jedným zákonom, avšak každá ho interpretovala po svojom. V praxi tak bol v niektorých bankách úver so štátnym príspevkom menej výhodný ako bez príspevku z dôvodu amortizácie a systému pripisovania príspevku – niektoré banky vracali príspevok na účet a úver bol úročený vyššou sadzbou, zatiaľ čo iné príspevok rovno odčítali od splátky.
Toto všetko je však minulosťou, dnes je podpora pre mladých rovnaká v každej banke vo forme daňového bonusu. Ten je možné uplatniť v podobe 50% zo zaplatených úrokov do maximálnej výšky 400 eur ročne za jedno zdaňovacie obdobie.
Výhodou je prehľadnosť a rovnaké podmienky vo všetkých bankách. Citeľnou nevýhodou však ostáva výrazne menšia výška podpory.
Posudzovanie príjmu
Poďme sa pozrieť aj na to, ako banky hodnotia našu schopnosť splácať. Pri vyhodnotení žiadosti o úver banka odpočíta z výšky akceptovaného príjmu životné minimum, následne finančnú rezervu 20% a splátku, ktorú by ste pri danej výške úveru mali, avšak s o 2% vyššou úrokovou sadzbou.
Ak by teda slobodný žiadateľ s príjmom 1.000 eur, bez vyživovaných detí a iných úverových záväzkov požiadal o úver na bývanie vo výške 100.000 eur, výpočet by vyzeral zhruba nasledovne:
1000 eur príjem – 200 eur životné minimum – finančná rezerva 20% = 640 eur
splátka úveru vo výške 100.000 eur pri sadzbe 3,5% na 30 rokov = 449,04 eur
Žiadateľ teda podľa finančných parametrov vyhovuje.
(do schvaľovacieho procesu vstupuje ešte tzv. „nefinančné skóre“ – vek, vzdelanie, rodinný stav, následne história splácania bankových či nebankových úverov a posúdenie samotnej nehnuteľnosti, čo však nie je novinkou)
Ak potrebujete poradiť s výberom hypotéky, vyhnúť sa byrokratickým nástrahám, ušetriť čas a peniaze či vyhodnotiť, ktorá banka má pre Vás najlepšie riešenie, napíšte mi a ja Vám rád nezáväzne pomôžem.
