Bankový sektor na Slovensku prešiel za posledné roky výraznými zmenami z dôvodu regulácie. Zatiaľ, čo v roku 2014 nebol problém vybaviť úver v plnej výške ceny bytu, ktorý si človek chcel kúpiť, od r. 2016 sa k takejto možnosti oficiálne dostane len veľmi máloktorý bežný klient a v roku 2017 je to ešte ťažšie. Zmenili sa aj podmienky dokladovania príjmov pre overenie bonity, či podmienky refinancovania a konsolidácie (spojenia viacerých úverov do jedného výhodnejšieho). Pomohli ale takéto opatrenia ľuďom samotným?
UPOZORNENIE: Uvedené prípady sú skúsenosti z mojej praxe finančného sprostredkovateľa za posledné 4 roky. Nemusia sa 100% opakovať aj v čase, keď čítate tento článok. Ide len o obraz, aké rôzne abstraktné nástrahy a byrokratické pasce číhajú na nás - klientov komerčných bánk.
PARADOX Č. 1: Obmedzenie 100% financovania bývania ako ochrana pred nesplácanými úvermi
Banky nikdy neboli a nebudú realitnými, ani dražobnými spoločnosťami predávajúcimi založené byty či domy, a kríza v roku 2008 ukázala, čo dokáže spôsobiť nárazový pokles cien nehnuteľností a lavína hypoték, ktoré ľudia v USA prestali splácať. Ako opatrenie sa teda na prvý pohľad zdá logické, že ak banka poskytne len 80% hodnoty nehnuteľnosti, v prípade nesplácania záväzku dlžníkom nebude až tak stratová, ako pri nesplácanej hypotéke v plnej výške hodnoty nehnuteľnosti.
Toto opatrenie však v praxi sťažuje mladým ľuďom a ľuďom všeobecne bývať vo svojom a po dôkladnejšej úvahe aj tak nemusí spĺňať svoj účel. Pozrime sa prečo:
Predstavte si situáciu. Chcete si kúpiť byt v nejakom bežnom okresnom meste na Slovensku, povedzme, že stojí 60 000 eur.
Možnosť A: Banka Vám poskytne úver na bývanie v plnej výške kúpnej ceny 60 000 eur, napríklad s úrokovou sadzbou 1,5% p.a. na 30 rokov. Vaša splátka bude 207,07 eur. Máte jednu hypotéku, a žiadny ďalší úverový produkt.
Možnosť B – realita v roku 2017: Na základe obmedzení reguláciou Národnej Banky dostanete len 80% kúpnej ceny, teda 48 000 eur. Vaša splátka bude pri takých istých podmienkach 165,66 eur. K tomu buď musíte doplatiť 12 000 eur z vlastných zdrojov – (kto z priemerních Slovákov má bežne nasporených 12 000 eur?) - alebo zobrať ponuku banky na dofinancovanie, napríklad v podobe medziúveru zo stavebnej sporiteľne. Pri výške tohto doplnkového medziúveru 12 000 eur a splatnosti 10 rokov môže byť Vaša splátka na dofinancovanie ďalších 120 eur. Celkom sú teda Vaše výdavky na splácanie bývania 285,66 eur namiesto pôvodných 207,07 eur pri 100% financovaní.
Sedliacka úvaha: Ktorý klient má väčšiu pravdepodobnosť zlyhania platenia svojich záväzkov, ten, ktorý dostal jednu hypotéku s nižšou splátkou, alebo ten, ktorý ostal zavalený byrokraciou regulácie NBS a mesačne platí o 78,59 eur viac? Ak si vravíte, že nevadí, dofinancovania sa zbavíte už za 10 rokov, myslite na to, že úvery bez záložného práva sú štandardne úročené výrazne menej výhodne a preplatíte na nich viacej.
Okrem toho, ak by ste mali radšej splátku 285,66 eur a rozdiel 78,59 eur využili na tvorbu rezervy, pri nezmenených podmienkach ceteris paribus môžete celú hypotéku predčasne splatiť už zhruba po 17 roku, preplatíte na úrokoch minimum a v prípade vážnej situácie (strata zamestnania, zhoršený zdravotný stav) máte k dispozícií voľné peniaze, čo je výrazne lepšie, ako len splácať 2 úvery.
(Viac o tvorbe rezervy k hypotéke v článku tu )
Dodatočnou príťažou je aj fakt, že banky prísnejšie posudzujú príjem klienta v pomere k splátkam, ktoré uhrádza a takéto dofinancovanie mu ani nemusia schváliť. Tým pádom je oveľa, oveľa zložitejšie dostať sa k vlastnému bývaniu.
Paradox Č. 2: Čašník, bakalár s vysokoškolským vzdelaním I. stupňa, zamestnaný na trvalý pracovný pomer za 500 eur mesačne „v čistom“ je pre banku bonitnejší klient, ako podnikateľ s maturitou a príjmom v tisíckach eur
Tak toto už je silná káva. Možno ani neveríte, keď čítate, možno si myslíte, že je to z dôvodu optimalizácie daňovej povinnosti a účtovníctva podnikateľov na Slovensku. Realita je však taká, že banky prehnane oceňujú zamestnancov s fixným príjmom ako „istotu“ plnenia budúcich záväzkov, zatiaľ čo podnikateľ predsa môže skrachovať, zažiť výrazný pokles tržieb a podobne. Áno, podnikanie nikdy neprináša tak istý a stabilný príjem v konštantnej sume, ako zamestnanie. Avšak ak má niekto históriu napríklad 7 rokov v medzinárodnej kamiónovej doprave, rok čo rok dokáže dosahovať stabilné a rastúce výsledky hospodárenia a v neposlednom rade, aj po zdanení a uhradení odvodov má príjem rovný násobku zamestnanca, banka mu napriek tomu môže nevyhovieť. Ak mu aj vyhovie, tak s horšími podmienkami. Klient je totiž ako živnostník či konateľ s.r.o. automaticky v omnoho horšom ratingu (hodnotení banky) ako zamestnanec.
Ďalšou iróniou je, že titul spraví v mnohých veciach viac ako príjem. Z určitého hľadiska je pravdepodobné, že vzdelanejší človek bude k splácaniu úveru pristupovať zodpovednejšie, ale ak napríklad pri žiadosti o hypotéku vo výške 70 000 eur žiadateľovi s príjmom 700 eur a titulom Bc. vie banka vyhovieť a dostane 90% hodnoty nehnuteľnosti, a žiadateľovi s maturitou a príjmom 800 eur len 80%, to už by som označil za smerujúce k diskriminácií. Verte, či nie, niekedy titul samotný môže rozhodnúť aj o tom, či Vám úver vôbec schvália, alebo nie.
Paradox č. 3: Bankový register nerozlišuje skutočných dlžníkov a neplatičov od obetí procesných chýb a omylov v transakciách
Banka pri vyhodnotení klienta po podaní žiadosti o úver overuje najmä nasledovné: či korešpondujú odvody na sociálnej poisťovni s príjmom, ktorý uviedol, ďalej spoločný register bankových informácií, nebankový register klientskych informácií, existencia exekúcií či iných záväzkov a register v rámci banky samotnej – spolu s dcérskymi spoločnosťami.
Toto všetko je korektné a v poriadku. Čo však nie je korektné je, ak klient, ktorý má povolené prečerpanie na účte 500 eur, a nejakým nedopatrením prečerpal 503 eur, (väčšinou mu banka samotná inkasuje poplatok za vedenie účtu napriek presiahnutiu rámca prečerpania) následne to hneď vyrovná, splátky všetkých úverov platí na čas a v prípade záujmu o refinancovanie existujúceho úveru či žiadosti o nový dostane odpoveď: „Žiadosť bola zamietnutá na základe negatívnych záznamov v bankovom registri.“ Zaujímavá je z jazykového hľadiska aj nasledovná veta: „Boli ste v nepovolenom prečerpaní na Vašom povolenom prečerpaní.“
Ďalší klient neuhradil miestny poplatok za komunálny odpad ešte v roku 2005 vo výške 34 eur. Nedostal písomne ani nijakým iným spôsobom žiadnu informáciu a v roku 2016 mu prišiel z katastrálneho odboru v inom okrese, kam sa medzitým presťahoval list obsahujúci informáciu, že exekútor zaplomboval list vlastníctva k jeho rodinnému domu. Klient to ihneď riešil, záväzok v plnej výške uhradil, ťarcha z nehnuteľnosti sa odstránila a exekúcia zanikla. Krátko na to požiadal o hypotéku na rekonštrukciu svojho domu. Čo sa stalo? Exekútor neposlal kvitanciu na kataster, ťarcha ostala vyznačená, hypotéku nedostal kvôli nezaplateným smetiam vo výške 34 eur pred 11 rokmi. Byrokracia je niekedy naozaj mlynským kolesom.
Iný príklad – neoprávnená exekúcia, zablokovanie bežného účtu klienta, splátka spotrebného úveru jeden mesiac nebola uhradená. Exekúcia sa ukončila ako neodôvodnená, čo je dokázateľné a zdokumentovateľné, avšak klient má navždy záznam v banke a jej dcérskych spoločnostiach ako neplatič. Nespraví s tým nič.
Paradox č. 4: Overovanie príjmu a dĺžky zamestnania – čo je na papieri vs. realita
Predstavte si, že pracujete ako bežný zamestnanec, povedzme vo fiktívnej dopravnej spoločnosti Kargo Logistika, s.r.o. Pracujete ako vodič dodávky 4 roky. Jedného dňa z organizačných dôvodov a kvôli rastu spoločnosti vznikne dcéra firmy s názvom Kargo Logistika Slovensko, s.r.o., do ktorej Vás preradia. Pracujete naďalej ako vodič v tej istej dodávke. Ak však po mesiaci prídete do banky, už ste vlastne zamestnaný krátko – len jeden mesiac. Je úplne jedno, že pracujete v tej istej firme, v tej istej dodávke. Zamestnáva Vás iná právnická osoba s iným IČO. Môžete naraziť na vážne problémy. Tu sa určite mnohí z Vás ohradia – veď predsa v banke vieme vydokladovať následnosť zamestnania. Nie vždy je to však až také jednoduché a môže to spôsobiť veľa príťaže. Ešte komplikovanejšie to je, ak pracujete v zahraničí. Je iróniou, že takáto situácia nie je v banke vždy zanedbateľná a dokáže spôsobovať komplikácie.
Paradox č. 5: Povolené prečerpania a kreditné karty – aj keď ich nevyužívate, odpočítajú Vám z príjmu pri požiadaní o úver pomyselnú splátku - alebo - „Úver Vám nemôžeme schváliť, pretože ste boli v nepovolenom prečerpaní na povolenom prečerpaní“
Koľkí z nás majú na účte povolený debet, a možno ho ani nikdy nevyužili?? V reálnom svete má každá pobočka každej jednej banky mesačný, alebo kvartálny obchodný plán. Tento musia zamestnanci splniť, ak chcú získať prémie k výplate. Plán zvyčajne zahŕňa objem hypoték, spotrebných úverov, novo otvorených bežných účtov, a zároveň aj kreditných kariet a povolených prečerpaní. Vo finále môže nastať nasledovná situácia: z príjmu Vám splátka po odpočítaní záväzkov (aktuálnych splátok a pomyselnej splátky 5% z výšky povoleného prečerpania alebo kreditnej karty) úver nevychádza v požadovanej výške. A pritom ste v debete na účte nikdy nemuseli byť.
Ako som už spomínal v paradoxe č. 3., výrazne nepríjemnejšia situácia nastáva, ak prečerpanie využijete a prečerpáte o pár eur nad rámec. Ako je to možné? Ak máte povolený debet napr. 800 eur, a stav Vášho účtu je -798,20 eur, môže sa stať, že si banka strhne poplatok za vedenie účtu 4 eurá. Výsledok je – 802,20 eur, aj keď máte povolené prečerpanie len 800 eur. Čo nasleduje? V úverovom registri máte „omeškanie na splátke“ a poškodenú históriu. Pri refinancovaní hypotéky či spotrebného úveru bez dokladovania príjmu Vám následne nemusia vyhovieť.
Ak potrebujete poradiť vo Vašej situácií, platiť menej na úrokoch, vybaviť 100% financovanie bývanie či prekonzultovať čokoľvek iné, neváhajte sa na mňa obrátiť mailom alebo telefonicky. Konzultácie so mnou sú pre Vás bezplatné.
