Ekonómovia sa zhodujú, že pravdepodobnosť rastu cien nehnuteľností
je v súčasnosti vysoká. Niektoré okolnosti tomu jasne nasvedčujú. Developeri
veselo stavajú ďalšie a ďalšie bytovky, dopyt je dostatočný a v roku 2016
ceny nehnuteľností skutočne rástli. Predovšetkým v 3. štvrťroku.
Informovala o tom aj Národná banka Slovenska:
„Priemerná cena bývania na Slovensku vzrástla v 3. štvrťroku 2016
na hodnotu 1295 EUR/m2 . Znamená to medziročný rast o 5,4 %.
Prispel k tomu hlavne pokračujúci dynamický rast cien bytov.
Priemerná cena bývania je v súčasnosti zhruba o 6 % nad hodnotou
jej dlhodobého priemeru (1221 EUR/m2 ). Aktuálna priemerná cena
bývania je však stále o viac ako 16 % nižšia v porovnaní s maximálnou
priemernou cenou bývania z polovice roku 2008 (priemerná cena
bytov je stále nižšia o 8,4 % a priemerná cena domov o 14,6 %).
Pre 3. štvrťrok 2016 je charakteristický pretrvávajúci dynamický rast
priemernej ceny bytov (medziročne o 9 % z 8,2 % v 2. štvrťroku) a
spomalenie rastu priemernej ceny domov (o 2 % z 2,2 % v 2. štvrťroku).
Medziročne najvýraznejšie vzrástla priemerná cena jednoizbových bytov
(o vyše 11 %) a najpomalšie priemerná cena päťizbových bytov (o zhruba 5 %).“
– Národná banka Slovenska (http://www.nbs.sk/_img/Documents/_komentare/2016/522_rk_cen_20161102.pdf)
Tu ešte vyzerá byť všetko v poriadku. Pre bežného spotrebiteľa
to môže byť jasný signál na kúpu. Pokiaľ ceny voľným tempom rástli
a ekonómovia predpovedajú, že ešte budú rásť, mal by som
logicky nakupovať. Ale možno to nie je dobrá voľba.
NBS tiež spracovala „Kompozitný index na hodnotenie vývoja ceny bývania“.
V ňom už máme zahrnuté aj ďalšie dôležité aspekty. Okrem ceny bývania
tu nájdeme aj objem stavebnej produkcie a disponibilný dôchodok na obyvateľa.
„Vývoj hodnôt kompozitného indexu vyplnil v doterajšej histórii slovenského realitného
trhu všetky zvýraznené škály, t. j. od prepadu až po cenovú realitnú bublinu.
Aktuálne sa hodnota kompozitného indexu na hodnotenie vývoja ceny
bývania nachádza v pásme vzostupu. Stále však je pod pásmom rizikového
vývoja a relatívne ďaleko od pásma realitnej cenovej bubliny.
Pokračujúci rast ekonomickej výkonnosti a snaha domácností ešte využiť
relatívne priaznivé úverové podmienky vytvárajú predpoklady pre pokračovanie
rastu agregovanej ceny nehnuteľností na bývanie aj v posledných mesiacoch
roku 2016.“ Mikuláš Cár, Roman Vrbovský (analytici NBS)
Na základe tohto indexu môžeme predpokladať, že ak budú ceny
nehnuteľností rásť, môžu dosiahnuť až úroveň realitnej cenovej bubliny.
Čo je v súčasnej dobe veľmi pravdepodobné. Hypotéky si stále udržujú
skvelú dostupnosť, produkcia výstavby rastie a dopyt je stále veľký.
Je tu však dôležitý ukazovateľ, ktorý často býva prehliadaný.
Osobne sa domnievam, že o 2-3 roky bude ponuka bytov v developerských
projektoch o desiatky % vyššia avšak dopyt po týchto bytoch bude o desiatky
percent nižší ako dnes. Veľmi rýchla zmena v pomere dopytu a ponuky tak
môže eskalovať do výrazného poklesu cien nehnuteľností.
Stačí sa zamyslieť nad týmito grafmi:
Vekové zloženie obyvateľstva v SR – 1985
Tu vidíme zloženie obyvateľstva v počte ľudí v jednotlivých vekových
skupinách v roku 1985. V tom čase sme mali na Slovensku obdobie po
obrovskom baby boome. Vtedy prišli na svet tzv. Husákove deti. Vidíme,
že počet detí, ktoré mali 10 rokov vtedy atakoval hranicu 100 000!
V škôlkach a na prvom stupni ZŠ bolo toľko detí, že deti museli chodiť
do škôl na zmeny (ranné a poobedné) keďže sa naraz do tried nezmestili.
Štát skrátka na tento ukazovateľ nemyslel a nepripravil riadne školstvo.
Vekové zloženie obyvateľstva v SR – 1995
Keď sa posunieme o 10 rokov dopredu, vidíme, že Husákove deti starli a
pôrodnosť na Slovensku výrazne klesla. Dokonca na hranicu 60 000 detí za rok.
Čo je výrazný úbytok mladého obyvateľstva. Každopádne, Husákove deti
prichádzali do veku 15 rokov a odborníci a štát opäť niečo prehliadli.
Pre stredné školy to bol veľký problém. Do škôl prichádzalo o desaťtisíce
detí viac ako po minulé roky. Mnohí tak museli študovať učňovku, aj keď
mali zrejme iné plány.
Vekové zloženie obyvateľstva v SR – 2005
V roku 2005 už mali Husákove deti od 20 do 30 rokov. Tu už hovoríme o
makroekonomických problémoch na celoštátnej úrovni. Štát nás ani na
toto obdobie nepripravil a pracovný trh zaplavili tisíce mladých ľudí. A vláda
sa mohla čudovať, prečo máme na Slovensku tak vysokú absolventskú nezamestnanosť.
Akékoľvek opatrenia v tej dobe už boli oneskorené a tým pádom zrejme zbytočné.
A práve v tom čase si títo mladí ľudia hľadajú prvé bývanie. To bolo možné
predovšetkým vďaka novému fenoménu boomu hypotekárnych úverov.
Práve to vytvorilo obrovský dopyt a následne aj realitnú cenovú bublinu.
Ceny nehnuteľností extrémne rástli. Až do roku 2008, obdobia krízy.
Všimnite si však, že hranica pôrodnosti klesla až na 50 000 za rok.
To je zhruba o 45 % menej ako bolo Husákových detí!
Vekové zloženie obyvateľstva v SR – 2015
Prenesieme sa do roku 2015 a Husákove deti práve dosahujú vek 30-40 rokov.
Na trh práce nastupujú deti z 90 rokov, ktorých je podstatne menej.
Vláda sa môže pýšiť poklesom nezamestnanosti. Ale je to aj tým, že
výrazne klesol prílev absolventov na trh práce.
Tí, čo kvôli finančnej kríze v roku 2008 odkladali prvé bývanie, dnes
zvyšujú dopyt po nehnuteľnostiach a to spôsobuje nárast cien a zrejme
ďalšiu realitnú bublinu.
Niekto tu totiž opäť na niečo zabudol. A síce, že po Husákových deťoch
pôrodnosť výrazne klesala. Detí z 90. rokov je podstatne menej. A bude
len horšie. Stavebná produkcia rastie, tzn. o pár rokov bude viac bytov
na predaj ako dnes.
Ale počet kúpyschopného obyvateľstva klesne postupne o 20-40 %!
Podľa môjho skromného názoru, a jasných záverov z faktov uvedených na
grafoch, budeme mať o pár rokov veľký problém nehnuteľnosť predať. Čísla
hovoria jasne. Nehovoriac o tom, že aktuálne sme sa tešili skvelej dostupnosti
hypoték, ale už teraz začínajú banky podmienky pre získanie úveru sprísňovať.
Úroky budú zrejme stúpať. A aj podľa grafov Národnej banky Slovenska nie
je rast cien nehnuteľností dostatočne kompenzovaný rastom príjmov domácností.
„Výraznejšie rastúce ceny nehnuteľností na bývanie neboli v 3. štvrťroku
2016 v dostatočnej miere kompenzované rastom príjmov domácností, čo
sa prejavilo v zastavení zlepšovania dostupnosti bývania z dlhodobého hľadiska.“
- Národná banka Slovenska
Moje stanovisko teda znie: V najbližších rokoch môžeme očakávať nárast
cien nehnuteľností, možno až na úroveň cenovej bubliny, a následný výrazný
pokles týchto cien.
S tým treba pri finančnom plánovaní pre našich klientov počítať, nakoľko sa
klienti môžu pri 90-100 % hypotékach dostať do stavu že zostatok ich hypotéky
bude vyšší ako reálne ceny nehnuteľnosti na trhu, čo niektorých klientov
privedie do patovej situácie.
Zdieľaj tento článok!
