Prečo je pre jednorodičov nájdenie dostupného bývania oveľa ťažšie, než sa zdá?

Na Slovensku je realitný trh kombináciou vysokých cien, obmedzenej ponuky nájomných bytov a nedostatočnej štátnej podpory. Tieto faktory spolu vytvárajú pre jednorodičov prekážky, ktoré si mnohí ani neuvedomujú. Prečo je to tak? Napríklad aj preto, že nárast cien bývania podľa štatistík Európskej únie v rozmedzí rokov 2015 – 2023 je na Slovensku 75,1 %!

Bývanie sa stalo tvrdou komoditou, nie základnou potrebou na dôstojný život

Práve samotná cena bývania je jednou z najväčších výziev pre jednorodičov. Priemerný byt s rozlohou 70 m² stojí v Bratislave okolo 263 900 eur, čo predstavuje približne 14 ročných hrubých platov. Tým sa dostupné bývanie stáva nedosiahnuteľným pre mnohé rodiny, obzvlášť pre tie, ktoré sa spoliehajú na jediný príjem.

Nárast cien bývania v EÚ 2015 – 2023 Data is based on the House Price Index , with 2015 set as the based year (index value = 100); Source: Eurostat [prc_hpi_a] most recent data available (2023)  (zdroj: Eurostat)

Slovensko - príklad zlej praxe

Nájomných bytov je na Slovensku veľmi málo. Iba 3 % bytov sú nájomné, v porovnaní s európskym priemerom 10 %. V Bratislave je situácia ešte horšia – len približne 1 % zo všetkých bytov sú mestské nájomné byty, čo je v ostrom kontraste s mestami ako Viedeň, kde má 30 % bytov regulovaný nájom a ďalších 30 % bytov vlastnia neziskové spoločnosti. Vysoký dopyt po obmedzených nájomných možnostiach znamená pre jednorodičov čakanie aj niekoľko rokov na vhodný byt. V Bratislave to môže trvať až 6 rokov.

Podiel nájomných a mestských bytov v rôznych mestách a krajinách 

Pred voľbami 2020 predseda hnutia Sme rodina Boris Kollár sľuboval 25-tisíc nových nájomných bytov ročne. Boris Kollár a Štefan Holý zo strany Sme rodina presadili zákon o nájomnom bývaní, ktoré mali stavať vybraní investori za zníženú DPH. Založili aj Agentúru štátom podporovaného nájomného bývania.

Najvyšší kontrolný úrad (NKÚ) však tvrdí, že celý projekt je „príbeh zlej praxe“. Zákon bol prijímaný chaoticky a už štyrikrát novelizovaný.

Na projekt už išlo 5 miliónov eur, najmä na vznik agentúry. Agentúra zamestnáva čoraz viac ľudí, ale podľa NKÚ neplní svoj hlavný účel a ani ďalšie naplánované činnosti. Agentúra podpísala začiatkom roka 2023 zmluvy s dvoma investormi. Doteraz však neboli postavené žiadne byty, keďže Európska komisia nepovolila túto formu štátnej pomoci.

Napriek týmto prekážkam je možné dosiahnuť zvýšenie počtu nájomných bytov prostredníctvom efektívnejších stratégií a lepšej koordinácie medzi štátom, samosprávami a súkromným sektorom. To by si však vyžadovalo prehodnotenie súčasných postupov a zavedenie nových opatrení na podporu výstavby dostupného bývania.

Ochrana, ktorá diskriminuje

Jednorodičia na Slovensku čelia situácii, keď ich životné náklady tvoria až 80 % ich príjmu. Pre rodiny, ktoré majú len jeden zárobok, je ťažké nájsť bývanie, ktoré nebude predstavovať finančnú záťaž prekračujúcu ich možnosti. Výsledkom je, že len málo jednorodičov si môže dovoliť vlastný byt alebo aj adekvátne nájomné bývanie, často sú nevyhnutne odkázaní na príspevok na bývanie alebo inú sociálnu podporu.

Na Slovensku sú nájomníci, najmä rodiny s deťmi, chránení zákonom viac než prenajímatelia. Občiansky zákonník stanovuje, že prenajímateľ môže vypovedať nájomnú zmluvu len z presne určených dôvodov, ako je hrubé porušenie povinností nájomcu, napríklad neplatenie nájomného. Aj v takýchto prípadoch je prenajímateľ povinný zabezpečiť náhradné bývanie pre nájomníka, čo môže byť pre vlastníka nehnuteľnosti komplikované a nákladné.

Táto legislatívna ochrana vedie k tomu, že niektorí prenajímatelia sa vyhýbajú uzatváraniu nájomných zmlúv s rodinami s deťmi, aby sa vyhli potenciálnym komplikáciám pri ukončení nájmu. Výsledkom je, že jednorodičia čelia diskriminácii na trhu s nájomným bývaním, keďže prenajímatelia uprednostňujú nájomníkov bez detí.

Táto prax je v rozpore s Antidiskriminačným zákonom, ktorý zakazuje diskrimináciu na základe rodinného stavu alebo rodičovstva. Napriek tomu je v praxi ťažké preukázať diskrimináciu pri prenájme nehnuteľností, čo komplikuje postihovanie takýchto prípadov.

Pre jednorodičov je preto náročné nájsť dostupné a vhodné bývanie, čo zhoršuje ich sociálnu a ekonomickú situáciu. Je potrebné zvýšiť povedomie o právach nájomníkov a podporiť opatrenia na zlepšenie dostupnosti bývania pre všetky skupiny obyvateľstva bez ohľadu na rodinný stav.

Jednorodičovské domácnosti sú najviac ohrozené energetickou chudobou

Až 17 % týchto domácností na Slovensku žije v energetickej chudobe, čo znamená, že na energie minú priemerne 1250 až 1400 eur ročne, čo tvorí až 12 % ich príjmu. Pre rodinu, ktorá žije len z jedného príjmu, sú takéto náklady enormné a môžu znamenať rozdiel medzi tým, či budú mať dostatok financií na iné základné potreby, ako je strava alebo vzdelanie pre svoje deti.

Podiel domácností v energetickej chudobe na Slovensku 

Kam by mala smerovať naša pozornosť?

Jednou z možných ciest na riešenie nedostupnosti bývania sú nájomné byty so sociálnym nájmom.

Mestské alebo obecné nájomné byty: Obce a mestá môžu ponúkať nájomné byty                so zníženým alebo regulovaným nájmom pre zraniteľné skupiny obyvateľov, vrátane jednorodičov. Ceny týchto bytov sú spravidla nižšie než trhové nájomné, čo uľahčuje ich dostupnosť.

V roku 2024 došlo k legislatívnej zmene, ktorá presunula kompetenciu regulácie cien nájmu bytov obstaraných z prostriedkov štátneho rozpočtu, štátnych fondov, rozpočtov obcí a vyšších územných celkov z Ministerstva financií na Ministerstvo dopravy. Tento krok bol motivovaný snahou sústrediť bytovú politiku pod jedno ministerstvo, čím sa očakáva efektívnejšia správa a regulácia nájomného bývania.

Obce teda môžu stanoviť nájomné v súlade s platnými predpismi a internými smernicami, pričom zohľadňujú sociálne a ekonomické potreby svojich obyvateľov. Cieľom je zabezpečiť dostupné bývanie pre tých, ktorí by inak nemali možnosť získať bývanie za trhové ceny.

Nájomné byty vo vlastníctve neziskových organizácií: V niektorých krajinách, ako napríklad v Rakúsku, veľkú časť nájomného trhu tvoria byty vo vlastníctve neziskových organizácií alebo družstiev. Tieto byty sú často lacnejšie ako súkromné nájomné byty a môžu poskytovať stabilitu.

Ďalšou z možností, ako zlepšiť situáciu jednorodičov, je rozšíriť okruh žiadateľov o príspevok na bývanie a oddeliť ho od dávky v hmotnej núdzi. Správne nastavenie výšky tejto podpory môže značne pomôcť rodinám s nedostatočnými príjmami financovať ich vlastné bývanie. Rovnako dôležité je podporiť výstavbu dostupných nájomných bytov a zaviesť opatrenia na ochranu nájomníkov, aby sa predišlo zneužívaniu a náhlemu zvyšovaniu cien.

Výhody príspevku na bývanie

Príspevok na bývanie je určený na pokrytie časti nákladov na bývanie, čím pomáha najmä zraniteľným skupinám, ako sú jednorodičia, seniori či rodiny v hmotnej núdzi. Príspevok pomáha zmierniť vysoké náklady na bývanie, podporuje stabilitu a zlepšuje kvalitu života detí tým, že im zabezpečuje stabilné a bezpečné prostredie.

Výška príspevku závisí od počtu členov domácnosti a začína sa tesne pod 100 eur na jednu osobu. Podmienkou je, že žiadateľ musí byť v hmotnej núdzi a mať náklady spojené s bývaním, ako napríklad nájomné alebo energie.

Výška príspevku na bývanie v závislosti od počtu členov domácnosti 

Dostupné bývanie nie je len luxusom pre niekoľko privilegovaných. Je to základná potreba, ktorá by mala byť zabezpečená pre všetkých, vrátane tých najzraniteľnejších – jednorodičov, ktorí čelia realitnému trhu s oveľa menej možnosťami a s väčšími výzvami než mnohí z nás.