Vezmime si ako príklad súčasnú priemernú cenu 1 izbového bytu v Bratislave, 59.000 €.
splátka úveru 333 €/mes.
daň z nehnuteľnosti 1 €/mes.
daň zo zisku 57 €/mes.
nájomné + fond opráv 140 €/mes.
energie 20 €/mes.
náklady na údržbu 9 €/mes.
celkové náklady 560 €/mes.
prenájom 1 izb. byt v BA 340 €/mes.
čistá strata 220 €/mes. x 12 x 25 = 66.000 €
Vyššie uvedené údaje sú orientačné, nie sú v nich exaktne zohľadnené daňové úľavy, resp. odpisy prípadne možnosť uplatnenia si paušálnych výdavkov. Avšak tiež treba povedať aj „B". Ten kto už prenajímal nehnuteľnosť mi určite dá za pravdu. Počas obdobia prenajímania nehnuteľnosti sa niekoľkokrát dostanete do situácie, keď sa nájomcovia stanú insolventnými, alebo vám vypovedia zmluvu. Potrebujete znovu nájsť vhodného nájomníka a záleží na šikovnosti a odbornosti realitného makléra aby vám ho čo možno najskôr zabezpečil. S tým sú spojené určité výdavky a predpokladať vývoj do budúcnosti je dosť obtiažne. V súčasnosti je na realitnom trhu značná konkurencia 1 izbových bytov. V ponuke na najnavštevovanejších realitných portáloch je ich viac ako 1.500. Samozrejme musíme prijať fakt o duplicitných ponukách ale tiež aj o starých a neaktuálnych inzerátoch. V každom prípade ponuka výrazne prevyšuje dopyt, čo má negatívny dopad na výšku prenájmu ako aj na rýchlosť vyhľadania vhodného klienta. Byt je často odovzdaný v nie najlepšom technickom stave a klauzula, tak často používaná v nájomných zmluvách, typu „primerane opotrebovaný"...čo k tomu dodať?
Otázkou zostáva tiež životnosť bytových domov. Súdny znalci z oboru stavebníctva zvyknú uvádzať údaj cca 80 rokov, to znamená, že väčšina bytových domov bola v Bratislave odovzdaná do užívania v rozmedzí rokov 1960-1970. To tiež znamená ich životnosť od
28-38 rokov, bez ďalších investícií, posúvajúcich túto hranicu. Nie malý vplyv má tiež zahusťovanie už existujúcich mestských častí, dobudovanie infraštruktúry, kvalita parkovania, možnosti športového a relaxačného vyžitia...
Tak ako som napísal hneď v úvode tohto článku, žiadna prechádzka ružovým sadom.
Suma sumarum, za 25 rokov prenajímania 1 izbového bytu v Bratislave, v lokalite s dostatočným potenciálom, sme vytvorili stratu v celkovej výške 66.000 €. Táto strata je dokonca vyššia ako nadobúdacia hodnota nehnuteľnosti. Ak som to správne pochopil, tak za 25 rokov starostí a útrap, vyprodukujem manko vo výške 7.000 €. A to mi nepripadá ako rozumná investícia, aj keď bola realizovaná prostredníctvom bankových peňazí.
Aký je váš názor prípadne skúsenosť?
