Sú nájomné byty stále programovou prioritou vlády?

Sú nájomné byty stále programovou prioritou vlády?
Písmo: A- | A+

Kto sa veľa pýta, ten sa veľa dozvie. Kto sa nepýta, robí skratkovité závery a tie nikomu nepomôžu.

Na projekte nájomného bývania pracujeme už celé mesiace. Nielen ja, ale aj celý môj tím chceme, aby sme konečne dokázali pomôcť všetkým, ktorí pracujú, no nemôžu dôstojne bývať.

Samozrejme sme čakali, že rôzne skupiny nebudú touto našou snahou nadšené. Obzvlášť ale zamrzí, ak tvorbu riešenia bytovej otázky torpédujú tí, ktorí s ňou buď nič celé roky nerobili, alebo neponúkli žiadnu alternatívu či riešenie. Verejná diskusia prebieha, so všetkými partnermi z dotknutých ministerstiev, ich analytikmi celé mesiace rokujeme a diskutujeme.

Evidujeme silné tlaky proti návrhu zákona, ako aj obštrukcie od niektorých osôb, u ktorých by občania skôr mali pociťovať podporu a konštruktívne riešenia. To nas znepokojuje, ale napriek tomu sú dvere u nás otvorené pre všetkých, ktorí majú záujem.

Netreba tieto otvorené dvere mediálne vykopávať. Netreba zabúdať, o čo tu v skutočnosti ide. Schválením tejto novej navrhovanej legislatívy dokážeme obyvateľom SR konečne umožniť získanie dostupného a kvalitného bývania, ktoré by si za normálnych okolností nemohli ešte dlho dovoliť.

Slovensko po dlhých 30 rokoch potrebuje konečne tzv. „steroidovú injekciu“ v podobe výstavby veľkého množstva cenovo dostupných bytov.

Vnímam mediálnu ofenzívu proti nášmu návrhu. Rád sa však držím faktov. Preto by som chcel reagovať na niektoré z tvrdení, ktoré sme si mohli prečítať v novinách. Ide napríklad o vyhlásenia Národnej Banky Slovenska.

Úvodom chce povedať, že nás teší, že NBS víta zámer zákona, ktorým je podpora výstavby štátom podporovaného nájomného bývania s regulovanou výškou nájomného a zárukou dlhodobého bývania. NBS to aj oficiálne uviedla, okrem iného, v pripomienkovom konaní k tomuto zákonu.

Súhlasíme s NBS, že rozvoj nájomného bývania môže podporiť bývanie pre stredné a nižšie príjmové skupiny obyvateľstva vrátane mladých rodín s deťmi a môže tiež prispieť k spomaleniu rastu zadlženosti slovenských domácností, čo bolo aj jedným z cieľom predkladanej legislatívy.

Kde je teda problém a prečo NBS negatívne komentuje? Verím, že niektoré pripomienky NBS sú iba dôsledkom nedostatočného množstva informácií, s ktorými NBS v pripomienkovom konaní pracovala.

Preto chceme vysvetliť niektoré pripomienky NBS, ktoré možno neboli úplne jasné a nedalo dostatočne porozumieť navrhovanému modelu.

 

Tu sú tvrdenia NBS aj s našou reakciou či vysvetlením:

NBS vidí možný konflikt záujmov v Agentúre na podporu štátneho nájomného bývania. Tá má vybrať investičných partnerov, ktorých schváli vláda. Investiční partneri (teraz neznáme právnické osoby) sa potom stanú členmi agentúry. S tým však NBS zásadne nesúhlasí (s výnimkou samospráv, tie sú podľa nej v poriadku).

NBS tiež tvrdí, že Agentúra na podporu štátneho nájomného bývania má mať na mysli výhradne záujmy sociálne slabších vrstiev obyvateľstva, ktoré nemajú dostatočnú dostupnosť bývania.  Záujmy investorov si investori ošetria v investičnej zmluve. Upozorňuje, že komerční členovia by nezodpovedali za záväzky agentúry, toto riziko sa plne prenáša na štát.

Navrhovaný model je takýto: väčšinové zastúpenie v agentúre bude mať štát (t.j. Úrad vlády, Ministerstvo dopravy a výstavby a Ministerstvo práce, sociálnych vecí a rodiny ako jej zakladajúci členovia). Účelom členstva investičných partnerov v agentúre bude vytvoriť odbornú platformu všetkých účastníkov nového modelu nájomného bývania s cieľom ďalšieho skvalitňovania pravidiel v tomto novom segmente bývania.

Investiční partneri ako členovia agentúry preto nebudú mať žiadny vplyv na prijímanie rozhodnutí agentúry ale ich účasť bude obmedzená na konzultačnú, poradenskú a kontrolnú funkciu.

V neposlednom rade je nevyhnutné zdôrazniť, že o zásadných záležitostiach akými sú napr. výber investičných partnerov, schvaľovanie obsahu investičných zmlúv, alebo stanovenie výšky nájomného rozhoduje vláda na návrh agentúry, čiže agentúra slúži zjednodušene iba ako určitá administratívna podpora pre rozhodnutie vlády.

NBS varuje aj pred garančným fondom a tvrdí, že tento nápad treba vypustiť. Garančný fond totiž podľa NBS vytvorí priestor na prenesenie súkromných strát prenajímateľa či investora na štát.

Na prekonanie výpadkov z príjmov za úhrady energií a služieb podľa NBS dostatočne poslúži aj fond prevádzky, údržby a opráv.

Ak zákonodarca predpokladá, že nájomníci si nebudú plniť povinnosti voči svojmu domu výrazne častejšie, než je to bežné v bytových domoch, treba podľa NBS nastaviť mechanizmy na účinnejšie zabezpečenie splácania , či vymáhanie dlžôb na nájomnom.

Garančný fond predstavuje jeden zo základných princípov stabilného fungovania modelu nájomného bývania, ktorý poskytuje dočasnú a finančne obmedzenú ochranu nárokov prenajímateľa voči nájomcovi pre prípad neplatenia nájomného, a s nájmom súvisiacich úhrad nájomcom.

Prvý príspevok do garančného fondu poskytne v úvodnej etape štát v roku kedy, budú odovzdané nájomcom prvé byty, avšak v ďalšom období sa garančný fond bude dopĺňať z platieb nájomného, čiže výška príspevku zo strany štátu bude obmedzená.

Nakladanie s prostriedkami garančného fondu bude realizovať agentúra a to podľa pravidiel uvedených v štatúte garančného fondu. Štatút schvaľuje agentúra. Finančné prostriedky, ktoré uhradí agentúra prenajímateľom budú následne požadované spať od nájomcov, za ktorých agentúra uhradila ich záväzky.

Fond prevádzky, údržby a opráv v žiadnom prípade nemôže zabezpečovať finančnú stabilitu modelu nájomného bývania vzhľadom na jeho diametrálne iný účel.

Podľa NBS nie je jasné, kto na seba preberie záväzky zo zlyhaných úverov. Investor má zabezpečiť financovanie a dodanie projektov, investičnú zmluvu dohaduje s Agentúrou na podporu štátneho nájomného bývania. Majú sa umožniť aj nezabezpečené  pôžičky od správcovskej spoločnosti. NBS teda navrhuje, aby bolo jasne napísané, že záväzky za zlyhané úvery ponesie investor.

Financovanie výstavby projektov nájomného bývania si zabezpečuje každý investičný partner samostatne. Každý investičný partner je preto zodpovedný za splatenie svojich záväzkov vzniknutých z výstavby a prevádzky bytových domov, ktoré budú zaradené do modelu nájomného bývania.

Navyše predpokladáme, že úvery budú tvoriť maximálne cca 5 % z financovania, teda zanedbateľný podiel. Gro budú zahraničné zdroje – takzvané dlhé peniaze veľkých investičných partnerov. A tie pochopiteľne nespadajú do regulácie NBS.

Môžem teda ubezpečiť, že štát v žiadnom prípade nie je a nebude zodpovedný za splatenie záväzkov tohto typu.

NBS tiež nie je jasné či, ako a z akého zdroja bude krytý rozdiel medzi komerčným a regulovaným nájomným. Tak, aby bolo finančne udržateľné a dostatočne motivačné pre investorov/prenajímateľov vstupovať do schémy. Jasné nie je ani to, z čoho sa budú splácať prípadné úvery.

Zámerom modelu nie je doplácať rozdiel medzi trhovým a regulovaným nájomným. Model štátom podporovaného nájomného bývania bude financovaný zo zdrojov súkromných investorov prevažne z dlhodobých prostriedkov s konzervatívnym výnosom, kedy stabilný a aj relatívne nízky výnos predstavuje pre investora atraktívnu investičnú príležitosť.

Práve regulované stabilné prostredie je dostatočnou zárukou a motivátorom pre investorov diverzifikujúcich svoje investičné portfólio.

NBS v návrhu chýba doplnenie, že byty na nájomné zmluvy podľa tohto zákona nie je možné predať do vlastníctva nájomcov ani iných osôb, s výnimkou predaja celého bytového domu novému prenajímateľovi, ktorý na seba prevezme všetky záväzky podľa tohto zákona a/alebo investičnej zmluvy

Portfóliá bytov v bytových domoch, ktoré budú poskytnuté nájomcom do užívania na základe zákona a nájomných zmlúv nebude možné predávať ani nájomcom a ani žiadnym iným kupujúcim s výnimkou predaja celých bytových domov prenajímateľom, ktorí budú vlastnícky prepojení s investičnými partnermi.

Predaj jednotlivého bytu bude zakázaný. Týmto obmedzením bude mať agentúra vytvorené základné predpoklady, aby sa novytvorené portfólia bytov kumulovali do fondu nájomných bytov, ktorý na Slovensku historicky zanikol v 90. rokoch, a prevádzali len v limitovanom okruhu subjektov, ktoré budú všetky pod kontrolnou právomocou agentúry. 

Na záver chcem dodať, že sme presvedčení, že pri vzájomných rokovaniach, ktoré pokračujú aj tento týždeň, dôjde k vysvetleniu aj posledných pripomienok. Veríme, že máme dostatok podpornej odbornej argumentácie na vysvetlenie pripomienok NBS.

Verím tiež, že sa ukáže výhodnosť navrhovaného modelu štátom podporovaného nájomného bývania pre budúcich nájomcov a položenia kvalitného základu pre rozvinutie nového segmentu neexistujúceho nájomného bývania na Slovensku.

Dúfam a urobím všetko pre to, aby nielen analytici, ale aj poslanci parlamentu pochopili, že práve schválením tejto novej navrhovanej legislatívy dokážeme obyvateľom SR umožniť získať dostupné a kvalitné bývanie, ktoré by si za normálnych okolností nemohli ešte dlho dovoliť.

Od zmeny režimu sa to nepodarilo dosiahnuť žiadnou „kozmetickou“ úpravou podporujúcou dostupné bývanie napr. formou dotácií, zvýhodnených úverov alebo prostredníctvom ŠFRB.

Navrhovaný ekosystém podporujúci vznik takýchto de facto súkromno-verejných partnerstiev je jediná cesta ako dosiahnuť v relatívne krátkom čase zamýšľaný cieľ, a to bez potreby prehlbovania verejného deficitu.   

Skryť Zatvoriť reklamu