Dostať hypotéku v žiadanej výške aktuálne nie je úplne samozrejmé. Jednou z najdôležitejších úloh pri schvaľovaní úveru zohráva práve príjem. V súvislosti s príjmom NBS sprísnila dva ukazovatele a to DTI a DSTI. V tomto článku nájdete návod, ako si viete aj vy vypočítať maximálnu výšku úveru a akú maximálnu časť z vášho príjmu môžete použiť na splátku.
1. Príjem a hypotéka vzhľadom na ukazovateľ DTI
Ukazovateľ DTI (Debt to Income) dáva do pomeru maximálnu výšku dlhu na váš čistý príjem. V súčasnosti sa súčet všetkých vašich dlhov (úverová zaťaženosť) musí rovnať maximálne osemnásobku vašich ročných príjmov (Čistý mesačný príjem*12*8). V prípade viacerých účastníkov úveru sa príjmy spočítavajú a následne násobia dvanástimi a ôsmimi.
Akú maximálnu hypotéku viem dostať vzhľadom na DTI?
Vysvetlím vám to na jednoduchom príklade:
Majme mesačný príjem 1500 EUR v čistom
Na kreditnej karte je limit 3.500 EUR, kontokorent je vo výške 5.000 EUR a spotrebný úver je vo výške 15.000 EUR
DTI SA POČÍTA V DVOCH KROKOCH:
1.Krok: Výpočet maximálnej úverovej angažovanosti
1500 EUR (mesačný čistý príjem) * 12 * 8 (DTI limit) = 144.000 EUR
2. Krok: Odpočítanie existujúcich úverov od maximálnej úverovej angažovanosti:
144.000 EUR - 3.500 (kreditná karta) - 5.000 (kontokorent) - 15.000 (spotrebný úver) = 120.500 EUR
Maximálna výška nového úveru je 120.500 EUR.
* Kreditné karty a kontokorenty sa do limitu DTI započítavajú vždy, bez ohľadu na to, či ich používate, alebo nie.
Výnimka z DTI
Požiadať o výnimku z DTI je zatiaľ možné. Počet úverov vo vyššej sume ako 8-násobok ročného príjmu môže byť maximálne 5% zo všetkých poskytnutých úverov bankou + ďalších 5% pri žiadateľoch, ktorých vek je do 35 rokov a mesačný príjem nižší ako 1,3 násobok priemerného mesačného príjmu.
Skupiny, ktorých sa sprísnenie DTI najviac dotklo
Pri DTI platí, že čím je vyšší čistý príjem, tým vyšší úver klient dostane. Z toho vyplýva, že najviac dotknutí sú ľudia s nízkym alebo priemerným príjmom, ktorí žiadajú o úver celkom sami. Riešením je vziať do úverového vzťahu spoludlžníka a zvýšiť tak spoločný čistý príjem.
2.Príjem a hypotéka vzhľadom na ukazovateľ DSTI
Ukazovateľ DSTI (Dept Service to Income) hovorí o tom, aká vám musí zostať rezerva z príjmu po odpočítaní životného minima a teda aká môže byť maximálna splátka vzhľadom na váš príjem*. Pri výpočte sa zohľadňujú zároveň splátky, ktoré už máte. Aktuálne je výška povinnej minimálnej rezervy 40% z čistého príjmu po odpočítaní životných miním vzťahujúcich sa na domácnosť. Pôvodne bola táto výška 20% a 30%. Prečo vlastne národná banka pristúpila k sprísneniu? Odpoveďou je extrémne zadĺženie domácností.
Slovensko láme rekordy v zadĺženosti, pričom je dopyt po úveroch úzko spätý s rastúcou cenou nehnuteľností. Zásah NBS bol nutný ako z pohľadu zvýšenia LTV, tak aj z pohľadu DTI aj DSTI. Osobne vnímam tlak na vytváranie si rezervy, vstupovanie viacerých spoludlžníkov do úverového vzťahu a znižovanie zadĺženosti ako bezpečné riešenie.
*Ak práve rozmýšľate nad hypotékou a chceli by ste si vypočítať, či vám z platu vyjde, musíte najprv zistiť, aká vysoká je splátka na hypotéke. Na to sú naprogramované špeciálne hypotekárne kalkulačky, ktoré zohľadňujú roky splácania, výšku hypotéky a úrokovú sadzbu. Ak ešte neviete, aká bude splátka hypotéky, vypočítam vám ju, napíšte mi na tatiana@krcmarikova.com
Ako si viete vypočítať z príjmu maximálnu splátku?
1. Od vášho čistého mesačného príjmu si odpočítate životné minimum pre aktuálny rok*
2. Zo sumy, ktorá vám vyšla odpočítajte 40% (povinnú minimálnu rezervu) a zvyšných 60% z platu môže byť použitý na splátku úverov
*Životné minimum pre rok 2020
214,83 EUR/mes. na jednu plnoletú osobu (dlžník)
149,87 EUR/mes. na každú ďalšiu spoločne posudzovanú plnoletú osobu (manžel, manželka)
98,08 EUR/mes. na každé nezaopatrené dieťa
PRÍKLAD:
Príjem je 1.500 EUR/mes v čistom
Ste ženatý/vydatá a manželka/manžel je na materskej štvrtý rok - príjem: 0 EUR (Akonáhle má dlžník na hypotéke manžela/manželku, musí ísť aj on/ona do úverového vzťahu ako spoludlžník)
Máte 2 nezaopatrené deti
Na kreditnej karte je splátka 105 EUR, na kontokorente 150 EUR a na spotrebnom úvere 190 EUR*
*Splátky kreditných kariet a kontokorentov sa do limitu DSTI započítavajú vždy, bez ohľadu na to, či ich používate alebo nie.
OTÁZKA: AKÁ ČASŤ PRÍJMU MÔŽE BYŤ POUŽITÁ NA SPLÁTKU?
1.Krok: Odpočítanie životného minima od čistého príjmu:
1.500 (čistý príjem) - 214,83 (životné minimum) - 149,87 (životné minimum na manželku) - 2*98,08 (životné minimum na 2 deti) = 939,14 EUR
2. Krok: Odpočítanie povinnej minimálne rezervy (40%):
939,14 - 939,14*40% (povinná minimálna rezerva) = 563,48 EUR
3. Krok: Odpočítanie existujúcich splátok:
563,48 - 105 (kreditná karta) - 150 (kontokorent) - 190 (spotrebný úver) = 118,48 EUR
Výsledná maximálna splátka: 118,48 EUR*
*Klient by si s takouto disponibilnou časťou príjmu (118,48 EUR) mohol vziať hypotéku vo výške 36.300 EUR na 30 rokov pri úrokovej sadzbe 1,09% p.a. Ako si môžete všimnúť, takáto suma by mu pravdepodobne na kúpu bytu/domu nestačila. Nezabúdajme však, že v rámci hypotéky sa dá úvery spojiť do jedného. Riešením tejto situácie je vyplatenie spotrebného úveru, kreditnej karty aj kontokorentu hypotekárnym úverom. Akonáhle tak spravíte, môžete vzhľadom na váš príjem dostať hypotéku vo výške 150.000 na 30 rokov pri úrokovej sadzbe 1,09% p.a. Takmer každá situácia je riešiteľná keď poznáte spôsob.
Skupiny, ktorých sa sprísnenie DSTI najviac dotklo
Už z vyššie uvedeného príkladu si môžete všimnúť, že najviac znevýhodnenou skupinou sú zadĺžené rodiny s deťmi. Ak medzi ne tiež patríte, nemusí to byť vždy problém. Existujú spôsoby, ako získať hypotéku napriek tomu, že máte záväzky. Vyžaduje to však individuálne nastavenia. Kontaktujte ma
Výnimka z DSTI
Zatiaľ je možné požiadať o zníženie povinnej minimálnej rezervy z 40% na 30%. Znamená to, že výška maximálnej splátky môže byť 70% z čistého mesačného príjmu po odpočítaní životného minima a existujúcich splátok. Túto výnimku v súčasnosti môže dostať 5% žiadateľov + ďalších 5% žiadateľov do veku 35 rokov, ktorých čistý príjem nepresahuje 1,3 násobok priemerného čistého príjmu na Slovensku.
Kombinácia DTI a DSTI
Výpočty DTI a DSTI sú sami o sebe komplikované a riešenia na situácie sú naozaj rozmanité. V praxi bankový systém podmieňuje splnenie jedného parametru splnením druhého parametru. Preto si najprv musíte vypočítať DTI (aká môže byť maximálna úverová zaťaženosť), následne je nutné si vypočítať splátku hypotéky pri vami požadovanej výške a splatnosti (v tomto kroku by som navrhovala už komunikáciu so špecialistom - telefonickú alebo mailovú) a potom prechádzate k výpočtu DSTI, kde si overíte, či váš príjem stačí na splátku hypotéky.
